（2017）冀07民终1082号

裁判日期: 2017-06-13

公开日期: 2017-11-16

案件名称

孟田奕、宋进军租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省张家口市中级人民法院

所属地区

河北省张家口市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

孟田奕,宋进军,张家口市物价局

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀07民终1082号上诉人（原审被告）：孟田奕，男，1968年5月31日出生，汉族，现住张家口市桥东区。委托诉讼代理人：任志宏，河北厚霖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋进军，男，1978年11月25日出生，汉族，现住张家口市桥东区。被上诉人（原审第三人）：张家口市物价局，住所地张家口市桥东区解放大街11号。法定代表人：杨林，该局局长。委托诉讼代理人：马军，河北宇联律师事务所律师。上诉人孟田奕因与被上诉人宋进军、张家口市物价局（以下简称物价局）租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2016）冀0702民初1342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孟田奕及其委托诉讼代理人任志宏、被上诉人宋进军、被上诉人物价局的委托代理人马军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟田奕上诉请求：撤销河北省张家口市桥东区人民法院（2016）冀0702民初1342号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定“《大三元酒楼转让经营协议》无效”无任何事实和法律依据，完全错误。1、被上诉人宋进军与上诉人孟田奕于2014年7月1日签订的《大三元酒楼转让经营协议》，系合同双方真实意思表示、符合法律规定,故该合同己依约成立。本案客观法律事实是：在房屋租赁的承租期内发生了酒楼经营权移转的情形，而被上诉人（房屋出租人）张家口市物价局对该情形知情且同意，故不存在上诉人擅自转租的行为，亦不存在任何《大三元酒楼转让经营协议》无效的事实依据。2、一审判决以《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定认定该协议无效，属法律适用错误。上诉人转让经营权并非代理行为，更非无权代理行为。租赁合同目的是出租人通过租赁行为收取租金收益，承租人使用租赁房屋实现房屋的占有、使用权。经营权移转的目的是为实现经营管理经济效益，两者目的不同，两协议的签订并不存在代理行为，且被上诉人（房屋出租人）张家口市物价局同意上诉人的经营权移转行为，故不应以《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定认定该协议无效。上诉人认为，合同无效应满足《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，本案所涉《大三元酒楼转让经营协议》并不存在合同无效情形，法院认定该协议无效完全错误。二、导致被上诉人宋进军合同目的不能实现的原因并非上诉人的转租行为。被上诉人（房屋出租人）张家口市物价局对于上诉人的转租行为是知情且同意的，对上诉人与被上诉人宋进军签订《大三元酒楼转让经营协议》的行为无异议。合同签订后，因被上诉人宋进军未按约定对房屋进行装修，导致遭到被上诉人张家口市物价局举报，被桥东城管部门阻止施工。另外，《大三元酒楼转让经营协议》中明确约定：“一次性转让费为肆拾肆万元人民币，签约后乙方一次性付清”，但被上诉人宋进军无视协议约定，迟迟不依约付费，上诉人多次催告未果。被上诉人宋进军一再违反协议内容的履约行为，己构成违约，由此可见，导致被上诉人宋进军合同目的不能实现的原因并非上诉人的转租行为，而是被上诉人宋进军自身未依约履行的原因，故本案纠纷实质上是由于合同履行过程中二被上诉人因房屋装修问题产生意见分歧导致的，其法律责任不应由上诉人承担。三、一审判决对被上诉人宋进军应返还财产部分的判决不明确，导致判决无法被执行，严重损害上诉人利益。即使认定合同无效，原审人民法院在判令上诉方返还转让费的同时也应判令被上诉人宋进军恢复原状、返还原物或支付相应价款。1、由《大三元酒楼转让经营协议》可知，上诉人将本案所涉房屋“原有设施设备及装修全部有偿转让给乙方”、“一次性转让费为肆拾肆万元人民币”。对于原有设施设备部分，在庭审中，对于交接清单上的物品及其他所涉财产（如桌椅板凳、锅碗瓢勺、厨具、办公桌、沙发、窗帘、台布、橱柜等），被上诉人宋进军亦明确认可双方对上述物品确实交接过。对于装修部分，己附着在不动产上。上诉人对上述财产己在庭审中提交过自制设施清单一份，共计612600元。对于上述财产，原审人民法院判决被上诉人宋进军“应如数返还，具体返还物品的数额或价值由双方自行协商解决”，除判决书中明确认定的室外照明、广告LED屏、门头招牌定价一万元之外，人民法院以“物品品质不清、实际价值无法评估”为由，“无法作出判处”。原审人民法院的判决导致上诉人无法申请执行，严重损害了上诉人的合法权益。2、人民法院判决“第三人物价局应当协助原告就其保管的所有酒店的物品返还给被告（上诉人）”，亦未明确物品种类、范围、协助返还方式等。这样的判决同样存在无法执行的问题。宋进军辩称，孟田奕的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。张家口市物价局辩称，孟田奕的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。宋进军向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告退还酒楼转让款440000元，并判决原、被告的租赁协议无效；2、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2012年10月20日物价局与孟田奕签订《房屋租赁合同》一份，约定：“物价局将具有使用权的解放大街11号办公楼一层及地下室出租给孟田奕使用，由孟田奕开设酒家，承租期自2012年10月22日至2017年10月22日。租赁费为180000元，并约定孟田奕不得将上述房屋擅自转租。如违约，物价局有权解除合同，并由孟田奕自行承担损失”。孟田奕承租上述房屋后开办了大三元酒楼。2014年7月1日孟田奕与宋进军签订《大三元酒楼转让经营协议》，约定：“孟田奕将具有使用权的张家口市桥东区解放大街11号物价局办公楼一层及地下一层（原大三元酒楼）转让给宋进军经营餐饮业使用，原有设施设备及装修全部有偿转让给宋进军；转让费为440000元，付清款项后，宋进军入场经营，并可有选择性的使用原店名，可无偿使用原营业手续；租赁期（2014.7.20-2017.7.20）房租由宋进军按孟田奕和产权单位原有的租赁合同中租金协议缴纳；宋进军在装修期间，不得对房屋主结构进行改造，且必须在产权单位的同意下装修，不得造成房屋的安全隐患”。2014年6月28日宋进军给付孟田奕大三元酒楼转让费440000元。之后，宋进军接收上述房屋及设施设备，并进行装修。2014年8月29日，宋进军在装修过程中被物价局制止。2014年9月1日，桥东区城管部门对大三元酒楼发出责令整改通知书，限于2014年9月4日恢复原貌。现该房屋被物价局收回改为办公用房。庭审中，宋进军提交《大三元酒楼转让经营协议》一份，2014年6月28日收条一张，设施、设备交接清单一份；拟证明原、被告签订转让协议，原告给付被告转让费440000元。孟田奕对宋进军提交的证据真实性无异议，但认为协议中的转让费所指向的标的在协议中明确为“原有设施设备及装修”，就是说转让费是因孟田奕投入而实际发生的，不是房屋租赁，且上述协议中明确规定了宋进军缴纳房屋租金的义务和时间，及装修房屋的要求。对于设施设备交接清单，被告认可。但陈述：“并不只是这些”。物价局对宋进军提交的证据未发表质证意见。孟田奕提交：“一、2014年7月1日转让协议一份；用以证明该租赁合同的转让标的，与原告440000元的转让款不涵盖房屋在内。二、张家口市桥东区城管执法局对原告施工现场行政责令整改通知书以及现场照片；用以证明造成酒店不能正常运营，是原告的责任。三、2014年7月25日通话录音及书面录音材料一份；用以证明在转让给原告之前，事实上第三人和被告之间是经过充分协商，并协议了转让条件”。原告质证称：“对于转让经营协议及整改通知、照片没有异议。对于电话录音和书面录音材料是他们之间的对话，我不知情。我多次找被告和第三人协商，都没有达成一致意见。我多次找第三人协商，第三人答复说不是针对我，而是针对被告，因为被告还欠物价局的房租”。第三人质证称：“对于转让协议、整改通知和照片没有异议。对电话录音的真实性无法核实，只是讲了装修的问题，要经过房管局同意。与本案关联性不太大”。第三人物价局向本院提交：“一、2012年10月20日物价局与孟田奕签订的《房屋租赁合同》一份；证明该合同体现装修必须报方案，经过我方同意。二、2014年11月20日情况说明一份；证明本案被告、第三人关于原合同与合同终止情况的书面材料”。原告质证称：“对于房屋租赁合同，说明被告擅自转租本身就违约。对于情况说明我不知道”。被告孟田奕质证称：“对房屋租赁合同没有异议。对于情况说明的真实性没异议。但情况说明签订的背景是决定被告退出由他们自行处理，并且已经处理的情况，作为被告与第三人物价局之间的协议终结”。另，被告向本院提交了自制的大三元酒店设施清单一份；内容为“大厅部分约67600元；雅间部分约240000元，厨房部分约200000元，库房部分约55000元，外门脸部分约20000元，卫生间部分约15000元，办公室加宿舍部分约20000元。共计大约612600元”。用以说明其交付原告的设施、设备等财产价值。原告质证称：“当时大三元酒店交接时，双方签有交接清单，这份清单的物品为：‘空调17台、冰柜楼上2台，大小共计13台、消毒柜2台、双火台2台、海鲜蒸车1台、烤箱1台、电饼铛1台、电蒸箱1台、开水口1台’。我只认可这份双方签字的交接清单，其余物品确实交接过，但都是一些破烂，没有多大价值”。经本院协调，原、被告对室外照明、广告LED屏、门头招牌定价10000元，原告同意赔偿。其余财产的价值及返还均未达成一致意见。原告还陈述：“被告所说的上列物品，本人根本未使用，现存放于第三人的地下仓库中”。最后，原告表示“之前判决返还我396000元，我现在同意被告返还我350000元包括财产赔偿部分”。被告孟田奕表示“如果确认协议无效，我要求原告赔偿我的财产，我返还原告440000元”。审理至此，因被告主张的酒店设施、设备等各项财产除双方交接清单所列物品外，其他物品因数量、标识、使用年限不清，事实上已无法评估其实际价值。案经调解，双方未达成一致。一审法院认为，孟田奕与宋进军签订的《大三元酒楼转让经营协议》主要的内容为酒楼经营权的转让和酒楼经营用房的转租。而租赁物转租和酒楼经营权的转让两个民事法律行为，既相互联系又相互区别。实现酒楼经营权转让目的的过程中，实际包含了对租赁物的处分行为，这种处分行为就是转租。既然对租赁物进行了实际的处分，就应当征得出租人的同意才能生效。而孟田奕与物价局签订的房屋租赁协议中明确约定孟田奕不得对承租的房屋擅自转租。物价局也未明确表示同意。故，物价局依法享有解除租赁合同的权利。2014年8月29日，物价局以其收回房屋的行为表明已将其与被告之间的租赁合同解除。由于经营权的转让依附于原租赁使用的房屋之上，转让经营权的目的是利用原租赁物继续经营，转租和转让行为是相互联系且不可分隔的。原租赁合同解除后，宋进军又不能与物价局重新订立租赁合同，导致宋进军受让经营权的目的不能实现，致经营权转让行为也归于无效。孟田奕明知房屋不得擅自转租而转租,系无权处分行为，应对协议无效承担主要责任。宋进军未尽到签订合同的审慎义务，应对其造成的后果承担次要责任。双方应承担的法律责任按照9:1划分为宜，即孟田奕承担90%，宋进军承担10%。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当相互予以返还，故孟田奕应退还宋进军转让费396000元。原告宋进军应按双方签订的交接清单所列物品如数返还，并赔偿原告室外照明、广告LED屏、门头招牌一万元。其他所涉交接财产（桌椅板凳、锅碗瓢勺、厨具、办公桌、沙发、窗帘、台布、橱柜等）原告亦应如数返还，具体返还物品的数额或价值由双方自行协商解决，因这部分物品的具体数额未履行交接手续，物品品质不清，实际价值无法评估，本院无法作出判处。第三人物价局应当协助原告就其保管的所有酒店的物品返还给被告。判决：一、原告宋进军与被告孟田奕于2014年7月1日签订的《大三元酒楼转让经营协议》无效。二、被告孟田奕返还原告宋进军转让费396000元；于本判决生效之日起十日内付清。三、原告宋进军赔偿被告孟田奕室外照明、广告LED屏、门头招牌10000元；于本判决生效之日起十日内付清。四、原告宋进军返还被告孟田奕空调17台、冰柜楼上2台，大小共计13台、消毒柜2台、双火台2台、海鲜蒸车1台、烤箱1台、电饼档1台、电蒸箱1台、开水口1台；于本判决生效后十日内一次性交清。五、驳回原告其他诉讼请求。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人孟田奕与被上诉人宋进军签订的《大三元酒楼转让经营协议》效力问题，2012年10月20日，孟田奕与物价局签订《房屋租赁合同》，取得了案涉房屋的租赁使用权，该协议中约定了租赁期限以及孟田奕不得将上述房屋擅自转租，如违约，物价局有权解除合同。2014年7月1日，孟田奕与宋进军签订了《大三元酒楼转让经营协议》，该协议签订时间以及约定的租赁期限均在孟田奕与物价局约定的租赁期限内，该协议主要的内容为酒楼经营权的转让和酒楼经营用房的转租。因孟田奕与物价局签订的房屋租赁协议中已明确约定孟田奕不得擅自转租，且物价局以其收回房屋的行为表明已将其与被告之间的租赁合同解除，依据法律规定，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认的或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同有效。孟田奕的转租行为未取得物价局的同意，属于无权处分，原租赁合同解除后，其与宋进军签订的协议中涉房屋转租的条款无效，导致宋进军受让经营权的目的不能实现，致经营权转让行为也归于无效，故一审法院认定其与宋进军签订的合同无效具有事实和法律依据，本院予以支持。关于孟田奕与宋进军所涉协议无效后财产返还问题，孟田奕明知房屋不得擅自转租而转租,应对协议无效承担主要责任。宋进军未尽到签订合同的审慎义务，应对其造成的后果承担次要责任。一审法院酌情认定双方应承担的法律责任按照9:1划分符合本案实际情况，本院予以支持。因双方对于案涉协议交接的物品不能达成一致，且无明确的物品交接清单，亦未履行交接手续，物品品质不清，实际价值无法评估，致使法院无法做出裁判，据此对于所涉交接财产，由双方自行协商解决，第三人物价局应当协助双方就其保管的所有酒店的物品予以返还，故一审法院对于双方所涉财产返还的处理并无不当。综上所述，孟田奕的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费660元，由上诉人孟田奕负担。本判决为终审判决。审　判　长　　马瑞云代理审判员　　宋凯阳代理审判员　　闫　格二〇一七年六月十三日书　记　员　　孙斯敏 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