（2017）川1502民初2361号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-07-12
案件名称
原告宜宾市港亿物业管理有限公司与被告罗兴贵房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
宜宾市翠屏区人民法院
所属地区
宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宜宾市港亿物业管理有限公司,罗兴贵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十六条，第二百三十五条
全文
四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1502民初2361号原告：宜宾市港亿物业管理有限公司，住所：宜宾临港经济技术开发区长江北路西段附二段315号3栋415-428号。法定代表人：陈瑞光，总经理。委托诉讼代理人：陈益乐，男，该公司员工。委托诉讼代理人：袁俊才，男，该公司员工。被告：罗兴贵，女，汉族，1968年3月7日出生，住四川省宜宾市翠屏区。原告宜宾市港亿物业管理有限公司（以下简称港亿物业公司）与被告罗兴贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告港亿物业公司的委托诉讼代理人陈益乐、袁俊才,被告罗兴贵均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告港亿物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告租金、物管费等共计232227元；2、判令解除原、被告签订的《商业物业租赁合同》；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据原、被告签订的《商业物业租赁合同》约定，被告承租原告位于宜宾临港区长江北路西段“西南轻工博览城”8幢105-221号共18间房屋（面积708.01㎡），租赁期限自2015年3月1日起至2017年3月30日止，租金按照35元/㎡/月计算，物管费按2元/㎡/月收取，被告应于2016年3月1日前交租金198234元，物管费按季度预交，迟延履行滞纳金按照应交金额的0.3%/天计算。截止2017年3月1日止，被告拖欠合同租金198243元,物管费33984元，共计232227元未支付。经临港管委会多次协调未果，现为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。诉讼中，原告将第2项诉讼请求变更为要求被告退还租赁房屋。被告罗兴贵辩称，我于2015年入住轻工博览城经营木地板和砖，因为轻工博览城人气不旺，所以有些商家都没交租金。我承租后除自行经营119号门市外，其余门市都分租给了别人，因为市场上喊交房租，他们发生了争议，影响了我的生意，所以我就没交物管费，原告方就把我门面停水停电并关门。目前我承租的所有门市都在经营中，我可以协助分租户向原告缴纳租金。另，我承租门市时向原告缴纳了22500元的经营保证金，我要求用保证金抵扣租金。原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照、身份证复印件，《商业物业租赁合同》，《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，商业推广活动照片、发票等证据，被告未向本院举证。本院组织当事人对原告提交的上述证据进行了证据交换和质证，被告对上述证据均无异议，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院根据依法确认的证据及当事人的陈述，对案件事实认定如下：位于宜宾临港经济技术开发区“西南轻工博览城”8幢105-205号、115-120号、215－220号商铺属宜宾亿联置业投资有限公司所有；106－206号商铺属何万福、何琼、李昌明所有；121-221号商铺属江仁秀所有。2013年6月27日，何万福、何琼、李昌明与原告港亿物业公司签订《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，委托原告对三人共同所有的上述商铺对外租赁并实行市场运营和物业管理，委托期限从交房之日起10年，即自2014年4月1日起至2024年3月31日止；宜宾亿联置业投资有限公司不向港亿物业公司收取委托租赁期前三年（自2014年4月1日起至2017年3月31日止）的租金，并无条件同意该期间商铺的使用权、租赁权、收益权、经营权等权益由港亿物业公司行使和处置，第四年后的租金按季度转付；商铺出租期间产生的物业管理费、市场经营管理费、经营保证金等费用由实际使用人直接支付给港亿物业公司，宜宾亿联置业投资有限公司对商铺租金外的其他收费不享有任何权利等。2014年1月13日，江仁秀与原告港亿物业公司签订《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，内容同何万福、何琼、李昌明签订的委托租赁合同一致。2014年6月27日，宜宾亿联置业投资有限公司与原告港亿物业公司签订《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，内容同何万福、何琼、李昌明签订的委托租赁合同一致。2015年3月3日，原告港亿物业公司就上述18间商铺与被告罗兴贵签订《商业物业租赁合同》约定：罗兴贵（乙方、承租房）向港亿物业公司（甲方、出租房）租赁“西南轻工博览城”8幢105-205；106-206；115-121；215-221号共18间商铺，面积708.01㎡；租赁期限自2015年3月1日起至2017年3月30日止；合同期内租金共计619509元，乙方应于2016年3月1日前向甲方一次性缴清租金198242元；乙方应在2015年3月1日前向甲方一次性缴纳经营保证金22500元；乙方租赁商铺的市场物业服务费为2元/㎡/月，乙方共租赁708.01㎡，合计4248元/季度，乙方应于2016年3月1日前向甲方缴纳物业服务费4248元，并按季度向甲方缴纳市场物业服务费（每季度最后一月的20日前缴纳下一季度物业服务费），逾期按每日万分之五收取滞纳金；乙方在进场装修前应缴纳装修保证金7080元（10元/㎡×租赁面积708.01㎡）；租赁期满乙方缴纳的经营保证金在抵扣应由乙方承担的全部费用后，其余部分甲方应于120天内无息全额返还乙方；租赁期内，如乙方需将商铺转让或更名给他人使用，须提前30天向甲方提交书面申请，经甲方审核同意，乙方缴纳过户费用2000元/间后，甲方为其办理过户手续，如乙方有私自转租或其他行为，甲方视为无效并有权解除本合同时收回商铺等。上述合同签订后，港亿物业公司将商铺交付被告罗兴贵经营，罗兴贵只向港亿公司交付了经营保证金22500元。在合同约定的交租期到期后，经原告多次催收，被告一直未缴纳租金及物业服务费。诉讼中，原告港亿物业公司陈述，为降低乙方经营成本，共同培育市场，甲方给予乙方扶持优惠政策，同意免收乙方部分租金，优惠后，被告应向原告缴纳租金198243元、物业服务费33984元。庭审中，原告认可被告缴纳的经营保证金22500元，可在被告上述应缴纳的费用中抵扣。上述租赁合同到期后，被告罗兴贵经营至今，未将租赁商铺退还原告，双方也未续签租赁协议。本院认为，案涉18间商铺的业主（所有权人）已委托原告对商铺对外出租，且委托租赁期间前三年（自2014年4月1日起至2017年3月31日止）商铺的使用权、租赁权、收益权等均由原告行使和处置，故原告港亿物业公司以出租人身份就案涉18间商铺与被告签订租赁合同，主体适格。原告港亿物业公司与被告罗兴贵就上述18间商铺所签订的《商业物业租赁合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守。现原告已按约将18间商铺交付被告经营，被告也应按合同约定于2016年1月1日前向原告缴纳经免租优惠后的租金198243元，现被告未向原告支付租金，故原告请求被告支付租期内拖欠的租金198243元，符合合同约定，本院予以支持。根据合同约定，被告应于2016年3月1日前向原告缴纳第一季度物业服务费，以后的市场物业服务费按季度收取，于每季度最后一月的20日前缴纳下一季度物业服务费。现被告24个月的租期已届满，且未向原告缴纳过任何物业服务费，现原告请求被告支付24个月的物业服务费33984元（708.01㎡×2元/㎡/月×24个月），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告认可被告罗兴贵缴纳的经营保证金22500元可抵扣应缴纳的租金等，本院予以确认。因此，品迭被告已支付的经营保证金22500元后，被告罗兴贵还应支付原告租金和物业服务费共计209727元（198243元+33984元-22500元）。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。现原被告租赁期已届满，被告至今未退还原告租赁物，故原告请求被告立即返还租赁物符合上述法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告罗兴贵于本判决生效后30日内腾空、退还租赁原告宜宾市港亿物业管理有限公司的位于宜宾临港经济技术开发区“西南轻工博览城”“西南轻工博览城”8幢105-205；106-206；115-121；215-221号共18间商铺。二、被告罗兴贵于本判决生效后30日内支付原告宜宾市港亿物业管理有限公司截止2017年3月30日的租金和物业服务费共计209727元。三、驳回原告宜宾市港亿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4784元,减半收取为2392元，由被告罗兴贵承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内通过本院或者直接递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 陈顺兰二〇一七年六月十三日书记员 王雨潇 关注微信公众号“”