（2017）津0112民初3665号

裁判日期: 2017-06-13

公开日期: 2017-07-12

案件名称

陈洪亮与梅建国房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市津南区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈洪亮,梅建国

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

天津市津南区人民法院民事判决书（2017）津0112民初3665号原告（反诉被告）：陈洪亮，男，1988年11月28日出生，汉族，美都造型职员，住天津市河西区。被告（反诉原告）：梅建国，男，1962年1月16日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：梅海昊（梅建国之子），1993年11月10日出生，汉族，天津市天山房地产开发有限公司销售经理，住天津市津南区。原告陈洪亮与被告梅建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案。2017年4月24日，梅建国提起反诉。2017年5月9日及6月7日，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈洪亮、被告（反诉原告）梅建国的的委托诉讼代理人梅海昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈洪亮向本院提出诉讼请求：1、判令解除编号为xx-xx的《天津市存量房屋买卖协议》；2、判令被告退还原告定金2.5万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月2日，原告陈洪亮与被告梅建国签订了编号为xx-xx的《天津市存量房屋买卖协议》，约定梅建国将坐落于天津市津南区xx镇xx轩xx室的房屋卖于陈洪亮，陈洪亮向梅建国交付定金2.5万元。合同履行期间天津市出台房屋限购政策，因陈洪亮是外地户籍不再符合贷款资格，银行依据政策不再放贷。另，依据新的政策，陈洪亮未交足规定的社会保障金，故而不能继续履行买卖协议。协议履行过程中，陈洪亮并无过错，但现在由于重大情势变更，致使此协议无法继续履行，故要求解除协议，退还定金2.5万元。因双方协商未果，故诉至法院。梅建国辩称，双方签订的合同是可以继续履行的，不同意解除合同及返还定金2.5万元。双方签订合同的时间早于天津市出台房屋限购政策的时间，根据新政的规定，陈洪亮办理贷款并不受新政的影响，陈洪亮未能办理成功贷款并非受新政的影响，故不同意原告的诉讼请求。梅建国向本院提出反诉请求：1、判令陈洪亮支付梅建国违约金84500元；2、诉讼费由陈洪亮承担。事实和理由：陈洪亮与梅建国于2017年2月23日在中介处签订《房屋买卖（置换）合同》，约定陈洪亮以84.5万元的价格购买梅建国所有的津南区xx镇××号房屋（89.79平米），合同第六条约定发生违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋成交价的10%作为违约金。现陈洪亮要求解除合同，陈洪亮的行为已经构成违约，据此，梅建国提起反诉。陈洪亮辩称，因其是外地户籍人员致使银行贷款无法审批通过，之后与梅建国联系要求换一家银行继续办理贷款，但梅建国一方不同意，要求全款支付，而其无法全款支付。经过协商，双方也未能达成一致意见，故不同意梅建国的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年2月2日，梅建国作为出售方（甲方）、陈洪亮作为买受方（乙方）、案外人天津友和房地产经纪有限公司作为中介方（丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，约定：甲方将坐落于天津市津南区xx镇xx轩xx的房屋出售给乙方，所有权人为梅建国，建筑面积89.79平方米，总房款84.5万元，乙方于2017年2月23日交付甲方定金2万元，乙方承诺于2017年3月10日前凑齐剩余首付款25万元，以备到津南房管局办理该房屋买卖协议，剩余房款57.5万元乙方委托丙方办理该房屋银行贷款。同日，陈洪亮支付梅建国定金2万元。2017年3月2日，陈洪亮又向梅建国交付5000元，梅建国为陈洪亮出具收条一张，内容为“今收到陈洪亮交来购房款伍仟元整”。同日，陈洪亮与梅建国依据上述协议，前往房管部门签署了协议编号为xx-xx的《天津市存量房屋买卖协议》，约定房屋总价款为82万元，首付款为24.6万元，申请银行贷款57.4万元。陈洪亮申请办理贷款的银行为天津农商银行。2017年4月1日，我市国土房管局出台了《关于落实房地产市场调控工作有关问题的通知》（以下简称住房调控政策）。在住房调控政策出台前一天，即2017年3月31日，天津农商银行西青精武支行告知原告其办理的银行贷款无法审批通过。之后，陈洪亮要求与梅建国就涉案房屋重新在房管部门签署协议以此来换一家银行申请贷款，梅建国表示其无义务配合陈洪亮重新签订协议，要求陈洪亮依据合同的约定在贷款无法审批通过后一次性付清购房款。另，经本院向天津农商银行西青精武支行了解，银行答复为：陈洪亮向我行申请贷款后，陈洪亮的资质符合我行贷款审批通过的条件，但也要看具体的情况；在三月十几号时因天津市要实施住房调控政策，我行内部的银行贷款审批手续已经在收紧，在收到陈洪亮的申请后，我行即停止向非本市户籍人员发放贷款，而陈洪亮属于非本市户籍人员亦无固定工作，故在贷款审批政策收紧的情况下，为了审慎期间，决定不向陈洪亮放贷；至于在2017年4月1日之前签订的网签买卖合同的履行不受住房调控政策影响的规定属于中国人民银行的规定，具体每个银行的贷款政策并不一致，我行的贷款政策要比中国人民银行的政策严格；至于首付款的交付，为了确定首付款的具体数额，一般在贷款快审批通过时银行才通知申请人交付首付款。另，庭审中梅建国同意陈洪亮提出的解除《天津市存量房屋买卖协议》（协议编号：xx-xx）的诉讼请求。上述事实有当事人提交的《房屋买卖置换合同》、《天津市存量房屋买卖协议》（协议编号：xx-xx）、收条、本院向天津农商银行西青精武支行的询问笔录佐证，本院对上述证据的证明效力予以确认并在卷佐证。本院认为，陈洪亮与梅建国于2017年3月2日签订的《天津市存量房屋买卖协议》（协议编号：xx-xx）系双方当事人的真实意思表示，内容亦无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。梅建国同意陈洪亮提出的解除《天津市存量房屋买卖协议》（协议编号：xx-xx）的诉讼请求，本院予以准许。经本院向天津农商银行西青精武支行了解，陈洪亮原本符合该行的贷款审批条件，只是在天津市出台住房调控政策前该行内部收紧银行贷款审批的条件，致使陈洪亮的银行贷款审批无法通过。上述事实能够证明陈洪亮银行贷款无法审批通过的原因在于银行的政策调整。陈洪亮因银行贷款无法审批通过而要求解除合同的行为是受政策的直接影响，属于不可归责于陈洪亮的情形，陈洪亮提出解除合同的行为不构成违约。梅建国以陈洪亮存在违约行为为由要求梅建国支付违约金的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。梅建国应当将已经收到陈洪亮交付的2.5万元返还给陈洪亮。至于该2.5万元的性质，其中2万元应为定金，另5000元实际应为购房款。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈洪亮与被告（反诉原告）梅建国于2017年3月2日签订的《天津市存量房屋买卖协议》（协议编号：xx-xx）；二、被告（反诉原告）梅建国于本判决生效后三日内返还原告（反诉被告）陈洪亮定金20000元，购房款5000元，合计25000元；三、驳回被告（反诉原告）梅建国的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费213元，反诉案件受理费965.25元，由被告（反诉原告）梅建国承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员　王　丽　清二〇一七年六月十三日书　记　员　刘秀（代）关注微信公众号“”