（2017）闽06民终248号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-12-06
案件名称
漳州航毅广场业主委员会、蒋国胜租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省漳州市中级人民法院
所属地区
福建省漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
漳州航毅广场业主委员会,蒋国胜
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终248号上诉人（原审原告）：漳州航毅广场业主委员会，住所地漳州市芗城区胜利东路22号航毅广场丙幢2楼。组织机构代码：31557859-5。代表人：周文宝，业委会主任。委托代理人：肖世贵，福建南州律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蒋国胜，男，1962年11月7日出生，汉族，住漳州市芗城区。委托诉讼代理人：王英雄，漳州市芗城区148法律服务所法律工作者。上诉人漳州航毅广场业主委员会（以下简称航毅业委会）因与上诉人蒋国胜租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初1102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人航毅业委会的代表人周文宝及其委托诉讼代理人肖世贵、上诉人蒋国胜及其委托诉讼代理人王英雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。航毅业委会上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判。事实和理由：一审判决航毅业主委员会补偿蒋国胜65327元，没有事实和法律依据。合同有约定期满后装修部分无偿归出租方所有，合同虽未解除，但导致违约在先是蒋国胜。蒋国胜未提出反诉，要求补偿装修费用，故一审判决补偿蒋国胜装修费用的做法违反了不告不理的原则。2、一审判决认定自2013年5月19日起至今，蒋国胜未能正常使用B-D室，并据此扣除2013年5月20日以后的租金错误。双方签订合同后，航毅业委会及时将租赁房屋交付蒋国胜使用，并无妨碍蒋国胜使用。2014年10月9日，双方虽将B-D室上锁，但钥匙一直由蒋国胜使用，故一审判决扣除2013年5月20日以后的租金，没有事实依据。3、鉴定费系蒋国胜的举证费用，一审判决鉴定费由航毅业委会承担一半错误。蒋国胜辩称,租赁房屋的装修是客观存在的，有鉴定机构的项目确认和评估。航毅业委会自始至终承认蒋国胜有装修，航毅业委会未投入半分钱。航毅业委会提出不予补偿没有合同依据。一审认定航毅业委会一房二租，构成违约，应承担违约责任，航毅业委会收取租金无依据。蒋国胜上诉请求：撤销一审判决，改判航毅业委会应支付给蒋国胜装修费200271元，并继续履行合同。事实和理由：1、一审判决蒋国胜支付租金71736元，缺乏事实依据。一审明确认定航毅业委会一房二租，存在违约，无权收取租金。2、航毅业委会存在违约，蒋国胜没有违约，违约责任应由航毅业委会承担。3、一审仅判决A单元装修现价35327元给予补偿，B-D室仅补偿转让费30000元，实际装修款应为2000271元。4、双方签订合同期限至2023年12月30日，航毅业委会主张提前终止合同，不对出租房屋的装修款进行补偿，显示公平。蒋国胜二审期间放弃要求继续履行合同的上诉请求。航毅业委会辩称，双方签订的房屋租赁合同后，航毅业委会及时将租赁物交付给蒋国胜使用，不存在一房二租或者其他妨碍使用租赁场地的行为，相反，蒋国胜违约在先。我方无须补偿装修。航毅业委会向一审法院起诉请求：判令解除航毅业委会与蒋国胜于2011年12月26日签定的《房屋（场地）租赁合同》；判令蒋国胜限期将丙幢二层A-D室腾空并交还原告使用；判令蒋国胜依约支付从2012年9月起至实际搬离涉案房屋之日止欠付的租金70000元（暂计至2014年8月）。一审法院查明：2009年5月14日，航毅业委会与案外人沈真丽签订了一份《房屋（场地）租赁合同》，航毅业委会将漳州航毅广场丙幢二楼小弧形出租给沈真丽，租赁期为5年，从2008年8月17日起至2013年7月16日，租金为2800元/月等。2010年8月21日，沈真丽与蒋国胜签订《承包协议书》，合同约定沈真丽将漳州航毅广场丙幢二楼小弧形承包给蒋国胜，经营范围不能超出原租赁合同内容；承包期限从2010年9月1日至2011年2月28日止；承包金一个季度10000元，协议签订付第一季度10000元，2010年11月1日付第二季度10000元；税收、水电费由蒋国胜承担；半年到期后如蒋国胜需要继续使用，应付给沈真丽转让费30000元，沈真丽负责办理转让手续。2011年2月15日，航毅业委会向沈真丽及蒋国胜发出通知，告知二者之间于2010年8月21日签订的《承包协议书》，违反了沈真丽与业委会于2008年8月14日签订的《房屋（场地）租赁合同》关于承租人“不得将房屋转租他人，否则出租方有权收回”的约定，要求蒋国胜于2011年2月底前搬离租赁房屋。2011年2月27日，蒋国胜向航毅业委会发出《告知书》，告知其于当日搬离租赁房屋，并与航毅业委会结清2010年9月1日起至2011年2月28日止的租金。2011年12月26日，航毅业委会与蒋国胜签订了一份《房屋（场地）租赁合同》，合同约定航毅业委会将漳州航毅广场丙幢二楼小弧形全部出租给蒋国胜，租赁期为12年，从2012年1月1日起至2023年12月30日。租金2012年为2800元/月，2013年为2900元/月，2014年为3000元/月，以此类推，每年月租金递增100元。租金按季度缴纳，每季度到期限提前15天内缴纳下季度的租金。承租方应当按照房屋的性质，合理使用房屋，不得改变房屋的结构和破坏房屋的设施，承租方若经营需要，可以对房屋进行装修，但不得违反上述规定，装修所需费用由承租方自行承担，期满后装修部分无偿归出租方所有，动产部分承租方有权自行处理。合同签订后，航毅业委会依约将B-D室（B室80.57平方米、C室35.09平方米、D室53.07平方米）交付给蒋国胜使用。蒋国胜交纳上述房租至2012年8月。2013年5月19日，因航毅业委会与沈真丽发生纠纷，蒋国胜未能使用B-D室。漳州航毅广场丙幢二楼A室原系航毅业委会的办公场所，后航毅业委会搬至D室（D室蒋国胜租用的一半航毅业委会在办公，一半蒋国胜在掌管）。2014年7月2日，航毅业委会诉至法院。在诉讼中，2015年1月4日，蒋国胜申请对A-D室的装修及投资进行评估。法院依法委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司进行鉴定。2015年3月5日，该评估公司作出鑫八闽鉴评[2015]23号《关于漳州航毅广场丙幢二层A-D单元室内装修等的价格评估结论意见书》，评估结论：漳州航毅广场丙幢二层A单元室内装修等的价格重置价为50668元，现值35327元；漳州航毅广场丙幢二层B-D单元室内装修等的价格重置价为126922元，现值90954元。另查明，沈真丽将漳州航毅广场丙幢二楼小弧形转租给蒋国胜后，蒋国胜未对漳州航毅广场丙幢二楼小弧形进行重新装修（即未对漳州航毅广场丙幢二层B-D单元室内进行重新装修）。2014年10月9日，航毅业委会与蒋国胜签订一份协议，将漳州航毅广场丙幢二层B-D单元室上锁，该房屋在法院未最终判决之前蒋国胜不得经营。一审法院认为，本案航毅业委会经业主大会的授权，请求判令解除航毅业委会与蒋国胜于2011年12月26日签定的《房屋（场地）租赁合同》，对此，蒋国胜同意解除双方所订立的租赁合同。根据中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，对航毅业委会请求判令解除航毅业委会与蒋国胜于2011年12月26日签定的《房屋（场地）租赁合同》及判令蒋国胜限期将丙幢二层A-D室腾空并交还航毅业委会使用的诉讼请求，依法予以支持。因双方互相违约致使漳州航毅广场丙幢二楼小弧形B、C、D室蒋国胜未在使用，双方于2014年10月9日协议将漳州航毅广场丙幢二楼小弧形B、C、D室锁住，锁匙在蒋国胜处。因此，航毅业委会在《房屋（场地）租赁合同》解除后蒋国胜应将漳州航毅广场丙幢二楼小弧形B、C、D室的锁匙移交给航毅业委会。蒋国胜在向航毅业委会承租上述场所后，对漳州航毅广场丙幢二层A单元进行了室内装修，对于该装修，双方在合同中有明确约定，合同期满后装修部分无偿归出租方所有。但现双方解除合同，航毅业委会对蒋国胜该部分的投入应予补偿，根据福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司所作出鑫八闽鉴评[2015]23号《关于漳州航毅广场丙幢二层A-D单元室内装修等的价格评估结论意见书》评估结论：漳州航毅广场丙幢二层A单元室内装修等的现值35327元，航毅业委会应按该部分装修的现值予以补偿；沈真丽承租漳州航毅广场丙幢二楼小弧形B、C、D室后对B、C、D室进行装修，后沈真丽转让给蒋国胜漳州航毅广场丙幢二楼小弧形B、C、D室时，双方约定转让费为30000元，蒋国胜转租后未对漳州航毅广场丙幢二楼小弧形B、C、D室进行装修，因此，航毅业委会无需按《关于漳州航毅广场丙幢二层A-D单元室内装修等的价格评估结论意见书》补偿蒋国胜装修款，但航毅业委会应补偿给蒋国胜转让费30000元。蒋国胜交纳上述房租至2012年8月，此后房租并未交纳，考虑到2013年5月19日后至今蒋国胜未能正常使用B-D室，尚欠的租金按两段计算为：1、2012年9月至2013年5月19日，按合同约定的租金2012年为2800元/月，2013年为2900元/月的计算此段房租为11200元+11600元+870元=23670元；2、2013年5月19日后，即2013年5月20日至今天，蒋国胜仅使用A室，则应按A室的面积交纳租金，按合同所约定的租金该段房租为：2013年5月20日至2013年12月30日止的租金（84.3/226.5）×2900×7+（84.3/226.3）×2900/30×10=7869元；2014年1月1日至2014年12月30日止的租金（84.3/226.3）×3000×12=13320元；2015年1月1日至2015年12月30日止的租金（84.3/226.3）×3100×12=13764元；2016年1月1日至2016年7月30日止的租金（84.3/226.3）×3200×11=13113元；因此，至2016年11月30日止，蒋国胜尚欠航毅业委会房租为71736元。与上述航毅业委会应补偿蒋国胜的装修款、转让金对抵，蒋国胜应再付给航毅业委会6409元。从2016年12月1日起至蒋国胜腾还航毅业委会漳州航毅广场丙幢二楼A室之日止，蒋国胜应按A室的面积按合同约定年段租金计付租金给航毅业委会。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十七条的规定，判决：一、解除原告与被告于2011年12月26日签订的《房屋（场地）租赁合同》；二、被告在本判决生效后十日内将漳州航毅广场丙幢二层B、C、D室（其中D室为一半）的锁匙移交给原告；三、被告应于本判决发生法律效力后十日内支付原告租金6409元；四、被告应于本判决发生法律效力后十日内腾还原告漳州航毅广场丙幢二楼A室。本案受理费1525元，减半收取762.5元，由被告负担；鉴定费5000元，原、被告各负担一半。二审审理查明，航毅业委会对一审认定“2013年5月19日，因航毅业委会与沈真丽发生纠纷，蒋国胜未能使用B-D室”有异议，认为不属实，蒋国胜仍在使用租赁房屋，对其他事实没有异议；蒋国胜对一审认定“沈真丽将漳州航毅广场丙幢二楼小弧形转租给蒋国胜后，蒋国胜未对漳州航毅广场丙幢二楼小弧形进行重新装修”有异议，认为其有进行装修，除此外，蒋国胜对一审认定其他的事实没有异议。对于双方当事人没有异议的事实部分，本院予以确认。二审中，航毅业委会提供三张照片及二张视频光盘，主张蒋国胜一直在使用租赁房屋。经质证，蒋国胜承认还在使用租赁房屋。蒋国胜没有提交新的证据。针对当事人所提异议，分析认定如下：关于2013年5月19日后，蒋国胜未能使用B-D室房屋的问题，依据航毅业委会提供的证据，蒋国胜认可其有还在使用该房屋。在（2014）芗民初字第5926号案件中，双方承认因航毅业委会与沈真丽发生纠纷，2013年5月19日未正常使用B-D室房屋，双方于2014年10月9日签订一份协议，将漳州航毅广场丙幢二层B-D单元室上锁，该房屋在法院未最终判决之前蒋国胜不得经营。现因航毅业委会提供的证据仅能证实蒋国胜目前在使用B-D室，至于何时开始使用，航毅业委会未能举证证实，无法确定蒋国胜何时又开始使用B-D室，故仅能认定蒋国胜目前有在使用B-D室。关于蒋国胜有无对丙幢二楼小弧形即B-D室进行重新装修的事实，蒋国胜并未提供相应证据予以证实，航毅业委会也予以否认，蒋国胜的异议缺乏证据，故不予支持。另查明，合同约定航毅业委会出租给蒋国胜丙幢二楼小弧形为B、C、D室，不包括A室，A室原为航毅业委会办公用房，之后，航毅业委会用A室与蒋国胜租用的D室的一半互换使用，航毅业委会认可蒋国胜装修了A室。2017年3月7日本院开庭审理了本案，航毅业委会提供了照片及视频光盘，证实蒋国胜使用讼争房屋。再查明，本院（2014）漳民终字第687号民事调解书，其中，沈真丽、航毅业委会、蒋国胜三方达成调解协议，由蒋国胜支付（当即履行）给沈真丽丙幢二楼小弧形即B-D室转让费25000元。本院认为，航毅业委会与蒋国胜于2011年12月26日签订的《房屋（场地）租赁合同》，合同约定将漳州航毅广场丙幢二楼小弧形（为B-D室）全部出租给蒋国胜，租赁期为12年，从2012年1月1日起至2023年12月30日。航毅业委会依约将B-D室交付给蒋国胜使用，蒋国胜交纳上述房租至2012年8月。后航毅业委会搬至D室（D室蒋国胜租用的一半航毅业委会在办公，一半蒋国胜在掌管），航毅业委会用A室与蒋国胜租用的D室一半互换使用，应视为双方同意对合同租赁内容作了变更。蒋国胜于2012年8月起未交纳租金，先构成违约；2013年5月19日，因航毅业委会与案外人沈真丽发生纠纷，蒋国胜未能使用B-D室，航毅业委会就此也构成违约。现双方同意解除双方所订立的租赁合同，应予支持。航毅业委会上诉提出蒋国胜应支付从2013年5月19日至实际搬出讼争房屋时的租金，因航毅业委会未能举证证实蒋国胜开始使用B-D室的时间，故确定从航毅业委会举证时间即本案二审开庭时间开始计算至搬出讼争房屋为止的租金，蒋国胜应按照合同约定的租金标准计付，租金应按每月3300元计算。一审确定蒋国胜在2013年5月19日开始就未使用B-D室不当，予以纠正。因提前解除合同，对于装修费用的投入，航毅业委会应予补偿，一审结合整个案件的实际情况，确定B-D室装修款为投入款以此作为提前解除合同对装修部分的补偿，并无不当，但认定为30000元不当，应认定为蒋国胜为承租B-D室而向沈真丽实际支付的转让款25000元。一审对解除合同的处理程序并无不当，航毅业委会上诉提出一审违反不告不理原则的理由不能成立。同时，蒋国胜装修和使用A室，一审对A室租金计算及A室装修款的补偿抵扣租金，符合双方签订合同的约定。关于鉴定费的分摊，一审依据胜败诉情况，合理确定鉴定费的承担正确。蒋国胜上诉提出航毅业委会一房二租，构成违约的理由成立，但一审及本院仅判决其承担实际使用期间的租金，蒋国胜据此主张拒付全部租金的请求，与法不符，不予支持。本案为租赁合同纠纷，一审确定案由为返还原物纠纷不当，应予纠正。综上所述，航毅业委会的上诉部分请求成立，予以支持，部分请求不能成立，应予驳回。蒋国胜的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初1102号民事判决第一、四项；二、变更福建省漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初1102号民事判决第二项为蒋国胜应在本判决生效后十日内将漳州航毅广场丙幢二层B、C、D室（其中D室为一半）腾还移交给漳州航毅广场业主委员会；三、变更福建省漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初1102号民事判决第三项为蒋国胜应于本判决发生法律效力后十日内支付漳州航毅广场业主委员会租金11409元；四、蒋国胜应支付从2017年3月7日起至搬出B-D室时止租金，每月按3300元的标准计算。五、驳回漳州航毅广场业主委员会的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1525元，由漳州航毅广场业主委员会负担525元，蒋国胜负担1000元。本判决为终审判决。审 判 长 叶小铭审 判 员 谢旭耀代理审判员 徐明水二〇一七年六月十三日书 记 员 马晓斌PAGE 微信公众号“”