（2016）鲁1622民初1226号

裁判日期: 2017-06-13

公开日期: 2017-07-25

案件名称

山东省阳信县物资总公司与赵风岳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

阳信县人民法院

所属地区

阳信县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

山东省阳信县物资总公司,赵风岳

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百二十条

全文

山东省阳信县人民法院民事判决书（2016）鲁1622民初1226号原告（反诉被告）：山东省阳信县物资总公司，住所地。诉讼代表人：山东省阳信县物资总公司破产清算工作。委托代理人：赵家强，山东春光明律师事务所律师。委托代理人：刘长伟，山东春光明律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵风岳。委托代理人：王秀青，与赵风岳系夫妻关系。委托代理人：张立梅，山东方明达律师事务所律师。原告山东省阳信县物资总公司诉被告赵风岳房屋租赁合同纠纷一案和被告赵风岳反诉原告山东省阳信县物资总公司房屋租赁合同纠纷一案。本院于2016年12月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告委托代理人刘长伟，被告赵风岳及其委托代理人王秀青、张立梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告山东省阳信县物资总公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告之间的租赁合同；2、判令被告向原告返还租赁物房屋，并支付所欠租金8000元及违约金7200元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由，2015年4月14日原被告双方签订《租赁合同》，约定：被告承租原告位于物资大厦一楼北侧门头房一间，租期一年自2015年4月14日至2016年4月13日，年租金11000元。租期内，房屋修缮、安全、卫生由承租人负责，费用自理。如逾期交纳租金，每逾期一日按欠款额的3%承担违约金，否则出租方有权终止合同。合同签订后，原告向被告交付了出租房屋，被告交纳了部分租金后拖欠8000元租金未付。被告拒交租金的行为构成违约，按照合同约定，原告享有解除合同并要求被告支付拖欠租金及违约金的权利。为维护原告的合法权益，请求法院支持我方诉求。庭审中原告变称，2016年4月至2017年4月被告应交租金11000元，实交3000元，余欠8000元未交。被告赵风岳向本院提交答辩状并提出反诉请求：请求法院依法驳回原告的诉讼请求，判令原告赔偿被告各项损失30300元，反诉费由原告承担。事实和理由，1、原告所诉不实，双方于2015年4月14日签订的租赁合同已履行完毕，租金11000元我方已于2015年9月10日交清，不存在原告所诉欠租金8000元未交的事实，有租金收据为证。2、租赁合同系双务合同，双方均应按诚实信用原则履行各自的合同义务，我作为个体工商户租赁原告房屋系用作经营电机维修的店铺。上述租赁合同于2016年4月到期后，我于2016年5月份向原告续交租金3000元，双方未再签订书面合同，形成了不定期租赁关系。在我方租赁期间，因原告使用的二楼洗手间下水道多次发生故障，导致我租赁的房屋多次漏水，造成我方停业以及店铺内的电流表、电表、电机、绝缘材料等浸湿受损，各项损失达39900元。发生漏水的时间分别是2015年2月6日，2016年6月21日和7月21日。我方多次找原告负责人协商未果，因此，我方未再续交租金，原告于2016年9月16日给我方承租的房屋断电至今，致使我方不能正常营业，为维护我方合法权益，请求法院支持我方的反诉请求。原告针对被告的反诉辩称：1、原告反诉不属实，被告所称2015年2月6日、2016年6月21日和7月21日房屋漏水，造成其电流表、电表等物品损坏并停业。从其向法庭提供的照片来看，所显示的物品均是陈旧并长期使用过的，之前是否完好及其价值不能确定，应当以鉴定为准。2、被告称2016年5月18日交纳租金3000元，但本年度余欠租金8000元，一直拖延未交，构成违约。如被告所述其租赁房屋三次漏水及出租方于2016年9月16日给其房屋停电是真实的，被告应采取积极措施来维护其自身合法权益，而不是继续占用房屋拒不返还，任由损失扩大。因此，被告反诉主张的物品损失和营业损失，出租方不予承担。请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，即原告提交的证据一2015年4月14日原被告双方签订的《房屋租赁合同》。被告提交的证据个体营业执照，租金收据两张，电费收据一张。现场勘验照片9张。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告所述被告拖欠2016年4月至2017年4月的租金8000元未付及逾期交纳租金构成违约，应承担违约金7200元。被告质证有异议，认为原被告双方于2015年4月14日签订的租赁合同到期后，双方未再签订书面合同，其2016年5月18日向原告交纳租金3000元，继续租赁原告房屋，双方形成不定期租赁关系。租赁期间房屋多次漏水，造成我方物品及停业损失，双方一直协商未果。因此，我方未再续交租金，不存在拖欠原告租金及逾期违约的事实。被告为证实房屋漏水及物品浸湿损坏提交的照片20张，原告质证有异议，认为这些照片系被告单方制作，拍摄时间不能确定，所显示的物品均是陈旧物品，看不出物品损坏与房屋漏水存在因果关系，更不能证实这些物品的价值，以及被告因漏水停业。本院综合审核认为，原被告在2015年4月14日签订的租赁合同到期后，被告向原告续交租金3000元而未签订书面合同，租期和租金没有明确约定，双方形成的租赁关系应为不定期租赁合同关系。因此，对原被告双方后期形成的不定期租赁合同关系予以确认，后期租金应按实际租用时间参照上年度租金标准计算。被告提交的证据照片，原告质证对被告主张的物品损失和停业损失有异议，而对房屋漏水未提异议，且照片显示原告方工作人员曾到出租屋进行察看。因此，该证据对房屋漏水的事实具有证明力，对被告主张的物品及停业损失不具有证明力。被告主张原告于2016年9月16日对其租赁房屋停电，原告予以认可，故对此停电事实予以确认。综上，认定事实如下：2015年4月14日，原被告签订租赁合同，约定原告为甲方，被告为乙方。甲方将所属位于物资大厦一楼北侧的房屋一间租给乙方使用，年租金11000元。租期一年自2015年4月14日至2016年4月13日，租金交纳方式，自合同签订之日一次性交清全年租金。合同期满，乙方继续租赁的，提前15天到甲方续签合同，交清全年租金；不再续租的，应提前一个月通知甲方，乙方应在合同期满3天内搬出，将所租房屋完整交还甲方。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，盖章、签字生效。上述合同双方已按约定履行，到期后，被告于2016年5月18日向原告续交租金3000元，原告收取租金后，向被告出具收据一张，双方未签订书面租赁合同，对后期租金和租赁期限没有作明确约定。租赁期间，因二楼洗手间下水道发生故障，导致一楼被告承租的房屋漏水，造成被告物品和停业损失，被告向原告提出索赔，双方协商未果。2016年9月16日原告因被告拒绝交纳租金而给出租房屋停电至今，双方发生纠纷，原告提起诉讼，被告提起反诉。审理过程中，原被告于2017年3月29日就解除租赁合同达成一致意见，并于2017年4月7日返还涉案出租房屋。本院认为，原被告之间后期形成的不定期房屋租赁合同，不违反法律禁止性规定，合法有效。诉讼中，原被告自愿解除合同，属于对其民事权利的自由处分，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，本院依法予以确认。由于双方对后续租赁期限和租金没有明确约定，后期租赁期限应自前期合同到期之日至承租人返还房屋之日计357天确定，租金参照前期租赁合同约定的年租金11000元标准。按每天租金30元计算，应付租金10710元，扣除被告已向原告交纳的3000元，余欠租金按7710元确定。原告主张的逾期违约金，无合同依据，本院不予支持。被告反诉原告赔偿其因房屋漏水、停电造成的物品损失和停业损失，虽证据不足，但房屋漏水、断电事实存在，并且双方为此产生矛盾纠纷。因此，双方在履行合同后期均存在过错责任，由此所造成的各方损失，应各自承担互不追究，故原被告双方的诉求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决如下：驳回原告山东省阳信县物资总公司的诉讼请求。驳回被告赵风岳的反诉请求。本诉案件受理费180元，由原告山东省阳信县物资总公司承担；反诉案件受理费278.75元，由被告赵风岳承担。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审　判　长　　赵风军人民陪审员　　王鲁军人民陪审员　　吴延辉二〇一七年六月十三日书　记　员　　李晓蕊百度搜索“”