（2017）京01民终2988号

裁判日期: 2017-06-13

公开日期: 2017-06-30

案件名称

赵秦昌与郭某2、北京易家房地产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵秦昌,郭某1,北京易家房地产经纪有限公司,郭某2

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终2988号上诉人（原审原告）:赵秦昌，男，1988年1月13日出生。被上诉人（原审被告）：郭某1，女，1953年8月7日出生。委托诉讼代理人：耿欣，北京市瑞都律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘改丽，北京市瑞都律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京易家房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区新桥南大街44号。法定代表人：胡景阳，总经理。委托诉讼代理人：高瑞清，北京国信易家房地产经纪有限公司部门经理。被上诉人（原审被告）：郭某2，男，1963年6月15日出生。委托诉讼代理人：梁晶晶，北京市承光律师事务所律师。上诉人赵秦昌因与被上诉人郭某1、郭某2、北京易家房地产经纪有限公司（简称易家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2016）京0109民初5528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，不开庭进行了审理。上诉人赵秦昌、被上诉人郭某2及其委托诉讼代理人梁晶晶、被上诉人郭某1的委托诉讼代理人刘改丽、被上诉人易家公司的委托诉讼代理人高瑞清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵秦昌上诉请求：维持北京市门头沟区人民法院（2016）京0109民初5528号民事判决第一项，撤销第二项，改判将位于北京市门头沟区604号房屋过户至赵秦昌名下。事实和理由：赵秦昌与郭某1的房屋买卖合同已经基本履行完毕，赵秦昌已经实际入住诉争房屋。郭某2与郭某1所签订的家庭协议损害了我作为善意第三人的利益。郭某2辩称，请求维持原判，不同意赵秦昌的上诉请求。诉争房屋是家庭共有财产，后经法院生效判决由郭某2取得所有权。赵秦昌并非善意第三人，其未支付合理对价。郭某1辩称，同意赵秦昌的上诉请求。郭某1通过拆迁取得诉争房屋，取得房屋所有权，其有权出售给赵秦昌。易家公司辩称，同意赵秦昌的上诉请求。赵秦昌向一审法院起诉请求：1、要求确认赵秦昌与郭某1、易家公司签订的《房屋买卖居间合同》有效；2、请求郭某1、郭某2配合将604号房屋过户至赵秦昌名下，易家公司予以协助。一审法院认定事实：2012年12月16日，郭某1与赵秦昌、易家公司签订《房屋买卖居间合同》，约定：郭某1将604号房屋出卖与赵秦昌，房屋面积63.56平方米，房屋价款76万元。赵秦昌于签订合同当日支付定金5万元，于2013年2月28日支付61万元购房款，于/年/月/日支付10万元购房款。双方以易家公司通知的时间为准办理房屋产权转移手续，于2013年2月28日办理房屋交验手续。同日，双方签订《补充协议》，约定郭某1自接到通知可办理产权证五个工作日内办理，在取得产权证三个工作日内将产权证交给易家公司，并按易家公司通知的时间、地点办理产权转移手续，剩余房款10万元于产权转移当日支付，如郭某1违约需按赵秦昌已支付房款的双倍作为违约金。签订上述合同后，赵秦昌依照合同约定支付了购房款66万元，郭某1于2013年2月8日将604号房屋交付赵秦昌，赵秦昌支付郭某1涉案房屋公共维修基金、装修管理费、物业费、装修押金、供暖费共计4900元，后赵秦昌对涉案房屋进行装修并居住至今。另查，10排2号公房原承租人系郭某1之父郭某3，郭某3死亡后上述公房未重新签订租赁合同。2010年4月3日，郭某1就10排2号公房与北京昊泰房地产开发有限公司（简称昊泰公司）签订回迁安置协议，并购买了604号房屋。2010年5月17日，郭某2、郭某4、郭某5、郭某7、郭某8、郭某9、郭某1、郭某10签订协议，约定：一致同意将郭某1名下604号住宅贰室壹厅无偿过户给郭某2；一致同意将郭某10名下703号住宅贰室壹厅的产权归兄弟姐妹（郭某2除外）共同所有。2013年3月26日，刘某1、刘某2将郭某2、郭某4、郭某1、郭某10等人诉至法院，请求确认2010年5月17日签订的协议无效，郭某11、郭某12、杨某作为第三人参加诉讼，亦要求确认上述协议无效。（2013）门民初字第1001号民事判决书驳回刘某1、刘某2要求确认协议无效的诉讼请求。刘某1、刘某2、郭某11、郭某12、杨某、郭某1、郭某10不服提起上诉，（2013）一中民终字第9802号民事判决认定：郭某2、郭某4、郭某5、郭某7、郭某8、郭某9、郭某1、郭某10于2010年5月17日签订的协议系当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法、有效。双方当事人均应按照约定履行义务。上述民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。此后，（2014）高民申字第1566号民事裁定书，驳回郭某11、郭某12、杨某的再审申请；（2014）高民申字第02501号民事裁定书，驳回刘某1、刘某2的再审申请。2014年6月3日，郭某2、郭某7、郭某8、郭某5、郭某4、郭某9起诉郭某1、昊泰公司（案号：2014年门民初字第02321号），要求确认郭某1与昊泰公司签订的回迁安置协议无效，后其撤回起诉。2014年6月17日，郭某1将郭某2诉至法院，要求确认2010年5月17日协议第一项关于郭某1对郭某2的赠与合同已解除；确认郭某1与郭某2签订的赠与协议已于2013年9月16日终止。（2014）石民初字第4897号民事判决书判决驳回郭某1的全部诉讼请求。后郭某1不服提起上诉，（2015）一中民终字第02513号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。2013年12月30日，郭某2、郭某4、郭某5、郭某7、郭某8、郭某9将郭某1、郭某10，第三人郭某11、郭某12、杨某、刘某1、刘某2诉至法院要求确认604号房屋归郭某2所有；郭某1协助郭某2办理604号房屋的所有权登记手续。案件审理过程中，原告向法院提出保全申请，法院于2014年5月26日作出（2014）门民初字第305号财产保全民事裁定书，裁定：查封604号房屋。后因2014年门民初字第02321号和（2014）石民初字第4897号案件，该案分别于2014年6月3日及2014年8月27日裁定中止审理。郭某1在该案中陈述604号房屋由郭某1、郭某11、郭某12、杨某实际使用。后该案经审理认为：604号房屋系10排2号房屋被拆迁后转化形成的拆迁利益，应当由郭某3的法定继承人依法享有。郭某2、郭某4、郭某5、郭某7、郭某8、郭某9、郭某1、郭某10于2010年5月17日签订的协议系当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应合法有效。第三人虽系拆迁协议及两套安置房购房合同确定的应安置人口，但依据查明事实，第三人均未在被拆迁房屋实际居住，故法院依据家庭协议对安置房进行分割处理并不影响第三人的相应权利。经释明，第三人不同意在本案中接受相应的购房款，关于其支付的购房款及其主张的其他权利，可以另行主张。2015年6月，该案作出（2014）门民初字第305号民事判决书，判决604号房屋归郭某2所有，郭某1协助郭某2办理上述房屋的所有权转移登记手续，所有权人变更为郭某2。郭某1、郭某10对该判决不服提出上诉，2015年一中民终字第08815号判决书判决：驳回上诉，维持原判。现（2014）门民初字第305号民事判决书已生效。2014年5月，郭某1取得604号房屋所有权证，登记的所有权人为郭某1。（2014）门民初字第305号民事判决书生效后，郭某2于2016年1月取得604号房屋的不动产权证书，604号房屋登记的权利人为郭某2。再查，赵秦昌于2015年7月曾诉至法院要求郭某1、易家公司协助办理604号房屋过户手续，因（2014）门民初字第305号案件，该案中止审理，后赵秦昌于2016年2月撤回该案起诉。2016年5月，赵秦昌向法院提起第三人撤销之诉，要求撤销（2014）门民初字第305号民事判决书，后其于2016年11月撤诉。2016年4月，郭某2起诉赵秦昌腾退604号房屋，因本案正在审理过程中，该案现中止审理。本案审理过程中，郭某1表示其出卖涉案房屋时没有告知赵秦昌其与家庭成员之间协议的情况，亦未告知郭某2其已将涉案房屋出卖。郭某2表示其在取得涉案房屋不动产权证书后才知晓涉案房屋已出卖。经法院释明，赵秦昌坚持要求郭某1、郭某2协助办理过户手续，将涉案房屋过户至其名下。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。依据查明的事实，赵秦昌与郭某1、易家公司签订《房屋买卖居间合同》时，涉案房屋系郭某1签订的购房合同，赵秦昌购买涉案房屋时已尽到了审查义务，不存在恶意，故《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。郭某2主张赵秦昌与郭某1系虚假的买卖关系，赵秦昌并未支付合理对价、买卖合同并非郭某1本人所签，但未就其主张向法院提交证据，故法院对其该主张不予采纳。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，涉案房屋虽已交付赵秦昌，但按照法律规定应当办理登记手续，故赵秦昌尚不能取得604号房屋的所有权，赵秦昌仅依据《房屋买卖居间合同》享有债权。现604号房屋已经生效判决书确认归郭某2所有，且已登记在郭某2名下，故赵秦昌仅依据《房屋买卖居间合同》要求郭某1、郭某2配合办理过户手续的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院难以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、赵秦昌与郭某1、北京易家房地产经纪有限公司于二○一二年十二月十六日签订的《房屋买卖居间合同》有效。二、驳回赵秦昌的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，赵秦昌与郭某1、易家公司签订《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。一审法院确认赵秦昌与郭某1、易家公司签订的《房屋买卖居间合同》有效于法有据。合同仅在合同当事人之间发生拘束力，合同债权人只能请求合同债务人履行合同义务或者承担违约责任。本案中，诉争房屋的所有权已经法院的生效判决确认归郭某2所有，且现已经变更登记到郭某2名下。郭某2并非赵秦昌所签订房屋买卖合同的相对方，在此情况下，赵秦昌要求郭某2将涉案房屋过户给其的上诉请求，无事实与法律依据，本院不予支持。因诉争房屋已经在郭某2名下，赵秦昌请求郭某1将房屋过户给其的主张无法实际履行，故本院不予支持。赵秦昌可在另案中向郭某1主张相应违约责任。综上所述，赵秦昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由赵秦昌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　王茂刚审 判 员　柳适思审 判 员　王爱红二〇一七年六月十三日法官助理　黄旭宁书 记 员　舒　妍 更多数据：搜索“”来源：