（2017）鲁0811民初4064号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-08-30
案件名称
刘月焕与山东信昌置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
济宁市任城区人民法院
所属地区
济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘月焕,山东信昌置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0811民初4064号原告：刘月焕，女，19××年×月×日出生，汉族，住济宁市任城区。被告：山东信昌置业有限公司，驻所地济宁北湖度假区许庄街道甄庄村。统一社会信用代码：91370800786116709C。法定代表人李川，总经理。委托诉讼代理人：何惠敏（特别授权），女，19××年×月×日出生，汉族，公司员工，住济宁市北湖度假区。原告刘月焕与被告山东信昌置业有限公司（以下简称信昌公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员姚庆安适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘月焕、被告信昌公司的委托诉讼代理人何惠敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘月焕向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付房屋违约金79807.21元（546812元×0.00021×695天计算，时间从2015年5月31日起到2017年4月26日止）；储藏室违约金2736.46元（23368元×0.0615×695÷365天）。2、基础设施违约金264.8元（2×132.4平方米）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月10日，原、被告签订《济宁市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：被告将其开发的位于北湖新区荷花路路西，圣贤路南翰林学府×号楼×单元×层×室和×号楼×号地下储藏室出售给原告，房屋价款为546812元，储藏室款为23368元。合同约定交房日期为2015年5月31日，同时合同约定了违约责任，现该房屋未按期交付，被告已构成严重违约，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告信昌公司辩称，一、被告不应承担违约责任。涉案商品房因北湖管委会未能及时移出出让土地，造成施工进度延误，属于涉案商品房买卖合同约定的特殊原因，根据涉案《济宁市商品房买卖合同》约定，被告可据实予以延期，被告不应承担违约赔偿责任。二、原被告双方签订的《商品房买卖合同》中对储藏室未约定交付时间及违约责任，因此，被告不应对此承担违约责任。三、储藏室是由业主自由决定是否购买并非主合同的从属物，《商品房买卖合同》没有涉及到储藏室，《补充协议》并非是对《商品房买卖合同的》未尽事宜的补充，虽名为“补充协议”实为独立于《商品房买卖合同》外的新协议。《补充协议》中并未约定储藏室的达到使用条件的具日期，也未约定具体的交付日期，故被告不应当支付储藏室违约金。四、即使违约交房，被告认为本案合同约定的违约金过分高于原告的损失，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款的规定，请求法院依据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，对违约金数额进行调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。通过当事人举证、质证，本院认定以下事实：原、被告于2014年10月10日，分别签订《济宁市商品房买卖合同》、补充协议（关于储藏室）各一份。商品房买卖合同约定：被告将其开发的位于济宁市北湖新区荷花路西，圣贤路南翰林学府小区×号楼×单元×层×号商品房和×号楼×号地下储藏室出售给原告，房屋价款为546812元，储藏室款为23368元。并约定2015年5月31日前，被告将经验收合格的房屋交付原告。合同第九条约定：如出卖人未在约定的时间将商品房交付给买受人，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金”。合同第二十条约定“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。合同第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”。现涉案房屋尚未通过质检部门验收。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、关于被告是否应承担向原告支付商品房、储藏室违约金的问题？原告为购买商品房与被告签订的《济宁市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行。按照合同约定的交房期限，被告应于2015年5月31日前向原告履行交房义务。被告至今不能向原告交付验收合格的房屋，构成违约，依法应承担违约责任。被告以涉案房屋系教职工团购房，给予了原告极大优惠，且相关部门承诺给其的经济补偿未到位，是造成房屋延期交付根本原因为由，不同意承担违约责任，理由不当，证据不足，本院不予支持。原告为购买储藏室而与信昌公司签订的补充协议未对交付储藏室的时间作出明确约定，但是补充协议与主合同具有同等效力，补充协议未约定的，应参照主合同约定，故其交付时间应与主房相同。被告信昌公司在补充协议履行过程中，亦构成违约，依法应承担相应的违约责任，被告应向原告支付逾期交付储藏室的违约金。二、关于违约金的计算节点问题？被告出售给原告的涉案房屋，现尚不具备交付的法定条件。被告不能向原告履行交付房屋的合同义务，依据合同约定，其违约行为仍在持续，故违约金的计算节点应自违约之日即2015年6月1日起至涉案房屋验收合格之日止，现因房屋验收合格日期无法确定，原告主张违约金计算至2017年4月26日依法应予支持。三、关于被告是否应当向原告支付基础设施、公共配套建筑违约金的问题？本案中，原、被告在签订的《济宁市商品房买卖合同》中，仅约定了该部分违约金的计算方法，并未约定基础设施、公共配套建筑达到使用条件的具体日期，对交付基础设施、公共配套建筑具体时间并未在本合同中达成合意，应认定为原、被告对基础设施、公共配套建筑约定违约金合同行为未成立，原告据持要求被告支付基础设施、公共配套建筑违约金的主张，没有事实依据，故被告不应当向原告支付基础设施、公共配套建筑违约金。综上所述，本院认为，原告要求被告信昌公司按照合同约定支付逾期交付房屋、储藏室违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；原告要求被告支付基础设施、公共配套建筑违约金，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告山东信昌置业有限公司于本判决生效三日内支付原告刘月焕因延迟交付主房产生的违约金79807.21元（自2015年6月1日起至2017年4月26日止共计695天，546812元×0.00021×695天）及因延迟交付储藏室产生的违约金（以23368元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2015年6月1日起计算至2017年4月26日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计935元，由被告山东信昌置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 姚庆安二〇一七年六月十三日书记员 曲鸿儒 来源：