（2017）沪01民终3601号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-09-06
案件名称
刘海涛诉顾雪韧房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘海涛,顾雪韧,姜燕苓
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终3601号上诉人（原审原告）：刘海涛，男，1984年11月12日生，汉族，户籍地陕西省宝鸡市渭滨区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴佳，上海君莅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：顾雪韧，女，1985年3月11日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：姜燕苓，女，1960年5月25日生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：顾雪韧，即本案另一被上诉人，身份情况详上。委托诉讼代理人：顾玉伦（系姜燕苓亲家），1949年3月24日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人刘海涛因与被上诉人顾雪韧、姜燕苓房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初36710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘海涛上诉请求：撤销原判第二、第三项，依法改判支持上诉人在一审中的诉请。事实和理由：一审判决对是否构成表见代理认定有误，通过姜燕苓与顾雪韧的关系、姜燕苓当天提供的材料等一系列行为，使得上诉人有理由相信姜燕苓可以代表顾雪韧卖房。被上诉人提出的向中介人员刘某发送短信的事上诉人并不知晓，刘某并非负责双方签约的中介人员。上诉人支付定金后还从中介处拿到了姜燕苓签字的定金收款收据。因此被上诉人不是拒收人民币（下同）50万元定金，而是因为涨价故意退回定金。关于损失，本案中双方关于是否应当履行合同处于持续争议状态，并非签订买卖合同的第二天就有定论，所以被上诉人的违约行为最终导致上诉人无法购买系争房屋，给上诉人造成了巨大损失。被上诉人顾雪韧、姜燕苓辩称，不同意刘海涛的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。刘海涛向一审法院起诉请求：1、判令解除刘海涛与顾雪韧、姜燕苓之间的房屋买卖合同；2、判令顾雪韧、姜燕苓双倍返还定金100万元；3、判令顾雪韧、姜燕苓赔偿超过定金部分的损失250万元。一审法院认定事实：位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）的产权人为顾雪韧。2015年10月，顾雪韧与XX公司（以下简称XX公司）签订《限时出售独家代理协议》一份，约定系争房屋由顾雪韧委托XX公司限时代理出售，委托代理期限自2015年11月13日至2016年5月12日止。交易总价1,100万元，XX公司支付顾雪韧限时出售保证金5,000元。该协议第七条违约责任约定：7.1乙方（指XX公司）未能在本协议约定的期限内找到实际买受方，或违反本协议约定未能完成委托事项的，不得收取服务费，甲方（指顾雪韧）可不返还乙方已支付的限时出售保证金；特别提示7.2甲方有下列行为之一的，则视为甲方违约，甲方应承担违约责任，甲方应双倍返还乙方代为保管或已转付的潜在买受方已支付的购房定金（若有），并同意向乙方支付相当于委托房价款的百分之五作为违约金，同时双倍返还限时出售保证金。2016年1月20日，姜燕苓与刘海涛签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》各一份，约定刘海涛购买顾雪韧的系争房屋，总价为1,175万元。《房地产买卖居间协议》第三条约定：3.1意向金：乙方（指刘海涛）已验看了该房地产，为表示购买诚意，乙方向丙方（上海A公司，以下简称A公司）支付意向金50万元，作为与甲方（指顾雪韧）洽谈之用。若甲方签署房屋买卖合同，则该意向金转为定金，以担保房屋买卖合同的履行。丙方收到意向金后7日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金，否则应按照总房价的0.5%向丙方支付违约金。若甲方在上述期限内未能签署房屋买卖合同，乙方有权至丙方处无息取回意向金。3.2定金及保管：乙方应于甲方签署本协议后当日内补足定金至50万元。甲方同意将已收取的定金由丙方代为保管。若甲方将产权证交由丙方保管，则甲方可以取回定金。落款处甲方由姜燕苓书：姜燕苓代顾雪韧签。《房屋买卖合同》第三条签订示范文本买卖合同约定：为办理交易过户手续之需，双方应当于本合同签署后40天内前往居间方签订示范文本的上海市房地产买卖合同（以下简称示范合同）。买卖合同第四条付款方式约定：4.1首期房价款：乙方应于签订示范合同并办理公证手续（若需）后当日内向甲方支付首期房价款260万元。4.2第二期房价款：乙方通过如下贷款方式支付第二期房价款910万元。买卖合同第五条约定：甲乙双方应于2016年5月15日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续。买卖合同第六条约定本次交易中依据法律法规产生的所有税、费全部由乙方承担。合同第八条定金责任约定：乙方所支付的定金系为担保本次交易的履行。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付的定金由甲方没收。买卖合同第九条违约责任约定：一方未按本合同约定履行义务的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按总房价日万分之五承担逾期违约金。经守约方书面催告后仍未履行的，守约方有权单方解除本合同并有权要求违约方支付总房价20%的违约金。买卖合同第十二条签约承诺约定：本合同签署人均保证有签署本合同并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本合同无法生效或无法履行的，该签署人应向居间方支付总房价款的0.5%作为补偿金，并向交易相对方承担定金责任。本条款独立发生法律效力。买卖合同第十四条补充约定：甲乙双方约定如果签赔方起诉甲方所产生的责任由搜房承担。搜房为丙方，如果链家追诉甲乙双方或其中任意方责任由丙方承担处理。落款处甲方由姜燕苓书：姜燕苓代顾雪韧签。同时，姜燕苓出具《同意出售承诺书》，言明系争房屋的产权人系顾雪韧，姜燕苓承诺顾雪韧已同意出售该房屋，且顾雪韧已知晓姜燕苓已收取买方的定金并签订房地产买卖居间合同，同时承诺顾雪韧愿意在该合同上补签名。若产权人不同意出售该房屋或不承认已收取的定金、房款，则一切责任由姜燕苓承担，包括向购买方退还已收取的定金、房款，并根据合同约定承担违约责任，同时向居间方承担违约责任。同日13：03，顾雪韧致电中介人员刘某，未接通。13：04，顾雪韧向刘某发送短信：你好，我是盛世天地业主，我家房子是链家独家代理，我婆婆与你们签的合同无效的。订金不要打过来了。2016年1月20日，刘海涛向顾雪韧账户汇款15万元，同日13：46：29，刘海涛向顾雪韧的账户汇入35万元。顾雪韧手机短信提示：20日13：24账户7841X转账转入收入150,000.00元。20日13：46账户7841X汇款汇入收入350,000.00元。同日12时，姜燕苓出具收款收据一份，言明收到刘海涛购买系争房屋的定金50万元。刘海涛确认，该收据在签约时由姜燕苓出具，在刘海涛向顾雪韧打款后，刘海涛向中介处取得该收据。对于该汇款前姜燕苓是否打电话告知刘海涛不要打定金，刘海涛表示已记不清了。2016年1月21日14：29，刘海涛与顾雪韧加了微信。14：36顾雪韧发送信息：给我个账号我先把钱退给你。14：49刘海涛回复：不合适。我和A公司电话过了，让他们和你联系，如果有什么问题，你们协商解决，他们有合同章，不怕赖账。16：41顾雪韧回复：这个事情不处理好我是不同意卖房的，诈骗家里老人签合同让A公司告告了。奉劝你把钱拿回去，否则走诉讼还不知道多久呢。刘海涛回复：你以后不用联系我了。顾雪韧回复：你钱不要了咯。刘海涛回复：你试试看。顾雪韧回复：我要退钱给你你不要啊（消息已发出，但被对方拒收了）。2016年3月5日12：41，刘海涛邀请顾雪韧加入群聊。12：48，刘海涛发送微信：要能履行合同，那我们就执行，要就打算跳价，你们别找诸多借口，痛痛快快的。顾雪韧回复：合同本就不成立，我在上海完全不需要代理签字，这不纯粹忽悠嘛。要诚意买就好好谈价格。刘海涛回复：白纸黑字签的协议，不成立也不是说说就能否认的。你们就不打算履约是吧？顾雪韧回复：该说的都说了，我想我的意思也已表达明确，无需多言。2016年3月25日14：37，刘海涛向顾雪韧发送信息：顾小姐，我们签署的协议还能履行吗？14：45顾雪韧回复：这个问题我已经重申多次了，如果您有诚意我们可以谈，如果只是就之前所谓的合同一再纠缠，我认为就没有必要，我是受害方，如您有异议请走诉讼，还是那句话我把钱退给你，一直放我这里也没有意义，浪费大家时间。14：49刘海涛回复：之前的协议你就不承认是吧？现在行情都这样了，你还想跳价？顾雪韧回复：一直是市场价，且别墅更是一房一价，优劣喜好有异罢了，不存在偏离或者跳价之说，且只要是我本人出于意思自治签订的合同不可能跳价的。刘海涛回复：那你现在要多少钱？顾雪韧回复：我报价1500给你1400。2016年4月7日，刘海涛向顾雪韧发函，其要求签订网签合同未果，要求给予明确答复。2016年5月9日13：58刘海涛向顾雪韧发送信息：刘海涛招行6214……顾雪韧回复：收到，明后天把钱退给你。50万没错吧。刘海涛回复：恩，越快越好吧，我要用。顾雪韧回复：好的，我尽快，转好马上告诉你。准备汇款前想跟您确认下，我退款50万元给您后，之前您与姜燕苓签署的合同自动失效，后续没有任何其他的法律纠纷，是吗？审理中，刘海涛认为，姜燕苓是顾雪韧的婆婆，顾雪韧、姜燕苓在网上挂单的联系人是姜燕苓，且姜燕苓持有顾雪韧的产权证、身份证及银行卡原件，故刘海涛在签约时有理由相信姜燕苓是顾雪韧的代理人，构成表见代理。一审法院认为，合同法规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，姜燕苓与刘海涛签订关于系争房屋的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》时没有顾雪韧的书面委托手续，刘海涛认为系争房屋网上挂售的电话联系人系姜燕苓，且签约当时姜燕苓提供了系争房屋的产权证原件、顾雪韧的身份证及银行卡，姜燕苓的上述行为使得刘海涛有理由相信姜燕苓是得到了顾雪韧的授权，且刘海涛主观上属于善意，故本案买卖合同符合表见代理制度的构成要件，顾雪韧、姜燕苓则认为姜燕苓并无顾雪韧的身份证及银行卡原件，且仅因是意向，房产证原件亦未交给居间方保管，故姜燕苓代为签订的合同应为无效。一审法院认为，房屋买卖系重大事项，应审慎对待，刘海涛在产权人顾雪韧未到场签约、仅由姜燕苓签名并出具承诺书的情况下即与姜燕苓签约，以此认定刘海涛有理由相信姜燕苓有权代理依据不足，法院不予采信。姜燕苓在未得到顾雪韧授权的情况下以顾雪韧的名义与刘海涛签约，未经顾雪韧追认，故《房屋买卖合同》对顾雪韧不发生效力，由姜燕苓承担责任。现刘海涛要求解除合同，法院予以支持，刘海涛要求顾雪韧共同承担责任，并无法律依据，法院不予支持。对于刘海涛要求顾雪韧、姜燕苓双倍返还定金并支付房屋上涨的差价损失，一审法院认为，双方签约后当天顾雪韧即向中介人员发送短信，要求刘海涛不支付定金，刘海涛对当日汇款前，姜燕苓是否打过电话给其一节不置可否，因此可认定刘海涛向顾雪韧账户内汇入50万元系在顾雪韧、姜燕苓拒绝收取定金之后，该50万元不能认定为定金。刘海涛要求双倍返还无依据。鉴于该款目前在顾雪韧处，故应由顾雪韧与姜燕苓共同返还。次日，刘海涛与顾雪韧微信联系后，顾雪韧要求立即返还定金，遭刘海涛拒绝，刘海涛最迟应在签约次日即已明知顾雪韧拒绝追认合同，故刘海涛以目前的房价计算其损失并无依据，法院不予支持；一审法院考虑刘海涛确有一定的损失，根据查明的事实及刘海涛明知姜燕苓无顾雪韧的授权仍与姜燕苓签订合同、也有不足等情况酌情确定由姜燕苓赔偿刘海涛损失10万元。一审法院据此判决：一、解除姜燕苓以顾雪韧名义与刘海涛签订的关于上海市浦东新区XX路XX弄XX房屋的房屋买卖合同；二、顾雪韧、姜燕苓应于判决生效之日起十日内返还刘海涛定金50万元；三、姜燕苓应于判决生效之日起十日内支付刘海涛损失赔偿10万元；四、驳回刘海涛其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,800元，保全费5,000元，由刘海涛承担26,450元，姜燕苓承担13,350元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人对于解除房屋买卖合同均无异议，因此本案二审的争议焦点为被上诉人是否应双倍返还定金并赔偿上诉人超过定金部分的损失。上诉人认为姜燕苓代表顾雪韧与上诉人签订买卖合同构成表见代理，然表见代理是指虽无代理权但表面上有足以使人相信有代理权而须由本人负授权之责的代理，上诉人在姜燕苓没有顾雪韧出具委托书、仅凭姜燕苓个人出具承诺书的情况下与姜燕苓签订合同的行为不属于构成表见代理的情形，故上诉人关于姜燕苓的行为构成表见代理的观点，本院不予采纳。同时顾雪韧对姜燕苓的无代理权限行为未予追认，故姜燕苓就系争房屋与上诉人签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》对顾雪韧不发生效力。顾雪韧在得知姜燕苓与上诉人签约后立即与中介人员联系，明确表示不同意该合同并拒绝收取定金，因此上诉人要求双倍返还定金的请求，缺乏依据，本院难以支持。关于上诉人要求补偿超过定金部分的损失，根据查明的事实，顾雪韧在签约次日已经明确拒绝追认姜燕苓的签约行为，因此上诉人所称双方对于是否履行合同还存在争议的观点，本院亦不予采纳。一审法院综合考虑本案的实际情况，酌情确定姜燕苓赔偿上诉人损失10万元，并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人刘海涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币34,800元，由上诉人刘海涛负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 杨斯空审判员 郑卫青二〇一七年六月十三日书记员 强 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”