（2017）津02民终3058号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-06-30
案件名称
北京刘尚服装服饰有限公司、天津乐城置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京刘尚服装服饰有限公司,天津乐城置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终3058号上诉人（原审被告）：北京刘尚服装服饰有限公司，住所地北京市丰台区紫芳园四区2号楼1层117（配套商业）。法定代表人：刘连锁，总经理。委托诉讼代理人：吴红艳，天津嘉信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津乐城置业有限公司，住所地天津市河西区乐园道9号银河国际购物中心。法定代表人：李彤，董事长。委托诉讼代理人：安好，天津长丰律所事务所律师。委托诉讼代理人：李晶晶，天津长丰律所事务所律师。上诉人北京刘尚服装服饰有限公司因与被上诉人天津乐城置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2016）津0103民初4799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。北京刘尚服装服饰有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回天津乐城置业有限公司的一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由天津乐城置业有限公司负担。事实和理由：诉争场地实际使用人、经营人、受益人均为案外人，一审未将其列为当事人，属事实认定不清；实际使用人已经撤场，并得到了天津乐城置业有限公司同意，租赁费应计算至双方确认撤场日，空置期间费用要求北京刘尚服装服饰有限公司承担，于法无据；一审认定违约金数额过高，应以当事人实际损失为计算标准，天津乐城置业有限公司并不存在实际损失；天津乐城置业有限公司的诉讼请求已超诉讼时效，依法不享有胜诉权。天津乐城置业有限公司辩称，北京刘尚服装服饰有限公司严重违约，长期拖欠租金，应支付租金及承担违约责任，一审认定的违约金按照人民银行逾期贷款利率的1.95倍计算，符合最高法院相关司法解释规定。请求驳回上诉，维持原判。天津乐城置业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令北京刘尚服装服饰有限公司支付拖欠的房屋租金734510.57元，商场管理费102198.14元，推广宣传费14865.18元，电费17390.4元，广告位租金8960元；2、判令北京刘尚服装服饰有限公司补交免租期内所免除的租金121183.56元；3、判令北京刘尚服装服饰有限公司承担合同解除后按月租金、商场管理费（按合同解除时）的三倍金额支付违约金276450元；4、判令北京刘尚服装服饰有限公司承担清场恢复原状费用21340元；5、判令北京刘尚服装服饰有限公司承担房屋占用费587633.62元，物品保管费46200元；6、判令北京刘尚服装服饰有限公司承担自应付上述逾期欠缴费用之日起至生效判决确定的付款日止的滞纳金1930731.47元；7、诉讼费由北京刘尚服装服饰有限公司负担。一审法院认定事实：天津乐城置业有限公司与北京刘尚服装服饰有限公司系房屋租赁合同关系。2012年8月17日，天津乐城置业有限公司与北京刘尚服装服饰有限公司签订《银河国际购物中心房屋租赁合同》，天津乐城置业有限公司为出租方（甲方），北京刘尚服装服饰有限公司为承租方（乙方），北京刘尚服装服饰有限公司承租天津乐城置业有限公司出租的坐落于天津市河西区乐园道9号银河国际购物中心第L2层第005－2号商铺房屋，面积约194平方米，租赁期限自2012年8月11日至2015年8月10日止，2012年8月11日至2012年9月30日为装修免租期；第一年保底租金为380元/月/平方米，第二年保底租金为420元/月/平方米，第三年保底租金为460元/月/平方米，每月20日前缴纳下个月保底租金；商场管理费为55元/月/平方米，推广宣传费为8元/月/平方米。后天津乐城置业有限公司于2013年1月5日将诉争房屋交与北京刘尚服装服饰有限公司，双方重新确定免租期为2013年1月5日至2013年2月4日止。之前期间均不收取租金。诉争房屋租赁期间，北京刘尚服装服饰有限公司未向天津乐城置业有限公司缴纳房屋租金。2013年7月30日天津乐城置业有限公司向北京刘尚服装服饰有限公司发出催款告知函，督促履行付款义务。因长期拖欠租金，2013年11月25日天津乐城置业有限公司向北京刘尚服装服饰有限公司发出解除租赁合同通知函，通知于2013年11月24日提前解除租赁合同，并要求北京刘尚服装服饰有限公司于2013年12月15日前腾空租赁房屋交还天津乐城置业有限公司。2013年12月15日腾房期限届满后，北京刘尚服装服饰有限公司未实际安排清腾房屋，2015年8月天津乐城置业有限公司对该店铺进行了单方面强制清铺及装修拆除等行为。案件审理时，诉争房屋已被天津乐城置业有限公司再次出租。另查，北京刘尚服装服饰有限公司在租赁诉争房屋时向天津乐城置业有限公司交纳了租赁保证金128913元、装修押金30000元，北京刘尚服装服饰有限公司同意在本案中折抵部分拖欠的租金。一审法院认为，合同具有相对性，依法成立的合同对合同双方均具有法律约束力。本案中，双方当事人签订了书面租赁合同，建立了租赁关系，北京刘尚服装服饰有限公司就应当按照合同约定按时向天津乐城置业有限公司交纳租金、商场管理费、推广宣传费及电费等费用。庭审中，北京刘尚服装服饰有限公司以其不是诉争商铺的实际经营者为由提出抗辩，不符合法律规定，一审法院不予支持。北京刘尚服装服饰有限公司可另行向案外人依法主张权利。关于天津乐城置业有限公司第1项诉讼请求，按照一审法院查明的事实，北京刘尚服装服饰有限公司对于天津乐城置业有限公司主张的拖欠租金、商场管理费、推广宣传费、电费等费用的本金数额，没有提供已经缴纳的证据予以证明，一审法院对天津乐城置业有限公司要求北京刘尚服装服饰有限公司给付的租金734510.57元、商场管理费102198.14元、推广宣传费14865.18元、电费17390.4元、广告位租金8960元的诉讼请求，予以支持，其中租金扣减租赁保证金128913元、装修押金30000元后合计为575597.57元，据此一审法院结合本案实际情况，认定北京刘尚服装服饰有限公司拖欠天津乐城置业有限公司2013年4月租金46695元、2013年5月—8月租金73720元/月、2013年9月—11月租金81480元/月。至于天津乐城置业有限公司不认可合同保证金折抵房屋租金的主张，于法无据，一审法院不予支持。关于天津乐城置业有限公司的第2项诉讼请求，双方租赁合同中第十八条第二款明确约定，如乙方（即北京刘尚服装服饰有限公司）存在逾期缴纳房租等违约情形，甲方（即天津乐城置业有限公司）有权要求乙方返还免租期所免除的租金等费用，关于天津乐城置业有限公司主张的免租期租金121183.56元，双方确认天津乐城置业有限公司交付房屋日期为2013年1月5日，而天津乐城置业有限公司在第1项诉讼请求中主张租金的起始时间为2013年2月5日，故一审法院支持天津乐城置业有限公司2013年1月5日至2013年2月4日的免租期费用73720元。关于天津乐城置业有限公司第3项诉讼请求中主张的违约金以及第6项诉讼请求主张的滞纳金，双方当事人在租赁合同中约定，因一方违约导致合同解除的，违约方需向守约方按月租金、商场管理费的三倍金额支付违约金，同时亦约定承租方延迟支付租金、商场管理费、市场推广费等费用，按每日0.3%的标准向出租人支付滞纳金。北京刘尚服装服饰有限公司作为涉诉房屋的承租人，未按照合同约定支付租金等费用，构成根本违约，导致出租人通知其解除房屋租赁合同，应当就其欠付租金等费用的行为承担违约责任，而上述滞纳金亦属于出租人未按期支付租金等费用而承担的违约责任，因此二者均属于《中华人民共和国合同法》所规定的违约金的范畴，应统一考虑。综合考虑本案案情及北京刘尚服装服饰有限公司违约给天津乐城置业有限公司造成的实际损失，一审法院认为双方当事人约定的违约金（上述违约金及滞纳金）过高，一审法院依照天津乐城置业有限公司的实际损失调整北京刘尚服装服饰有限公司应付违约金的计算方式为：以北京刘尚服装服饰有限公司欠付租金的数额为基数，以中国人民银行同期同类贷款罚息利率上浮30%即中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍为标准，以应付租金日至本案起诉之日即2016年5月23日为计算期间为宜。例如北京刘尚服装服饰有限公司2013年4月份欠付租金为46695元，逾期期间为应付租金日即2013年3月20日至本案起诉之日即2016年5月23日，按照同期人民银行贷款利率的1.95倍计算违约金。关于天津乐城置业有限公司的第4项诉讼请求中的清场恢复原状费用21340元，双方在房屋租赁合同第十三条第一款中约定租赁期限届满或解除后，“甲方亦有权以该房屋租赁期满或本合同提前解除终止当日的现状收回该房屋而无须另作补偿。”根据该约定，天津乐城置业有限公司有权在租赁合同解除后以现状收回诉争房屋，但天津乐城置业有限公司主张要求北京刘尚服装服饰有限公司支付上述单方面强制清铺行为（腾房）及装修拆除（恢复原状）产生的费用，北京刘尚服装服饰有限公司不同意支付；查看天津乐城置业有限公司提交的证据10，其为天津乐城置业有限公司自行与案外人达成的相关协议，约定的价款标准、数额等内容欠缺合理性、客观性，一审法院对天津乐城置业有限公司该费用主张不予支持。关于天津乐城置业有限公司的第5项诉讼请求中的房屋占用费，庭审中查明天津乐城置业有限公司曾于2013年11月25日书面通知被2013年11月24日提前解除租赁合同，天津乐城置业有限公司主张的逾期腾房使用费是自2013年11月25日起计算。因2013年12月15日天津乐城置业有限公司通知的腾房期限届满后，北京刘尚服装服饰有限公司虽然未实际腾清，但也未继续使用诉争房屋。天津乐城置业有限公司在提前解除租赁合同中明确表示若北京刘尚服装服饰有限公司不按时交还房屋，其有权按照租赁合同规定自行收回房屋，但天津乐城置业有限公司怠于行使权利，直至2015年8月才自行实施了清铺行为，一审法院酌情判令北京刘尚服装服饰有限公司于租赁合同提前解除后，继续给付天津乐城置业有限公司3个月的逾期房屋占用费，按照双方合同约定的第2年保底租金标准81480元/月计算为244440元。至于天津乐城置业有限公司主张的物品保管费，北京刘尚服装服饰有限公司不予认可，表示并未遗留物品，天津乐城置业有限公司也未提交证据予以证实，一审法院不予支持。判决：“一、自本判决生效之日起5日内，被告北京刘尚服装服饰有限公司给付原告天津乐城置业有限公司2013年4月至2013年11月期间的房屋租金575597.57元；二、自本判决生效之日起5日内，被告北京刘尚服装服饰有限公司给付原告天津乐城置业有限公司拖欠的商场管理费102198.14元；三、自本判决生效之日起5日内，被告北京刘尚服装服饰有限公司给付原告天津乐城置业有限公司拖欠的市场推广费14865.18元；四、自本判决生效之日起5日内，被告北京刘尚服装服饰有限公司给付原告天津乐城置业有限公司拖欠的电费17390.4元；五、自本判决生效之日起5日内，被告北京刘尚服装服饰有限公司给付原告天津乐城置业有限公司拖欠的广告位租金8960元；六、自本判决生效之日起5日内，被告北京刘尚服装服饰有限公司给付原告天津乐城置业有限公司2013年1月5日至2013年2月4日的免租期租金73720元；七、自本判决生效之日起5日内，被告北京刘尚服装服饰有限公司给付原告天津乐城置业有限公司房屋使用费244440元；八、自本判决生效之日起5日内，被告北京刘尚服装服饰有限公司给付原告天津乐城置业有限公司以本判决确定的2013年4月至2013年11月每月欠付租金为基数、以中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍为标准、以本判决确定的每月租金的应付款日期至2016年5月23日为计算期间计算的违约金；九、驳回原告天津乐城置业有限公司的其他诉讼请求。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。结合诉辩双方意见，本院归纳本案争议焦点是：1、对于北京刘尚服装服饰有限公司是否为本案适格被告的认定；2、对于撤场时间以及天津乐城置业有限公司是否存在扩大损失行为的认定；3、对于一审认定的违约标准是否过高的认定；4、天津乐城置业有限公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。本院认为，双方当事人签订的《银河国际购物中心房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，合同内容合法有效，对双方当事人均具有约束力。现北京刘尚服装服饰有限公司主张房屋实际使用人为案外人，但没有提供相应证据证明已免除其交付租金的义务，根据合同相对性原则，天津乐城置业有限公司有权向北京刘尚服装服饰有限公司主张权利。据此，北京刘尚服装服饰有限公司应为本案适格被告，其主张应由案外人承担责任，法律依据不足，本院不予支持。对于撤场时间，北京刘尚服装服饰有限公司虽主张于2013年10月份撤场，但没有提供该日期将租赁房屋交还天津乐城置业有限公司的相关证据，故无法认定其所主张的撤场时间，亦不能认定此后天津乐城置业有限公司存在扩大损失的行为。一审法院认定天津乐城置业有限公司于2015年8月份对诉争房屋进行强制清场，考虑本案客观情况，认定北京刘尚服装服饰有限公司于2013年12月31日解除合同后，再给付3个月的逾期房屋占用费，并无不妥，本院予以维持。北京刘尚服装服饰有限公司长期拖欠租金，构成违约，应依照合同约定承担违约责任。双方约定的违约金及滞纳金标准过高，一审法院依照相关法律规定依法调整为以中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算违约金，并无不当。北京刘尚服装服饰有限公司主张一审认定的违约金仍然过高，于法无据，其还主张天津乐城置业有限公司未发生实际损失，亦显属依据不足，本院对此不予支持。对于诉讼时效问题，经查，天津乐城置业有限公司在2014年至2016年间，连续向北京刘尚服装服饰有限公司在合同中确认的收信地址寄送付款通知书用于催缴欠款，并于一审审理中提供了顺丰快递寄送单底联及顺丰公司出具的已妥投证明为证，北京刘尚服装服饰有限公司未提供证据证明未收到付款通知书或是收到的文件并非付款通知书，故本案不符合超过诉讼时效的情形，北京刘尚服装服饰有限公司的该项主张事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人北京刘尚服装服饰有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5838元，由上诉人北京刘尚服装服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔 军审 判 员 杨宝华代理审判员 孙 静二〇一七年六月十三日书 记 员 马 丽 来源：百度搜索“”