（2017）冀10民终1940号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-07-24
案件名称
于大江、罗亚丽共有物分割纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
于大江,罗亚丽,中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行
案由
共有物分割纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百零三条，第一百零四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终1940号上诉人（原审原告）：于大江，男，汉族，1984年5月30日出生，住北京市朝阳区，。委托诉讼代理人：陈豪俊，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇，北京市杰通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗亚丽，女，汉族，1986年9月9日出生，住北京市朝阳区，。委托诉讼代理人：魏学全，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行，住所地三河市燕郊高新区迎宾路877号，组织机构代码80930556-2。法定代表人：孙宝森，男，该银行行长。上诉人于大江因与被上诉人罗亚丽、被上诉人中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行之间共有物分割纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初7153号民事判决向本院提起上诉。本院2017年3月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。上诉人于大江及其委托代理人陈豪俊、李勇，被上诉人罗亚丽及其委托诉讼代理人魏学全到庭参加诉讼，被上诉人中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行经本院合法传唤后未到庭。本案现已审理终结。上诉人于大江请求撤销一审判决，依法改判。主要理由如下：（一）一审法院对于房屋折价款的计算结果有误，将未还剩余贷款算入出资比例中，即使在一审认定的上诉人在首付款中为被上诉人垫资基础上，上诉人其余出资仍达17万多，却仅获得48万多余元；而即使按照双方经过公证的协议认定被上诉人出资7万多元，卖掉房屋还清剩余贷款和支付上诉人折价款48万后，却能获得100多万元，造成结果明显不公，有违公平正义。（二）一审法院以“基于当时双方恋爱关系为对方垫付”为由，认定涉案房屋首付款系双方各出资一半，系事实认定错误。实际上被上诉人罗亚丽仅出资1.48万元。如系垫付也应在本案中一并处理，而不应另案处理。（三）一审判决先过户再付款我方不认可，应该先付款再过户，防止产生不必要的纠纷。被上诉人罗亚丽辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当予以维持。主要理由如下：（一）双方在一审中是通过竞价的形式确定涉案房屋归被上诉人所有，因此相应的剩余贷款也由被上诉人承担，故此该部分贷款应为被上诉人的实际出资比例。（二）双方是先于2012年9月份购买了涉案房屋并支付了首付款，后又于2013年4月16日就此前购买涉案房屋的出资金额及房屋归属进行确认并予以公证，双方是先履行出资后进行的确认，为此一审法院以公证书确认双方的出资完全正确。（三）根据一审查明事实，涉案房屋尚有剩余利息23万余元，该部分贷款利息应计入涉案房屋的购房成本。一审判决所确定的计算方法是尊重了本案的基本事实，并考虑了双方的实际需求及市场行情，所确定的折价补偿款公平合理，作为二审法院理应依法维持。被上诉人中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行未出庭亦未提交书面答辩意见。原审原告于大江一审诉求，请求判决河北省三河市燕郊开发区雷捷广场公寓三号楼××单元1506室房屋所有权归原告，按照实际出资比例（原告占98%）给付被告折价款。一审法院认定事实：原、被告曾为恋人关系,为准备婚房，二人决定共同出资购买房屋一套。2012年9月9日，原告以其名义与三河雷捷房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于三河市××开发区雷××商业广场公寓××楼××单元××室，建筑面积72.35平方米，首付款147012元，贷款340000元。后房屋产权证书记载房屋面积为72.35平方米，不动产统一发票记载售房款为480766元。2013年4月16日，原告与被告签订《婚前财产协议》，并在北京市方圆公证处进行公证。《婚前财产协议》内容为：“1、男女双方共同购买一套婚房坐落于河北省××开发区燕兴路东侧，雷捷商业广场公寓三号楼1单元1506号，建筑面积为73.29平方米的商品房一套。2、双方首付比例：男女双方各出资一半，无论在任何条件下，另一方均无权主张分割。3、房屋按揭月供由男方承担，婚后双方承担，双方领取结婚证时，该房产自动转化为男女双方的夫妻共同财产”。之后，原、被告因感情问题，未能结婚，被告罗亚丽于2015年起诉于大江主张上述房屋归自己所有，本院作出（2015）三民初字第02906号民事判决书，认定涉案房屋系二人共有。后于大江于2016年5月起诉罗亚丽，要求按照各自出资比例分割涉案房屋。另查明，双方收房并对房屋进行装修后，被告一直占有使用至今。涉案房屋产权登记在原告于大江名下，产权证号为房权证燕字第××号，截至2016年12月17日，房屋贷款余额为317343.24元，已还本金22656.76元，已还利息72611.05元，因购房支出印花税及契税共计4812.66元。诉讼过程中，原、被告均认可涉案房屋内家具家电及室内装修现值为30000元。对于涉案房屋的所有权，因双方均主张由各自所有，且无法协商一致，但同意竞价取得所有权，经本院组织双方对房屋价值竞价，由被告以每平米26000元价格取得房屋所有权。再查明，关于购房出资比例，双方争议较大，庭审中双方提交数份证据用以证明各自的出资数额，但双方证据的证明力均不足以支持各自主张，因原、被告于2013年4月16日在北京市方圆公证处签订一份《婚前财产协议》，该份公证书的证明力明显大于其他证据，故本院对此证据效力予以认定。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案原、被告双方于婚前签订的《婚前财产协议》经过北京市方圆公证处进行公证，双方对房屋的出资、偿还贷款和产权归属等问题进行了约定，是双方的真实意思表示，本院予以确认。如原告在首付款的实际出资数额上超出了约定的比例，亦是基于当时双方的恋爱关系为对方垫付，原告如有充足证据可以另行要求被告返还，本案不予调整。现双方因感情不和导致分手，关于涉案房屋的所有权通过庭审竞价由被告罗亚丽取得，被告理应给付原告房屋折价款。关于涉案房屋折价款数额，经过计算为454310.83元，计算方式为：原告对房屋的投入数额（首付款的二分之一73506元+已还本息95267.81元）／不动产成本（购房时价格480766元+共同已还本息95267.81元+契税、印花税4812.66元+所有权登记费80元）×房屋净值（房屋现值26000元×72.35平方米-剩余贷款317343.24元）。对于房屋内家具家电及室内装修因双方均认可现值为30000元，现房屋产权归被告所有，该家具家电及室内装修自然归被告所有及使用，故该部分价款应由被告给付原告。综上，涉案房屋所有权归被告罗亚丽所有，罗亚丽应给付原告于大江房屋折价款454310.83元及室内家具家电及装修款30000元。依据《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定，判决如下：一、登记在原告于大江名下的位于三河市××开发区雷××商业广场公寓××楼××单元××室房屋（房权证燕字第××号）归被告罗亚丽所有，剩余贷款317343.24元由被告罗亚丽负责偿还(剩余贷款自2017年1月起算)；原告于大江于本判决生效后十日内协助被告罗亚丽清偿第三人中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行的银行贷款，清偿后十日内协助被告罗亚丽办理房屋过户手续（过户费用由被告承担）。二、被告罗亚丽应于本判决生效后二十日内给付原告于大江财产折价款计484310.83元。本院二审诉讼过程中，上诉人于大江提交证据一：涉案房屋银行还贷明细一份，证明截止到2017年4月17日，已经还贷101971.62元，剩余贷款315033.23元。证据二：于大江个人暂住证两份：2012年8月28日开具的住在南皋村××号的暂住证，2012年3月15日-2013年3月15日的北京市朝阳区崔各庄乡南皋村××号205号。证明双方当事人之间没有同居过。被上诉人质证意见：对证据一：真实性无异议，不认可其证明目的，一审判决已经核实过实际偿还的贷款本息，目前出现差额是因为上诉人上诉所致，二审法院不宜再根据上诉人实际偿还贷款本息的金额来调整所应获得的折价补偿款，就其实际偿还的本息也就是上诉人所谓的101971.62元以一审查明的95267.81元的差额部分，被上诉人可以在本案判决生效后原价偿还。证据二不属于新证据，我方不予以质证。本院认为，本案涉案房屋已经生效法律文书确认为双方共有。法律规定，共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定，不能确定出资额的，视为等额享有。（一）关于双方出资额如何确定问题。本案中双方于2013年4月16日签订了《婚前财产协议》并经过北京市方圆公证处进行公证，双方对房屋的出资、偿还贷款和产权归属等问题进行了约定，是双方的真实意思表示。在双方均不能提交充分证据证明具体出资数额情况下，应以该协议为准确定双方对涉案房屋出资份额，并以此基础对涉案房屋现价值进行分割。（二）关于房屋归属和补偿问题。一审中经过双方进行竞价，被上诉人罗亚丽以每平方米2.6万元竞得涉案房屋所有权，本院予以确认，故涉案房屋现总价值为188.110万元(2.6*72.35)。涉案房屋剩余未还贷款315033.23元，该部分款项系由涉案房屋抵押后由银行代为出资，应作为涉案房屋负担的债务而不应作为出资款计算，故对一审判决，本院依法予以纠正。根据已查明事实，房屋首付款为147012元，按照《婚前财产协议》双方各出73506元；截止2017年4月17日，于大江已还房贷101971.62元；双方购房支出印花税及契税共计4812.66元，双方为涉案房屋出资总额为253796.28元，其中上诉人出资为177883.95元，被上诉人罗亚丽出资为75912.33元。故房屋所有权归被上诉人罗亚丽所有的同时，应支付上诉人于大江1097644.70元【（1881100-315033.23）÷253796.28×177883.95】。（三）由于双方均认可的房屋家具及装修费用3万元，故罗亚丽另行补偿于大江15000元。（四）关于先过户亦或先付折价款问题，因涉案房屋属于不动产，生效法律文书在上诉人于大江若不配合过户情况下具有强制执行效力，为避免双方今后产生新的纠纷，应以先付折价款再行过户为宜。故对一审判决，二审法院依法予以改判。综上，上诉人于大江上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初7153号民事判决；二、被上诉人罗亚丽自本判决生效之日起二十日内支付上诉人于大江1112644.7元；三、登记在上诉人于大江名下的位于三河市燕郊开发区雷捷商业广场公寓三号楼1单元1506室房屋（房权证燕字第××号）及家具归被上诉人罗亚丽所有，该房屋剩余贷款315033.23元由罗亚丽自行偿还；四、上诉人于大江收到被上诉人罗亚丽1112644.7元后十日内配合被上诉人于大江办理涉案房屋过户手续；五、驳回上诉人于大江其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8564元，由上诉人于大江负担4282元，被上诉人罗亚丽负担4282元；二审案件受理费14032元，由上诉人于大江负担7016元，被上诉人罗亚丽7016元。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 梁志斌审判员 王传民二〇一七年六月十三日书记员 董 楠 更多数据：