（2017）黔0102民初316号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2018-08-17
案件名称
贵阳创艺房地产开发有限公司与涂萍、贵州锦天酒店服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
贵阳市南明区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贵阳创艺房地产开发有限公司,涂萍,贵州锦天酒店服务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十七条
全文
贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0102民初316号原告（反诉被告）贵阳创艺房地产开发有限公司，地址在本市中华南路203号。法定代表人甘向东，总经理。委托代理人王茂康，该公司员工。被告（反诉原告）涂萍，女，1968年10月18日生，汉族，住本市小河经济技术开发区。委托代理人何文宏，国浩（贵阳）律师事务所律师，执业证号：5201201110397774.委托代理人王翠，国浩（贵阳）律师事务所律师。被告（反诉第三人）贵州锦天酒店服务有限公司，地址在本市花溪大道北段346号电池厂商住楼。法定代表人涂萍，该公司总经理。委托代理人王芯，男，该公司员工。原告贵阳创艺房地产开发有限公司诉被告涂萍、贵州锦天酒店服务有限公司，及涂萍反诉贵阳创艺房地产开发有限公司房屋租赁纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贵阳创艺房地产开发有限公司的委托代理人王茂康，被告（反诉原告）涂萍的委托代理人何文宏、王翠，被告（反诉第三人）贵州锦天酒店服务有限公司的委托代理人王芯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）贵阳创艺房地产开发有限公司诉称，原、被告于2009年10月22日签订房屋租赁合同，被告涂萍承租原告本市花溪大道346号A1A2栋，1、2层（含夹层）建筑面积4335平方米的房屋经营。合同期为20年，租金和管理费标准及付款方式见合同约定。另对房屋装修约定为由于乙方（被告涂萍）违约致合同解除，房屋装修归甲方（原告）所有，乙方不得损坏或拆除。2010年10月16日，原被告签订三方协议，约定甲方收取租金和管理费时按签订的租赁合同执行，票据名称为贵州锦天酒店服务有限公司。房屋租赁合同履行过程中，丙方（被告贵州锦天酒店服务公司）对乙方未按时支付租金、管理费及其他义务承担连带责任。2014年1月27日，原被告三方签订“关于乙、丙方不能按照《房屋租赁合同》按时缴纳房屋租金的约定”第一条明确原告与被告涂萍签订的《房屋租赁合同》中的管理费为租金。2016年5月19日，原告与二被告签订“关于《房屋租赁合同》的协议”明确二被告截止2016年5月31日拖欠原告2016年3月至5月的租金为596625.45元。经协商，原告同意减免后，二被告应支付原告2016年3月至5月的租金446625.45元，并免除二被告2015年12月至2016年5月31日逾期支付租金的违约金。同时约定：自2016年6月1日起，乙方保证每月30日前足额付清每月的房租、水电费、物业管理费等，乙、丙方欠甲方减免后的租金保证在2016年12月31日前支付20万元，2017年5月20日前付清尾款246625.45元。若乙丙方未按约支付租金、水电费、物业管理费等，每逾期一天，承担逾期应付款万分之八的违约金，至付清为止，若乙方逾期超过20天未能全额付清，甲方有权停止对丙方使用的房屋供电，且有权选择解除合同，一切损失与后果由乙丙方承担。若乙丙方在2017年5月20日前未按约全额付清减免后的租金，甲方同意减免的租金15万元自动失效，该条约在“关于《房屋租赁合同》的协议书”签订后，二被告作出补充说明且同意。经原告多次催告，二被告拒不按时支付。另，被告反诉中提出的消防问题不成立，租赁合同第二条明确约定承租人对承租房屋进行了解后自愿租赁的；第十一条约定，承租人重新装修房屋是要在消防中心办理批准手续的。即使消防存在问题，被告从2009年合同开始没有提出过任何请求，已超过诉讼时效。停电是有过的，但每次停电原告都有书面通知酒店，是按照合同约定停电的，但并没有多次。被告从合同签订时至始至终都没有按照合同约定按时足额缴纳租金，并不是因为消防及停电、停水原因而不缴纳租金。原、被告进行协商，原告还同意减免被告15万元的租金，也同意被告将房屋转让出去，但被告均未积极解决问题，缴纳房屋租金。且被告损失并不属实，请求驳回被告的反诉请求。现请求：1、解除《房屋租赁合同》及补充协议，将房屋交还原告；2、判令被告支付拖欠原告的租金1945268.80元，逾期付款违约金109534.72元（注：租金暂计至2017年2月28日，被告还应支付租金至房屋交还原告之日止，支付违约金至付清全部房款之日止）；3、房屋装修及房屋内机电归原告所有；4、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）涂萍辩称，我方要求继续履行合同。我方在2016年以前都是按时缴纳租金的，后因经营不景气，要求原告变更合同，但原告不予理睬，所以我方欠缴租金。因为原告房屋的消防设施不合格，导致消防中心多次要求我方整改，并对反诉人进行罚款。反诉人多次对房屋的消防实施进行修补，修补及罚款费用共计8.9万元。就该问题我方欲与原告沟通，原告不予理睬。原告多次无故断电导致反诉人高达210万元的损失。请求：1、判决被反诉人赔偿反诉人因房屋本身消防不过关的问题导致的损失共计8.9万元；2、判决被反诉人赔偿反诉人40余次无故断电损失共计210万元；3、反诉费用由被反诉人承担。被告（反诉第三人）贵州锦天酒店服务有限公司辩称，我方在2013年、2014年都有缴纳租金，自2015年6、7月份左右，因经营不景气欠缴房屋租金。且在租赁合同签订时，原告承诺给我方提供车位，但并未提供，是我方与相关部门沟通后才取得了与人行道并行的车位。同意涂萍的反诉请求。经审理查明，本案原告与被告涂萍于2009年10月22日签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于本市花溪大道346号A1A2栋1、2层（含夹层）房屋出租给被告作为经营使用，建筑面积约为4335㎡，双方一致同意按该面积计算租金及管理费，且该计算标准为第一、二年（即2009年11月1日至2011年10月31日）租金和管理费为人民币每月160000元整，第三年起每年租金和管理费在上一年基础上递增百分之二。合同还约定若被告违约导致合同解除,房屋装修归原告所有,被告不得损坏或拆除（可移动的添置物归被告所有）；另约定被告不按期足额向甲方缴纳租金或管理费，每逾期一天承担逾期应付款总额万分之五的违约金，逾期超三十天，原告有权解除合同、停水、停电，被告丧失保证金。合同还对其他事项进行了约定。2010年10月16日，原告与二被告签订了《三方协议》约定：原告在收取租金和管理费时，票据名称为贵州锦天酒店服务有限公司，租金按合同执行。还约定若被告拖欠电费，供电部门和原告有权停止供给用电，损失由二被告承担。另，该协议还就其他事项进行了约定。2014年1月27日，原告与二被告签订了《关于乙、丙方不能按照按时交纳房屋租金的约定》：原告与被告涂萍签订的《房屋租赁合同》“租金和管理费”全都是租金，不存在管理费的说法；另原告同意二被告在2014年2月28日前付清全部租金和违约金。若被告涂萍到期未付清租金并按2013年12月20日的承诺支付利息，原告可立即停电并解除合同，且房屋内的一切装修（包括可移动添置物）归原告所有，二被告不得以任何理由主张对酒店内一切财产有任何权利；该约定另对其他事项进行约定。2016年5月19日，原告与二被告签订了《关于的协议书》约定：二被告所欠原告的租金，原告同意减免15万元，减免后应付租金446625.45元，且免除二被告2015年12月至2016年5月31日期间逾期支付租金的违约金；被告涂萍承诺，于2016年5月25日前付清所欠水电费和管理费，对于减免后的租金，被告于2016年12月31日前支付20万元，2017年5月20日前付清余下尾款246625.45元。后就《关于的协议书》签订了补充说明，明确了二被告所欠596625.45元租金实际准确时间为2016年5月31日；且支付20万元的准确时间为2016年12月31日；若二被告未能按时付清租金，原告有权提前要求支付2016年5月31日前所欠的全部租金。除以上认定事实，原告还出示了以下证据：1、房屋租赁合同、三方协议，证明原告与二被告之间的合同关系成立及每月应付租金,被告锦天酒店服务有限公司应承担房屋租赁合同义务的依据；二被告对房屋租赁合同的真实性、合法性无异议，关联性有异议，因为原告交付的房屋有瑕疵才未缴纳租金；对三方协议的三性有异议，上面没有签章，不清楚是否是原告公司的，且协议有多次修改，修改处也不清楚是否经原告公司同意修改，对于保证金的修改及拖欠电费的问题需要与原告涂萍核实；2、关于乙、丙方不能按照《房屋租赁合同》按时交纳房屋租金的约定，证明被告拖欠原告租赁合同中的租金和管理费全部都是租金（具体约定在第一条），也证明原告主张在被告承租房屋内的一切装修、机电、家具、酒店用具等应归原告所有，是原、被告合同约定的，应受法律保护。二被告对该证据的证明目的不予认可，该约定针对的是2014年2月28日之前的租金进行约定，但我方于2016年6月之前的租金已缴纳，故不存在违约；3、关于房屋租赁合同的协议书，证明被告拖欠原告2016年3月至5月的租金596625.45元以及违约金的计算依据（具体约定在第一条和第四条），二被告认为违约金前面的金额是对的，但违约金和组件的计算日期应计算到2017年1月16日而不是2017年2月28日；4、催缴租金通知，证明原告向被告多次催收租金，二被告拒不按合同支付租金。被告涂萍出示了以下证据：1、现有消防维修报价单和工单、两份收条，关于消防维修部分报价单，证明因消防不合格，我方自行整改时产生的费用，原告认为消防整改是正在进行中要向相关部门审批，签订合同时有关权利义务都已约定，从2011年至2017年，即使与原告有关也已经过了诉讼时效；2、最后一份催缴通知书，证明被告2016年6月之前不欠原告租金；3、停车许可证，证明原告方承诺为被告提供停车位，但是并未提供，是被告自行协商得到的，原告对该份证据的关联性不予认可，对停车位合同没有约定，口头约定原告不予认可；4、电子证据显示酒店经营的实况（2013年开始），证明因原告给我方停电，导致之前与我们合作的单位不再与我们合作，从而造成经营损失，原告对该份证据不予认可，系统有无记录，被告是可以删除的，我方停电有书面通知，造成的损失与我方无关。本院认为，原告贵阳创艺房地产开发有限公司与被告涂萍系房屋租赁关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，依法应予保护，合同双方应按合同约定各自履行权利义务。审理中，原告已经举证证明按照合同约定将位于花溪大道346号A1A2栋1、2层房屋交付给被告用于酒店经营，被告应按合同约定的时间和金额交付房屋租金给原告。被告涂萍未按合同约定按时交纳房屋租金，现原告要求解除房屋租赁合同及补充协议，并要求被告支付房屋租金及按合同约定支付违约金，本院予以支持，被告应将租赁房屋交还原告。对于被告对租赁房屋重新装修及添置物，因被告违约导致合同解除，按《房屋租赁合同》第十二条约定，装修和不能移动的物品应归原告所有。对于2017年2月28日后至租赁房屋实际交付原告止所产生的房屋租金及违约金，原告可另行起诉。根据《房屋租赁合同》第十三条约定，消防设施的维修和维护由被告负责并承担费用，故对被告涂萍反诉请求原告承担消防维修费用8.9万元，本院不予支持。原告虽然实施了对被告酒店的停电行为，但其系按照合同约定实施，被告未举证证明原告系无故停电，且给其造成了经济损失，故对其反诉要求原告赔偿其因停电造成的损失210万元，没有法律和事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告贵阳创艺房地产开发有限公司与被告涂萍于2009年10月22日签订的《房屋租赁合同》及补充协议；被告涂萍、贵州锦天酒店服务有限公司于本判决生效十日内将其承租的位于花溪大道346号A1A2栋1、2层房屋（含房屋装修及不可移动的物品）交还原告贵阳创艺房地产开发有限公司。二、被告涂萍、贵州锦天酒店服务有限公司于本判决生效之日起五日内支付2016年6月7日起至2017年2月28日止的房屋租金1945268.8元及逾期付款违约金109534.72元给原告贵阳创艺房地产开发有限公司。三、驳回被告涂萍的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23238元，反诉案件受理费12156元，由反诉原告涂萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长 吴 波审 判 员 陈远刚人民陪审员 韩 益二〇一七年六月十三日书 记 员 黄鹏菲 关注公众号“”