（2016）粤0306民初23332号

裁判日期: 2017-06-13

公开日期: 2017-09-21

案件名称

刘士雷与黄智敏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘士雷,黄智敏

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民事判决书（2016）粤0306民初23332号原告：刘士雷。委托诉讼代理人：黄锐。被告：黄智敏。原告刘士雷诉被告黄智敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘士雷及其委托诉讼代理人黄锐到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《私人房屋租赁合同书》；2.被告退还房屋保证金36600元；3.被告退还喝茶费20000元;4.被告退还已缴纳租金14200元；5.被告承担因涉案房产被收回导致原告的损失79600元（其中装修费损失30000元，广告宣传册印刷费损失9800元，终止劳动合同经济补偿金39800元）;6.本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：确认原、被告签订的《私人房屋租赁合同书》为无效合同。事实与理由：2016年1月6日，原告与被告签订一份《私人房屋租赁合同书》，租用被告自称有使用权的商铺一间(位于宝安区福永街道西环路52号，建筑面积约50平方米)，租用房屋用途为“商住”，租金为每月3300元，租期自2016年1月6日至2020年1月5日。合同约定原告应交纳6600元的租赁保证金，而后又说要收取喝茶费20000元，2016年1月22日，被告又称原告是经营瓶装燃气风险较高，又额外收取了房屋保证金30000元。为了能正常营业，原告只能忍气吞声，交纳了上述所有费用后，开始装修店铺，用于经营瓶装燃气，并印刷了广告宣传册用于业务推广。原告在经营期间，向被告方按约交纳租金共计14200元（其中2016年1月计1000元，2、3、4、5月份为每月3300元）。2016年5月底开始，一个自称是业主（后来证实该人叫陈锦旭）的人要求原告立刻搬走，称被告并非业主，擅自转租行为没有经过他同意。原告与被告联系，被告却避而不见。经原告多方求情，陈锦旭同意给一段宽限时间，但在此期间，租金要直接交给他，于是，原告按陈锦旭要求向其指定的陈贤娣支付2016年6月、7月份的房租共计6600元。2016年7月中旬，陈锦旭向原告发出最后通牒，要求尽快搬走，但原告一时也无法找到合适的去处。2016年7月30日，陈锦旭邀请了当地治保队一帮人到原告所在店铺强行搬出，导致原告再也无法经营。原告认为：被告未经过原业主同意，擅自将不属于自己的商铺出租给原告，且未有任何证据证明该租赁标的物符合合同约定的“商住”条件，致使原告无法正常经营，原告有权解除上述《私人房屋租赁合同书》。鉴于导致原告无法正常经营的责任全在于被告，被告应对原告的全部损失承担赔偿责任。其应退还合同（包括补充协议书）约定的保证金36600元，没有任何法律依据的喝茶费20000元，并退回原告已缴纳的租金14200元。此外，原告因签订和履行该合同，投入装修30000元，推广广告印刷费9800元，因租赁合同被迫终止，原告无法继续经营，不得不遣散员工，支付遣散费用39800元，均属于原告的直接经济损失，依法可要求被告承担相应的赔偿责任。综上所述，请法院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告黄智敏未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：2016年1月6日，原告刘士雷与被告黄智敏签订《私人房屋租赁合同书》一份，约定原告将位于宝安区福永街道西环路52号其中的一间铺面出租给原告使用，建筑面积约为50㎡，租赁房屋用途商住，租赁期限自2016年1月6日至2020年1月5日止。租金自2016年1月6日至2018年1月5日期间为每月3300元，自2018年1月6日至2020年1月5日期间为每月3800元，原告应于每月5日前交付当月租金。房屋保证金为6600元。2016年1月7日，原告向被告转账22600元，并以现金方式向被告支付5000元，共计27600元，被告出具了收据三份，分别写明其中1000元为2016年1月租金，6600元为房屋租赁保证金，另有20000元为喝茶费。2016年1月22日，原、被告双方签订《私人房屋租赁补充协议书》一份，约定原告在原有的基础上另增加房屋保证金30000元，当日，原告以转账方式向被告又支付了保证金30000元，被告出具了收据。2016年3月20日，原告与案外人深圳市鑫泰装饰设计工程有限公司（以下简称“鑫泰公司”）签订《店铺装修合同书》一份，约定由鑫泰公司对涉案租赁场地进行装修，合同造价30000元整，施工期限自2016年3月21日起至同年4月2日止。2016年4月19日，原告与案外人深圳市鑫星源广告有限公司（以下简称“鑫星源公司”）签订《宣传册单据制作合同书》一份，约定由鑫星源公司为原告制作宣传册及收据，合同总额9800元。2016年8月5日，鑫泰公司及鑫星源分别向深圳深岩燃气有限公司福海瓶装燃气服务点开具了金额为30000元及9800元的增值税发票。原告确认被告在2016年1月已交付涉案房屋给原告，但主张原告未实际使用。原告主张已向被告交付2016年2月至同年5月期间每月3300元的租金及同年1月租金1000元，并提交了2016年2月及同年5月的转账3300元的转账记录以及被告分别于2016年1月7日、同年2月3日、同年3月2日、同年5月5日出具的收据，同年4月租金无转账记录亦无被告出具的收据。原告向案外人陈贤娣支付了同年6月及同年7月租金共6600元，主张陈贤娣为涉案房屋实际权利人陈锦旭指定的收款人。案外人陈锦旭于同年7月20日向原告发出《通知》一份，要求原告于同年7月30日前搬离，原告已于同年7月30日搬离涉案房屋。另查，案外人孙彩玲、孙团结为深圳深岩燃气有限公司福海瓶装燃气服务点的员工，原告为该服务点的负责人，该服务点分别于2016年7月29日、同年7月31日与孙彩玲、孙团结签订《辞退员工协议书》各一份，分别向孙彩玲、孙团结支付了28000元、11800元作为经济补偿。上述款项实际由原告支付。原告确认涉案场地无产权证、建设工程规划许可证或其他合法的报建手续。以上事实，有庭审笔录、私人房屋租赁合同书、补充协议书、收款收据、银行账户交易明细、店铺装修合同书、宣传册单据制作合同书、发票、通知、证明、照片、报警回执、营业执照、辞退员工协议书、社保缴费明细、收条、劳动合同等证据附卷为证。本院认为，原、被告均未能提供涉案场地的产权证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此本院认定原、被告双方分别于2016年1月6日、同年1月22日签订的《私人房屋租赁合同书》、《私人房屋租赁补充协议书》违反了法律的强制性规定，为无效合同。原告已缴纳租赁保证金36600元及喝茶费20000元因合同无效，被告应予以退还。涉案场地自2016年1月起已交付给原告使用，原告实际占有涉案房屋，故原告应向被告支付房屋占有使用费，费用标准参照双方关于租金的约定，故原告要求被告退还已支付的2016年1月至同年5月期间已付租金14200元，本院不予支持。原、被告在签订合同时均未尽应有的注意义务，未审核涉案房屋产权情况，双方均有过错，原告对涉案场地进行装修，但未能证明装修已经被告同意，根据相关法律规定，就装饰装修发生的费用，应由原告自行负担。而关于原告主张广告宣传册印刷费9800元及终止劳动合同经济补偿金39800元的损失，系深圳深岩燃气有限公司福海瓶装燃气服务点的经营支出，与本案没有必然联系，对原告要求被告赔偿上述损失的请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘士雷与被告黄智敏于2016年1月6日签订的《私人房屋租赁合同书》为无效合同；二、被告黄智敏于本判决生效之日起三日内向原告刘士雷退还房屋保证金36600元、喝茶费20000元；三、驳回原告刘士雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案受理费1644元，由原告负担刘士雷1025.3元，被告负担黄智敏618.7元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员　胡　　　静二〇一七年六月十三日书记员　周　冰　璇书记员　颜毅（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注微信公众号“”