（2017）豫0191民初6745号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-11-06
案件名称
河南正和投资有限公司与张新彦、郑州客属房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河南正和投资有限公司,张新彦,郑州客属房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第八十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0191民初6745号原告：河南正和投资有限公司，住所地河南省永城市东城区永兴街路南中原路西。法定代表人：闫洪凯。委托代理人：夏磊，河南旺达律师事务所律师。被告：张新彦，女，1981年5月16日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。被告：郑州客属房地产有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区农业东路112号16号楼附18号。法定代表人：单颂曦，该公司董事长。委托代理人：赵世峰，河南荟智源策律师事务所律师。委托代理人：张保庆，河南荟智源策律师事务所律师。原告河南正和投资有限公司（以下简称正和公司）与被告张新彦、郑州客属房地产有限公司（以下简称客属公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告正和公司委托代理人夏磊，被告张新彦，被告客属公司委托代理人赵世峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正和公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原告、被告张新彦于2016年7月20日签订的《债权转让协议书》有效；2.判决被告客属公司向原告退还购房款500万元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月份，被告张新彦向原告借款1000万元，后经催要未还。2016年7月20日原告与被告张新彦签订一份《债权转让合同》，约定其对被告客属公司享有应退房款500万元的债权转让给原告，由原告行使债权人的权利，该转让协议书双方均通知了第二被告。现被告和第二被告不予认可该协议效力，第二被告且不履行债权转让协议中约定向原告退款义务，故原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告张新彦辩称：我与原告正和公司签订了《债权转让协议书》并通知了郑州客属房地产有限公司。我在2015年1月因经营需要向正和公司借款1000万元，后没有能力清偿，于2016年7月20日与该公司签订了《债权转让协议书》，约定将客属公司应退我的购房款500万元转让给正和公司，后我也通知到了郑州客属房地产有限公司。我认可我与原告签订的债权转让合同真实有效；我与客属公司签订的《物业认购协议》没有生效，我也没有交付定金。协议书第八条约定：“本协议书自双方签字（盖章），且乙方支付定金后生效。”我与客属公司签订合同后，我考虑到房地产市场不景气，我对定金条款持有异议，担心自己在约定期限内不能足额筹集购房款，蒙受定金损失。我就给销售人员说，我暂时不交定金，销售人员请示领导后，表示可以暂时不收取定金，让我缴纳房款，如确实缴纳不清房款，房款可以全部退还。在得到客属的承诺后，我于2015年12月15日在客属公司POS机刷卡支付140万元，2015年12月16日分两次在被告POS机刷卡支付60万元、300万元。2015年12月16日被告给原告出具收到房款500万元的收据。因收据上明确注明是房款，销售人员说不用改合同条款了。但是收据的日期客属公司开的时间仍是2014年12月15日，实际上12月15日我才交款140万元，到12月16日才交至500万元，故此收据的日期是错误的，但是收据上明确给我出具的是“系付房款”，故此我交付的是房款，根本不是定金。2014年12月31日，我又交款500万元。2015年1月26日交款200万元。后如我预料我筹集资金出现困难，停止交款。客属公司于2015年4月22日、4月23日退还给我购房款700万元，收取的我的另外500万元房款不予退还。涉及的房屋客属公司早已另行出售给他人。显然，我没有交付定金，根据《物业认购协议》第八条的规定，我们的协议没有生效，客属公司可以随时退还我的房款，可以将房屋另行出售。基于以上事实，我要求客属公司退给原告购房款500万元。客属公司辩称：债权转让的前提条件是该债权客观存在并且债权本身合法有效，本案中张新彦对客属公司并不享有该500万债权，由于张新彦未按约履行付款义务，未按约与客属公司签订相关买卖合同等协议，是其违约在先。无论是根据《合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定还是双方在《物业认购协议》中的约定，张新彦都无权要求返还定金。并且，由于其违约行为，客属公司已经依法解约，并将除定金之外的其余款项全额退还给张新彦，双方不存在任何债权债务关系；在张新彦对客属公司不享定金返还请求权的前提下，其对客属公司的也就不享有合法存在的债权，进而，其与正和公司签订的所谓债权转让协议就失去了成立的前提。既然该债权不存在，那么本案中，正和公司的诉请也就自然不能成立。综上，由于张新彦对客属公司并不享任何债权，故其所谓的“债权转让”不存在事实基础，故正和公司的诉请并没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告正和公司之诉请。经审理查明：2014年12月15日，被告客属公司（作为开发商、甲方）与被告张新彦（作为认购方、乙方）签订《物业认购协议》，载明：乙方认购甲方开发的位于郑东新区××号的下列物业:商铺：G号楼1-4层1号，建筑面积6153.8平方米；商铺每平方米13000.09元，合计捌仟万元；乙方应于签订本协议书的同时向甲方交付签约定金伍佰万元整；乙方选择分期付款，2014年12月31日前支付3500万元，2015年1月5日前支付剩余4000万元。同日，被告客属公司出具收据一份，载明：今收到张新彦人民币伍佰万元整，系付房款。被告张新彦称，其于2015年12月15日在客属公司POS机刷卡支付140万元，2015年12月16日分两次在被告POS机刷卡支付60万元、300万元。2015年12月16日被告给原告出具收到房款500万元的收据，但是收据的日期客属公司开的时间仍是2014年12月15日，实际上12月15日我才交款140万元，到12月16日才交至500万元，故此收据的日期是错误的。2015年1月4日，被告客属公司向被告张新彦发出解约函，载明：张新彦先生，您与我公司于2014年12月15日签订了《物业认购协议》，您应于2014年12月31日前向我公司支付首付款4000万元，鉴于您逾期支付首付款及逾期与我公司签署《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及签署《业主临时公约》的行为，以构成严重违约，我公司现郑重通知如下：根据《认购协议》第六条的约定，《认购协议》自2015年1月5日起解除，且您支付的定金500万元，我公司将不予退还，《认购协议》解除后，我公司即可自行处置该房屋。2015年1月26日，被告张新彦再次向被告客属公司支付房款200万元；2015年4月22日、4月23日，被告客属公司向被告张新彦退还房款共计700万元。2016年7月20日，原告正和公司（甲方）与被告张新彦（乙方）签订债权转让协议书，载明：2014年12月15日，张新彦与客属公司签订了《物业认购协议》，乙方向客属公司交纳了1200万元购房款，后双方协商解除《物业认购协议》，客属公司退还乙方购房款700万元，剩余500万元购房款未退，因乙方欠正和公司借款，现张新彦将对客属公司享有的应退购房款500万元的债权转让给正和公司享有，由正和公司向客属公司行使购房款退还的债权人之权利。乙方委托甲方通知客属公司债权转让的事实。2016年10月8日，张新彦向客属公司发出债权转让通知书，载明：2016年7月20日，我与正和公司签订了《债权转让协议书》，将贵公司应退购房款500万元的债权转让给该公司，现通知贵公司，请贵公司及时向正和公司退款。2016年11月10日，客属公司向正和公司及张新彦复函，载明：我公司于2016年11月8日收到张新彦寄来的《债权转让协议书》及《债权转让通知书》。2014年12月15日，我公司与张新彦（作为认购方）签订《物业认购协议》，我司于2014年12月15日收到认购方缴纳定金500万元整，按照协议第四条约定，张新彦选择分期付款，2014年12月31日前支付3500万元，截至2014年12月31日，张新彦仅再次缴纳购房款500万元，以违反了《物业认购协议》，根据协议第六条及相关法律规定，我司有权解除协议，我公司作为守约方，无需向张新彦退还定金。2015年1月4日，我司向张新彦发出书面《解约函》，明确自2015年1月5日起解除《物业认购协议》且500万元房屋定金不予退还，基于以上事实，我公司与张新彦不存在任何债权债务关系，因此我公司不存在《通知书》所述的返还义务。以上事实有原告提交的《债权转让协议书》、《物业认购协议》、房款收据一份、POS支付凭证（复印件）三份、网上打印支付明细一份、网银转账电子回单四份、中国光大银行账户明细查询清单一份、被告客属公司提交的《解约函》、《回复函》复印件一份、债权转让通知书一份及开庭笔录在案佐证。本院认为，被告张新彦与被告客属公司签订的《物业认购协议》均系二被告真实意思表示且不违反法律、行政法规的规定，故该协议签订双方均应按照协议约定履行各自的义务，协议约定张新彦应于2014年12月31日前支付3500万元，截至2014年12月31日，被告张新彦仅向客属公司共支付1000万元且逾期未签署《商品房买卖合同》等，故张新彦已经违约，被告客属公司有权解除协议，张新彦与客属公司《物业认购协议》解除后，客属公司应当返还张新彦已交付款项，客属公司已向张新彦返还700万元购房款。对于2014年12月15日张新彦交付的500万元，客属公司认为是定金，张新彦认为是房款。本院认为，被告客属公司出具的收据中载明该款项系付房款，故本院认定该500万元系房款，客属公司应向张新彦返还该500万元房款，张新彦对客属公司享有该500万元的债权。原告正和公司与张新彦于2016年7月20日签订《债权转让协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定。被告张新彦于2016年10月8日向客属公司发出债权转让通知书，客属公司复函称于2016年11月8日收到张新彦寄来的《债权转让协议书》及《债权转让通知书》，故本院认定张新彦与正和公司的《债权转让协议》已向客属公司履行通知义务，张新彦对客属公司享有的500万元债权转让给正和公司。故原告诉请确认原告、被告张新彦于2016年7月20日签订的《债权转让协议书》有效；判决被告客属公司向原告退还购房款500万元，本院均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、八十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下:一、确认原告河南正和投资有限公司与被告张新彦于2016年7月20日签订的《债权转让协议书》有效。二、被告郑州客属房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告河南正和投资有限公司返还购房款500万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46800元，减半收取23400元，由被告郑州客属房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇一七年六月十三日书记员 叶铸航 来自：