（2017）豫01民终6868号

裁判日期: 2017-06-13

公开日期: 2017-07-03

案件名称

段启清、王丽霞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

段启清,王丽霞

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终6868号上诉人（原审被告）：段启清，又名段鹏宇，男，汉族，1989年9月26日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：潘国旺，河南博正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王丽霞，女，汉族，1987年11月11日出生，住河南省中牟县。上诉人段启清因与被上诉人王丽霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初5178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人段启清的委托诉讼代理人潘国旺、被上诉人王丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段启清上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初5178号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，一审判决应予撤销。一审判决认定上诉人违约的主要依据是，《房屋买卖合同》第五条及第十六条关于购房定金、佣金及代办费约定及补充约定内容。上诉人认为当合同第五条与第十六条约定内容不一致时，应当以合同第十六条内容作为评判依据。被上诉人在合同签订后应当根据第十六条约定内容履行自己的合同义务，向上诉人转款支付购房定金4万元，剩余1万元作为物业保证金。上诉人并未同意被上诉人将购房定金交于中介也未同意由中介代收，被上诉人也未向法庭提交证据证明上诉人同意或指定中介代收购房定金。在此情况下，被上诉人未经上诉人同意私自将购房定金交于中介显系合同履行方式不当系违约行为。在被上诉人违约的情况下，被上诉人无权请求上诉人支付违约金、佣金损失。一审法院在明知被上诉人违约的情况下，仅凭上诉人向中介出具的同意退还购房定金的《退订单》即武断地认为，上诉人知晓同意中介代收定金显然与本案事实不符于法无据不能令上诉人信服，一审判决应予撤销。2、一审判决未能明辨是非判决结果显失公平严重侵害上诉人的利益，一审判决应予撤销。本案事实清楚，一审法院根据合同即能辩明是非分清责任，一审法院在查明被上诉人已经违约的情况下，特意曲解合同第十六条关于定金及佣金支付的补充约定，仍然固执地依据合同第五条的约定认定上诉人违约并判决上诉人支付违约金、佣金损失与本案事实相悖于法不符不能成立，一审判决结果显失公正明显偏袒被上诉人，一审判决应予撤销。3、《退订单》不能作为认定上诉人违约的依据，一审法院以此作为依据认定上诉人违约明显错误。在本案中被上诉人未按照合同第十六条关于购房定金及物业保证金支付的约定履行自己的合同义务已经违约，依据双方间的合同约定，被上诉人无权请求上诉人支付违约金及佣金损失。上诉人向中介出具《退订单》是因为事实上被上诉人支付的购房定金被中介实际占有，被上诉人违约后，为促成事情能够尽快解决，考虑到上诉人不再卖房，上诉人同意被上诉人向中介领取购房定金的情况下向中介发出的。故该《退订单》不能证明上诉人知晓同意中介方代收定金5万元。事实上，对于合同第五条约定的内容，合同双方不可能再约定第十六条补充条款，这在逻辑上是解释不通的。一审法院仅凭上诉人在《退订单》中的表述即武断地推定合同签订时，上诉人知晓同意中介代收定金5万元并由此认定上诉人违约，不能令上诉人信服，一审法院以合同第五条及《退订单》为依据认定上诉人违约明显错误。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，判决内容显失公平应予撤销。上诉人请求二审法院依法查明事实，改判支持上诉人的上诉请求。王丽霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。王丽霞向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金5万元，同时赔偿原告所支付的佣金1万元（共计6万元）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告段启清（又名段鹏宇），身份证号，系位于金水区××楼××单元××号房屋的所有权人，其产权证书中的房屋所有权人记载为：段鹏宇。2016年1月17日，被告段启清（又名段鹏宇）与原告、居间方郑州金诺房地产咨询有限公司金水路分公司签订《房屋买卖合同》一份，主要约定，房屋状况：金水区××楼××单元××号的房屋，房屋所有权人为段鹏宇，房屋建筑面积146.31平方米。总价款为：壹佰陆拾伍万圆整（1650000元）。原告应于合同首次签订时支付定金、佣金及代办费共计人民币伍万元整。被告同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由居间方郑州金诺房地产咨询有限公司金水路分公司保管。被告于本合同签订时将《房屋所有权证》交由居间方郑州金诺房地产咨询有限公司金水路分公司保管或向居间方郑州金诺房地产咨询有限公司金水路分公司交纳售房保证金。原告应向居间方郑州金诺房地产咨询有限公司金水路分公司支付佣金人民币壹万元整（10000元），在签订合同时，原被告双方应向居间方郑州金诺房地产咨询有限公司金水路分公司及时、足额支付佣金。在合同履行过程中，如因原被告任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行的，居间方郑州金诺房地产咨询有限公司金水路分公司不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。付款方式：原被告双方同意使用按揭贷款，原告确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵。原被告双方于签订本合同7个工作日内准备齐全相关材料，并在郑州市相关部门规定的时间内，共同到该机构办理相关按揭贷款手续。根据政策要求，如需网签和资金监管，原告应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付房款250000元存入存量房交易资金监管机构指定的监管账户。违约责任：被告违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还原告交付的定金，向居间方郑州金诺房地产咨询有限公司金水路分公司承担该项所产生的佣金及其他合理费用，并承担原告和居间方郑州金诺房地产咨询有限公司金水路分公司的其他经济损失；原告违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，其无权要求返还定金，同时向居间方郑州金诺房地产咨询有限公司金水路分公司承担该项所产生的佣金及其他合理费用，并承担原告和居间方郑州金诺房地产咨询有限公司金水路分公司的其他经济损失。原被告双方另补充约定：经原被告友好协商，原告将首付款250000元（贰拾伍万元整）于2016年1月22日前给予被告，双方同意此次交易按非资金监管方式办理。经原被告双方协商，原告50000元（伍万元定金）转给被告40000元（肆万元整），留10000元（壹万元整）做物业保证金于交房当日给予被告。同日，居间方郑州金诺房地产咨询有限公司金水路分公司出具收据一份，载明，收到原告王丽霞伍万元整购房定金。原告另提交了其本人出具的佣金欠条一份，载明：今购买位于金水区××楼××单元××号的房产，欠郑州金诺房地产咨询有限公司（世家房产郑州金诺店）的佣金人民币壹万元整，于过户当日一次性付清。居间方郑州金诺房地产咨询有限公司金水路分公司另出具收据一份，载明：今收到王丽霞壹万元整中介费。2016年1月20日，被告段启清出具《退订单》一份，载明：今王丽霞购买金水区××楼××单元××号，段启清、段鹏宇（，同一人）不考虑出售了，退还王丽霞（410223198711117087）购房定金伍万元整（中介方代收）。该退定单中亦有被告段启清签名、按指印。一审法院认为，一、被告段启清（又名段鹏宇）身份证的姓名为“段启清”，本案中，其与原告签订的房屋买卖合同约定出卖的房屋登记的所有权人为“段鹏宇”，被告在签订合同是在甲方一栏中的签名亦为“段启清、段鹏宇”。另结合被告出具的退订单，亦可认定“段鹏宇”、“段启清”这两个名字为同一人。原告在本案的房屋买卖合同纠纷中以“段鹏宇”作为被告提起诉讼，经核实，上述两个名字为同一个人，故该院罗列被告为段启清（又名段鹏宇）。故，被告辩称“段鹏宇”不是适格的被告，其理由不能成立，该院不予支持。二、关于违约。原告认为被告不履行合同，构成违约，要求解除合同，并要求被告支付违约金，赔偿其支付的佣金。该院认为，原、被告及居间方在订立合同后，各方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告主张其支付了定金5万元，佣金1万元。提交了居间方出具相应数额的收据。因本案合同中关于定金及佣金的支付，在合同第五条中约定为定金、佣金及代办费共计5万元，在办理完房屋立契过户手续前由居间方代为保管。原、被告双方另在合同第十六条补充约定了原告将5万元定金转给被告4万元整，留1万元作为物业保证金于交房当日给予被告。且在合同第十六条中明确注明了该条款与其他条款约定不一致的，以本条款约定的内容为准。故依据该条款，可以认定原被告双方达成一致所约定的购房定金应为5万元。被告称未同意原告将购房定金交予房屋中介或者由中介代收，原告未将定金支付给被告构成违约。该院认为，被告于2016年1月20日出具退订单，称：“约定的房屋不考虑出售了，退还王丽霞（410223198711117087）购房定金伍万元整（中介方代收）”。依据被告在退订单中的表述可知，在合同签订时，其知晓且是同意中介方代收定金5万元，故被告的理由不能成立，被告签订合同后拒绝出卖房屋，构成违约，原告要求解除与被告签订的《房屋买卖合同》，该院予以支持。原告主张的违约金5万元，亦符合合同的约定，该院予以支持。三、关于佣金。原、被告双方及居间方签订的合同中约定原告应向居间方支付的佣金为1万元，并明确约定合同履行过程中，如因原被告任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行的，居间方郑州金诺房地产咨询有限公司金水路分公司不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。原告向该院提交了其向居间方郑州金诺房地产咨询有限公司金水路分公司支付1万元佣金的相关收据，依据此约定，因被告违约拒绝出卖房屋，其亦应赔偿原告支付佣金1万元的损失。即被告应支付原告的违约金及佣金损失共计6万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告王丽霞与被告段启清（又名段鹏宇）2016年1月17日签订的《房屋买卖合同》；二、被告段启清（又名段鹏宇）于本判决生效之日起十日内向原告王丽霞支付违约金、佣金损失60000元。如被告段启清（又名段鹏宇）未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费1300元，由被告段启清（又名段鹏宇）承担。本案二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实同原审。本院认为，合同当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。上诉人段启清与被上诉人王丽霞于2016年1月17日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据本案查明的情况，上诉人段启清签订合同后又拒绝出卖房屋，故此一审法院认定其应当承担违约责任，同时对被上诉人王丽霞要求解除双方签订的《房屋买卖合同》等项主张，予以支持，并无不当。上诉人段启清上诉称被上诉人王丽霞向中介支付定金构成违约等；因与本案已经查明的合同实际履行情况不符且依据不足，故对相关诉称，本院不予认定。综上，上诉人段启清的上诉请求，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人段启清承担。本判决为终审判决。审判长　　赵军胜审判员　　黄智勇审判员　　曹逢春二〇一七年六月十三日书记员　　郑建庭