（2017）川1602民初245号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-08-28
案件名称
广安品尚商业管理有限公司与林超国房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广安市广安区人民法院
所属地区
广安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广安品尚商业管理有限公司,林超国,宋军光
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1602民初245号原告（反诉被告）广安品尚商业管理有限公司，住所地：广安市管昂去凌云路237号2幢28号。法定代表人：卢奇灵，总经理。委托代理人：黄沁雪，四川信和信律师事务所律师，系特别授权。被告（反诉原告）林超国，男，生于1978年1月19日，汉族，住广安市广安区。委托代理人：邹建，四川鑫泰律师事务所律师，系特别授权。第三人：宋军光，男，生于1972年1月6日，汉族，住广安市广安区。原告（反诉被告）广安品尚商业管理有限公司（下简称品尚公司）与被告（反诉原告）林超国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日受理后，依法适用简易程序由审判员杨秀华独任审判。2017年3月15日，被告递交了反诉状，本院审查后于同日立案受理。2017年4月11日、2017年6月13日，本院对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人黄沁雪，被告（反诉原告）林超国及委托代理人邹建,第三人宋军光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）品尚公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告双方签订的《恒大·中天国际广场商用物业租赁合同》已解除；2、请求法院依法判令被告支付原告拖欠的租金48314元（从2015年12月15日至2015年6月14日止）、免租经营期内租金8679.2元、滞纳金以拖欠的租金48314元为本金，按应付总额×逾期天数×3‰，从2015年12月15日至支付之日止（至起诉之日为40438.82元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年12月8日，原告与被告签订《恒大1中天国际广场商用物业租赁合同》（以下简称租赁合同），约定原告将位于四川省广安市某号楼面积45.68平方米的房屋出租给被告从事型男秀场男装商业经营活动，租期50个月，自2014年12月15日起至2019年2月14日止。原告给予被告1个月免租期，免租期纳入租赁期间，免租期内被告仍须缴纳物业管理费、水电费、电话费、闭路费、燃气费等相关费用。前2年租金为每平方米190元/月，从第三年开始租金按10%递增，第一年租金在租赁合同签订之日支付，下期租金在上年租赁合同到期前15日按年支付。同时，合同还约定被告迟延支付租金及相关费用，原告有权单方提前终止本合同，可对被告采取停水、停电、停气、关闭营业场所等措施，收回租赁房屋，没收经营保证金，并有权要求被告按应付款总额×逾期天数×3‰缴纳滞纳金。租赁合同签订后，原告全面诚实履行了约定义务，而被告未在2015年10月5日前缴纳2015年10月20日至2016年10月19日的租金，经原告多次催收均拒绝交纳，已违约，2016年6月14日，原告通过中国邮政快递向被告发出了《恒大·中天国际广场商用物业租赁合同解除通知书》。原告以打电话、发短信、发律师函等方式向被告催收拖欠的租金，而被告均以各种理由推诿拒付，其行为构成了违约，损害了原告利益，按约定理应承担支付拖欠的租金、免租经营期内的租金及滞纳金等违约责任。被告（反诉原告）林超国辩称：他方认为原告第一项诉讼请求不成立，他没有收到原告任何关于解除合同的催告通知；2、原告没有违约，原告的第二项诉讼请求也不应支持；3、原、被告签订了合同属实，但是因为生意不景气，承租方多人向原告提出减免租金申请，后原、被告在磋商租金期间，原告方将门市锁了并租给他人。他方认为原告是单方强制解除合同，被告不应承担租金费用，恳求法院驳回原告的诉讼请求。第三人宋军光述称：没有意见。被告（反诉原告）林超国向本院提出反诉请求：依法判令被反诉人赔偿因违约给反诉人造成的装饰装修损失92000元，退换反诉人缴纳的履约保证金10000元。事实及理由：2014年12月8日反诉人与被反诉人签订了《恒大·中天国际广场商用物业租赁合同》一份，反诉人承租了被反诉人位于广安市广安区某房屋，作为经营‘型男秀场男装’之用，同时，该合同约定了租赁时间、租金支付方式、双方权利和义务以及违约责任等内容。合同签订后反诉人按约交纳了第一年租金，并对该房屋进行了全面装修，由于被反诉人没有兑现某广场商用物业在招租时作出的一些了承诺，致使承租该商用物业的商家在第一年经营中均严重亏损，于是反诉人以及数十名商家联名向被反诉人提出免交第二年租金的要求，被反诉人当时的负责人仅同意减免六个月租金，若全年免交租金需研究，并让反诉人等待回复。正当双方对第二年租金怎样减免或免除处于协商中时，被反诉人却将反诉人所承租的房屋锁了，并对外进行“优价招租”，对此双方多次发生纠纷，且110排除警察予以平息。然而被反诉人还是在未经得反诉人同意的情况下，将反诉人承租的某房屋出租给了他人经营女装之用，被反诉人的行为完全侵害的反诉人的合法权益，已构成违约，且给反诉人造成了巨大的经济损失。原告（反诉被告）品尚公司对被告（反诉原告）林超国的反诉辩称：1、反诉人要求继续履行租赁合同不成立，2016年6月15日已经向其送达了解除合同通知书，且他方是按照签订合同时反诉人留下的地址，由林超国父亲亲收，签收后是应该按照常理会转告林超国，所以被告方请求不成立；2、第二项反诉请求不成立，反诉人认为不能因为亏损而拒绝交纳租金，出租人在承租人迟延交纳租金后解除合同，他方出租给他人是在给林超国发出解除通知书且签收后。恳求法院驳回反诉原告的诉讼请求。第三人宋军光对被告（反诉原告）林超国的反诉述称：没有意见。经审理查明：2014年12月8日，原告（反诉被告）品尚公司（甲方、出租人）与被告（反诉原告）林超国（乙方、租赁人）签订了《恒大·中天国际广场商用物业租赁合同》，该合同主要约定：甲方将位于广安市某号楼之物业出租给乙方，建筑面积45.68平方米，租期从2014年12月15日至2019年2月14日止（包含免租经营期），免租期为1个月，起始租金为190元/月/平方米，自合同期限起始之日起第三年开始递增，每年租金在上年基础上递增，年递增率为10%，按年支付租金，下期租金须于到期前十五日向甲方缴纳，签约当天，甲方收取乙方0.5万元作为履约保证金；在本合同有效期内，非甲方的原因，乙方单方无故提前终止本合同的，须经甲方同意，否则甲方有权没收乙方所缴纳的租赁保证金、首期租金，并补交免租经营期内按本合同约定的相应租金；在本合同有效期内，若甲方无故提前终止本合同的，则乙方有权要求甲方赔偿装修损失，装修损失按乙方承租后首次投入装修总额÷合同时间×未按本租赁合同履行的剩余时间计算，同时，甲方还应无息退还乙方所交租赁保证金，并按乙方所缴纳的保证金的双倍进行赔偿；乙方迟延支付租金及费用，应按“应付款总额×逾期天数×3‰”向甲方支付滞纳金；如有下列行为之一，即为违反本合同之违约行为，甲方有权单方提前终止本合同，并对乙方采取停水、停电、停气、停止乙方商业经营、关闭乙方营业场所等任何强制措施，并收回租赁物业，没收乙方经营保证金并追收免租经营期内所产生的租金,(4)乙方超过三十天（含三十天）仍未足额支付租金及费用以及滞纳金的。合同签订当日，林超国交纳了2014年12月15日至2015年12月14日的租金95471元及保证金5000元。2016年6月15日，广安品尚商业管理有限公司将《恒大·中天国际广场商用物业租赁合同》解除通知书邮寄给林超国，2016年6月18日，林超国的父亲代为签收。合同签订后，林超国入住并对该门市进行了装饰装修。2016年10月10日，品尚公司将该门市租赁给了第三人宋军光。2015年12月第一年租期满后，林超国经营亏损，先锁了门市。林超国称随后品尚公司就又加了一个锁，林超国于2016月3月底搬出来，清理了里面的服装。但对上述主张，未提供证据予以证实。认定上述事实，有原告举示的《恒大·中天国际广场商用物业租赁合同》、收据、《恒大·中天国际广场商用物业租赁合同》解除通知书、邮寄回执，第三人举示的《租赁合同》，三方出庭人员的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的《恒大·中天国际广场商用物业租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。合同中明确约定了在本合同有效期内，非品尚公司的原因，林超国单方无故提前终止本合同的，须经品尚公司同意，否则品尚公司有权没收林超国所缴纳的租赁保证金、首期租金，并补交免租经营期内按本合同约定的相应租金，免租期为1个月，免租期租金为8679.2元，林超国应在2015年11月31日向原告支付租金，但林超国未在该时间向原告支付，构成违约，故品尚公司请求林超国支付免租经营期内租金8679.2元符合合同约定。根据合同约定，林超国在超过三十天仍未足额支付租金及费用以及滞纳金的情况下，品尚公司有权提前终止合同，故2016年6月15日，品尚公司将《恒大·中天国际广场商用物业租赁合同》解除通知书邮寄给林超国要求解除合同，符合合同约定，2016年6月18日，林超国的父亲代为签收，自签收之日起合同解除。因此，品尚公司请求林超国支付拖欠的租金应从2015年12月15日计算至2016年6月14日共48314元，符合合同约定，本院予以支持。合同约定的滞纳金标准过高，林超国请求降低，符合法律规定，本院依法予以调整，酌定林超国向品尚公司支付滞纳金，按年利率6%从2015年12月15日起计算至付清之日止。林超国未提供品尚公司构成违约的相关证据，故林超国反诉请求品尚公司双倍退还所交纳的履约保证金并赔偿装饰装修损失92000元，无事实依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、最高人民院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、原告（反诉被告）广安品尚商业管理有限公司（甲方、出租人）与被告（反诉原告）林超国（乙方、租赁人）签订的《恒大·中天国际广场商用物业租赁合同》于2016年6月18日解除；二、被告（反诉原告）林超国支付拖欠原告（反诉被告）广安品尚商业管理有限公司的租金48314元、免租经营期内租金8679.2元及滞纳金（滞纳金以48314元为本金，按年利率6%标准计算，从2015年12月15日计算至支付之日止）；三、驳回被告（反诉原告）林超国的反诉请求。本案本诉案件受理费2342元，减半收取1171元，反诉案件受理费4680元，减半收取2340元，共计4682元，原告（反诉被告）广安品尚商业管理有限公司负担368元，由被告（反诉原告）林超国负担4314元，分别向广安市广安区人民法院交纳。上述债务，义务人应于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。审判员 杨秀华二〇一七年六月十三日书记员 周琪娜附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：