（2017）苏07民终728号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-07-03
案件名称
王杨与名郡东方置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省连云港市中级人民法院
所属地区
江苏省连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
名郡东方置业有限公司,王杨
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终728号上诉人（原审被告）：名郡东方置业有限公司，住所地江苏省连云港开发区高新区振华路（孵化器大楼）。法定代表人：杨友芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘世军，江苏永信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王杨上诉人名郡东方置业有限公司（以下简称名郡东方公司）因与被上诉人王杨商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初7016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月10日公开开庭审理了本案。上诉人名郡东方公司的委托诉讼代理人刘世军、被上诉人王杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人名郡东方公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：首先，根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第八条约定，对遇到政府有关部门批准的规划设计、政策、法规变更不能按期交房的，上诉人可以据实予以顺延。上诉人一审中提供了政府部门有关涉案房地产项目规划调整的各项政府文件，政府的规划并非上诉人单方意志能够改变的，应根据合同予以顺延。其次，涉案房屋所在的11号楼以及上诉人所开发的项目属于同一期项目，涉案的规划调整并非局部调整。一审法院将11号楼单独割裂出来，明显与事实不符，也违反了建设工程统一规划、统一设计、统一施工的建设要求。第三，一审法院全盘否定上诉人具有可以据实顺延的合理期间，明显不具有合理性。综上，上诉人具有部分可以据实予以顺延的约定情形，若适用严格责任制度，对上诉人明显不公，应根据情势变更原则和公平原则并结合本案确实存在约定免责事由确定上诉人的免责期间。被上诉人王杨答辩称，1、延期交房之前我没有收到规划调整的通知。2、规划调整没有涉及到11号的调整。3、优化调整只是对上诉人不符合建筑的规划进行的优化。4、我方到目前也看不到交房的希望，至今无工人施工，交房遥遥无期。5、上诉人的资金链断裂，而导致至今无法交房。王杨向一审法院起诉请求：1、判令名郡东方公司立即支付王杨自2015年6月1日起至2016年11月9日止的违约金83809元（按房屋总价日万分之五计算）及2016年11月10日至实际交房之日止的违约金（按房屋总价日万分之五计算）；2、判令名郡东方公司赔偿王杨2015年6月1日起至2016年11月1日止共计17个月的租房费用42500元（2500×17）；3、由名郡东方公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月20日，王杨与连云港凯捷利房地产有限公司（现公司名称已变更为名郡东方公司）签订《商品房买卖合同》，双方约定：1、凯捷利公司将其开发的位于宋跳高新区新港城大道西、东港学院东第11幢无单元801室出售给王杨，房屋建筑面积117.99平方米，房屋总价530105元。2、买受人于2013年3月30日已付购房款210105元，剩余320000元须在签订本合同之日起15个工作日内办理完毕按揭手续。3、合同第八条约定出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将依法组织验收完成并获得竣工，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇政府有关部门批准的规划设计，政策，法规变更等不能按期交房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。4、除合同约定的出卖人可据实予以顺延交付期限的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但最高不超过合同总价的万分之一赔偿违约金。双方同时对其他事项进行了约定。合同签订后，王杨分别于2013年4月1日、2013年9月10日给付名郡东方公司购房款210105元、320000元，合计给付名郡东方公司购房款530105元。2016年5月31日，名郡东方公司向王杨送达《告业主书》，载明“在您即将入住之际，我公司希望就延期交房事宜能够得到您的信任与谅解，由此给您带来的不便我们表示诚挚的歉意。请各位业主放心，我公司是重合同守信用的企业，我们不会把外部客观条件作为导致我们延误交房的申辩，对于9-11号楼的延迟交房，我公司不会推卸责任，我公司将按照与您签订的《商品房买卖合同》中的有关约定，根据实际交房时间向各位受影响的业主作出相应的逾期交房补偿，对于2016年5月28日前的逾期交房违约金我公司于2016年6月30日前支付50%，2016年8月31日前支付剩余的50%。我公司将加紧后期正式供电和各项验收进度，争取及早完成竣工备案，让您早日入住新居。正式交房日期拟定于2017年春节前（届时我司将书面告知，敬请等候交房通知）。”名郡东方公司于2016年2月5日、7月1日向王杨方支付1940.20元、2000元。此后，名郡东方公司再未向王杨支付违约金，王杨诉至法院。一审法院另查明，2013年8月13日，连云港市规划局向作出连规建函[2013]231号《关于尽快完成东方之珠二期优化方案的通知》，陈述已多次沟通和督促，现根据2012年7月31日第19次以及2013年8月6日第47次市规委会审议意见，再次通知凯捷利公司对东方之珠项目二期规划方案优化。2013年12月30日，连云港市建设施工图审查中心对名郡东方公司报送的东方之珠9号、10号楼规划调整重审项目作出《江苏省房屋建筑工程施工图设计文件审查意见书》。2014年5月9日，连云港市规划局作出连规东方[2010]第144号及[2011]第112号补《关于连规东方〔2010〕第144号及连规东方〔2011〕第112号审定意见通知书的补充意见》，对名郡东方公司报送的东方之珠项目A区未批地块新建工程及A、C区已批地块局部调整工程的设计方案给出审议意见，其中涉及C区的9号、10号楼的局部调整。2014年7月16日，连云港市城乡建设局作出连建总[2014]309号《关于东方之珠三期工程（C区）调整初步设计审查的批复》。一审法院再查明，2015年7月21日，连云港凯捷利房地产有限公司变更名称为名郡东方置业有限公司。在本案一审诉讼过程中，王杨认为双方合同约定的日万分之二的逾期交房违约金计算标准不足以弥补其损失，要求法院予以调整为日万分之三，名郡东方公司陈述合同约定的违约金为日万分之二。王杨另提供一份租房合同，证明其2015年5月10日与他人签订房屋租赁合同，每月支出房屋租金2500元，要求名郡东方公司支付其2015年6月1日起至2016年11月1日止17个月的租金损失，名郡东方公司对此不予认可，认为损失与违约金不能一并主张。一审庭审结束后，王杨申请撤回了2016年10月9日起至实际交房之日止的与其交房违约金的诉求。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王杨、名郡东方公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方有约束力。王杨支付了全部购房款，名郡东方公司应当按照约定期限交付房屋，名郡东方公司至今未能交付房屋已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于名郡东方公司提出的因政府规划调整应当据实顺延交房期限的抗辩理由，根据名郡东方公司提供的规划调整的相关证据，涉案房屋所在的11号楼并未调整，且名郡东方公司在2016年5月31日向王杨送达的《告业主书》中并未提及扣减因规划优化调整据实顺延交付房屋的期间，同时名郡东方公司主动承诺承担逾期交房违约金，且部分履行了支付逾期交房违约金的义务，故对名郡东方公司该抗辩，一审法院不予采信。关于逾期交房违约金的计算标准，因双方合同约定名郡东方公司逾期交房超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，但最高不超过合同总价的万分之一赔偿违约金，王杨认为约定的违约金过低，要求调整为日万分之三，名郡东方公司认为合同约定的违约金标准为日万分之二，根据双方的意见，并结合王杨的实际损失，王杨要求违约金计算标准按日万分之三没有法律依据，一审法院不予支持，一审法院确定涉案房屋逾期交房违约金计算标准为日万分之二，即名郡东方公司按王杨已付购房款日万分之二的标准支付王杨自2015年6月1日起至2016年10月8日止的逾期交房违约金52480.40元（530105×2÷10000×495），扣除名郡东方公司已经支付的3940.20元，名郡东方公司还应支付王杨逾期交房违约金48540.20元。名郡东方公司提出王杨逾期付款违约金作相应扣减的意见，因王杨不予认可，一审法院不予处理。关于王杨要求名郡东方公司赔偿自2015年6月1日起至2016年11月1日止17个月的租房费用42500元的诉求，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和第一百二十二条的规定，本案中，名郡东方公司未按照约定的期限交付房屋，已经构成违约，王杨有权要求名郡东方公司支付逾期交房违约金，王杨同时要求名郡东方公司支付租房损失，应是基于合同违约而主张名郡东方公司承担的违约责任，根据法律规定，违约金的调整是以实际损失为基础，兼顾公平的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，名郡东方公司的行为给王杨造成的直接经济损失为王杨的租房损失，因违约金带有惩罚性质，损失应被违约金吸收，故名郡东方公司仅应当支付违约金，王杨的该项诉求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、名郡东方公司于判决生效后十日内给付王杨逾期交房违约金48540.20元；二、驳回王杨的其他诉讼请求。一审案件受理费1010元，由名郡东方公司负担。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据本案二审争议焦点：上诉人名郡东方公司主张逾期交房的免责事由能否成立。本院认为：关于该项争议焦点，本院经审查后认为，对于规划调整事宜，上诉人名郡东方公司辩称涉案小区的调整系整体规划的调整，但未能提供证据予以证明，从现有的证据来看，规划调整并未涉及11号楼，连云港市建设施工图审查中心也仅审查了上诉人名郡东方公司报送的涉案小区9#10#的图纸变更。另外，上诉人名郡东方公司寄送给业主的《延期交房通知书》中也并未明确表明延期交房的原因系规划调整，而仅模糊表述为“房产暂不具备交付条件”。结合上述两点，本院认为，上诉人名郡东方公司主张的逾期交房的免责事由不能成立，本院对上诉人名郡东方公司的该项上诉理由不予支持。综上，上诉人名郡东方公司的上诉请求及理由均不能成立，本院对此不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1010元，由上诉人名郡东方置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 程 晨审 判 员 严伟晏代理审判员 吴雪莹二〇一七年六月十三日书 记 员 孙潘红法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：