（2017）津02民终2997号

裁判日期: 2017-06-13

公开日期: 2017-06-30

案件名称

天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司、程磊商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

天津市第二中级人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司,程磊

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

天津市第二中级人民法院民事判决书（2017）津02民终2997号上诉人（原审被告）：天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司，住所地天津市滨海旅游区海旭道与安正路西北侧交口旅游区投资服务中心第（109）号房间。法定代表人：杨文杰，经理。委托诉讼代理人：殷碧薷，女，该公司职员。委托诉讼代理人：孙博，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：程磊，男，1985年11月26日出生，汉族，无职业，户籍所在地天津市滨海新区，现住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张胜慧（程磊之母），住天津市滨海新区。上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园开发公司）因与被上诉人程磊商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初40371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园开发公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判或将本案发回重审，一、二审案件受理费由程磊负担。事实和理由：一审判决第二项超出了当事人的诉讼请求，程磊并未对地采暖设施的保修期延长进行主张，法律法规对该部分也没有强制性规定，一审法院在认定程磊关于地采暖维修后存在质量问题不予认定的情况下酌定延长了地采暖设施保修期，属前后自相矛盾。一审认定事实不清，请求二审依法改判。程磊辩称，其一审诉请第三项已明确提出由碧桂园开发公司承担重新铺设地采暖设施后的保修责任，且2016年底碧桂园开发公司对重新铺设后的地采暖出现质量问题之时的维修行为也相当于其对于延长保修期的认可，另外该公司相关负责人也口头承诺同意延长保修期，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。程磊向一审法院起诉请求：1、判令碧桂园开发公司限时按《天津市新建商品住宅质量保证书》的约定对程磊所购商品房卫生间向屋内渗漏、外墙向屋内漏雨等问题履行保修义务，并按有关规定延长保修义务；2、判令碧桂园开发公司限时按其为程磊出具的《7-104开工通知书》中标注的内容修复碧桂园开发公司维修程磊所购商品房地采暖期间所损坏的墙面、壁纸及门等；3、判令碧桂园开发公司按《关于碧桂园滨海城凤凰苑二标高层7-104地采暖维修方案》中第二项第10条的设计和施工规范（入户主管与分集水器一次连接，无接口），将程磊所购商品房地采暖主管打了接头部分修正过来；要求碧桂园开发公司对（打了接头的）主管发生的渗漏问题，必须在当日解决；4、判令碧桂园开发公司更换程磊所购商品房客厅和大卧室（被电焊渣烫损）的玻璃；5、判令碧桂园开发公司赔偿程磊的水费200元；6、本案诉讼费用由碧桂园开发公司负担。一审法院认定事实：2013年8月31日，程磊与碧桂园开发公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定：程磊购买碧桂园开发公司开发建设的位于天津市滨海新区××旅游区起步区（安佳路××、××以南）碧桂园凤凰苑7号楼1门104号商品房（钢混结构，建筑层数为14层），该房建筑面积94.14平方米，每平方米价格7752.55元，价款总额为729825元。该合同第三条约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方（天津滨海碧桂园公司）于2014年5月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方（程磊）使用。”第八条约定：“甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。在乙方正常使用情况下，甲方应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责。因乙方擅自拆改造成损坏的，甲方不承担责任。”《天津市商品房买卖合同》（含附件及其补充合同）签订后，程磊依约交纳了全部房款。2014年5月30日，程磊办理了涉案商品房的入住手续，并领取了该商品房的《天津市商品住宅质量保证书》。该《住宅质量保证书》第五条约定：“本住宅的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的保修期至2019年5月30日”；第六条约定：“本住宅交付使用后，在购房人正常使用情况下，凡本商品住宅有以下工程质量缺陷，本公司按如下期限免费保修：1.供热或供冷系统，保修期至2016年5月30日；2.电气管线、给排水管道，保修期至2016年5月30日；3.墙面、顶棚抹灰层脱落，保修期至2015年5月30日；4.地面空鼓开裂、大面积起沙，保修期至2015年5月30日；5.门窗翘裂、五金件损坏，保修期至2015年5月30日；6.管道堵塞，保修期至2014年7月30日；7.卫生洁具，保修期至2015年5月30日；8.灯具、电器开关，保修期至2014年11月30日；9.外墙保温抹灰层开裂、脱落，保修期至2016年5月30日；10.中空玻璃密封失效，保修期至2016年5月30日”。2014年6月1日，程磊在验房时发现该商品房存在部分质量问题，并将质量问题登记在验房单中。同日，程磊与广东碧桂园物业服务有限公司天津分公司（碧桂园滨海城凤凰苑物业服务中心）签订《钥匙托管承诺书》，该托管承诺书记载：碧桂园凤凰苑业主（程磊）委托物业服务中心代管其房屋钥匙。程磊向碧桂园开发公司报修后，该公司对程磊所购商品房出现的部分质量问题进行了相关维修。2014年11月，程磊实际入住该商品房。2015年2月13日，程磊与碧桂园开发公司经协商，双方就程磊所购商品房出现部分质量问题（室内顶棚开裂）所产生的经济补偿问题达成一致意见，碧桂园开发公司同意就程磊所购商品房存在的部分质量问题（室内顶棚开裂）给予程磊一次性经济补偿7000元，程磊签名向碧桂园开发公司出具了诉求申请书和承诺书，碧桂园开发公司就上述经济补偿（7000元）已向程磊履行完毕。程磊入住该商品房后（采暖期间），发现该商品房的地采暖温度不达标，向碧桂园开发公司报修。2015年2月19日，碧桂园开发公司经与程磊协商，双方就程磊所购商品房出现的地采暖温度不达标所产生的经济补偿问题达成一致意见，碧桂园开发公司同意就程磊所购商品房存在的地采暖温度不达标问题给予程磊一次性经济补偿（47104.05元）。程磊向碧桂园开发公司签名出具了诉求申请书和承诺书，并向碧桂园开发公司提供了程磊名下的银行卡账号，碧桂园开发公司将程磊所购商品房地采暖温度不达标问题的一次性经济补偿款47104.05元打入程磊名下的银行卡账号（已履行完毕）。2015年3月25日，程磊与碧桂园开发公司经协商，双方就程磊所购商品房出现部分质量问题（验房单和维修确认关闭单中所记载）所产生的经济补偿问题达成一致意见，碧桂园开发公司同意就程磊所购商品房存在的部分质量问题（验房单和维修确认关闭单中所记载）给予程磊一次性经济补偿（13472.10元），程磊签名向碧桂园开发公司出具了诉求申请书和承诺书，碧桂园开发公司就上述经济补偿（13472.10元）已向程磊履行完毕。2015年5月23日，碧桂园开发公司向程磊出具了地采暖维修方案，书面承诺施工期间产生的水电费由该公司承担。2015年6月22日，碧桂园开发公司向程磊出具了7-104开工通知书。2015年6月23日至2016年1月31日期间，碧桂园开发公司对程磊所购商品房的地采暖设施进行了维修。2016年2月，程磊返回该商品房居住。2016年4月26日，程磊与碧桂园开发公司因就程磊所购商品房燃气逾期开通的违约金给付问题、地采暖维修逾期的违约金给付问题、地采暖维修期间的电费承担问题、维修期间程磊财物（存储在碧桂园开发公司处）的返还问题、房屋窗户的平开方向问题和房屋入户门的调整问题未能协商一致，诉至天津市滨海新区人民法院。一审法院于2016年7月18日作出（2016）津0116民初44109号民事判决书，判决“一、天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付程磊燃气迟延开通的违约金人民币3750元；二、天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付程磊地采暖设施维修工程逾期违约金人民币53225.81元；三、天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付程磊电费人民币352.27元；四、驳回程磊的其他诉讼请求。”碧桂园开发公司不服该判决，上诉至本院，本院于2016年8月23日立案受理后，于2016年11月22日作出（2016）津02民终4513号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判。”2017年2月，程磊与碧桂园开发公司因就程磊所购商品房质量问题的维修及质保问题、程磊财物损坏的恢复及更换问题和程磊所购商品房地采暖维修期间的水费承担问题协商无果，程磊遂诉至一审法院。一审法院认为，程磊与碧桂园开发公司签订的《天津市商品房买卖合同》（含附件及其补充合同），系程磊与碧桂园开发公司双方在平等、自愿基础上协商签订，双方的买卖意思表示真实，内容合法、有效，不违反我国法律、法规的强制性规定，且已实际履行，应确认为有效合同并依法予以保护。该商品房买卖合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按该合同约定的相关义务予以履行。关于程磊与碧桂园开发公司诉争的程磊所购商品房的质量问题（程磊诉请第1项），程磊依照该商品房买卖合同的约定履行了交付全部房款的义务后，碧桂园开发公司应按照该买卖合同的约定向程磊交付质量无瑕疵的商品房。程磊办理涉案商品房的入住手续后，该商品房的风险责任自上述交付之日起转由程磊承担。依据碧桂园开发公司向程磊发放的《天津市商品住宅质量保证书》第五条：“本住宅的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的保修期至2019年5月30日”的约定，程磊诉称的商品房质量问题（卫生间顶棚渗漏、外墙向室内漏雨）保修期限应至2019年5月30日。虽然程磊与碧桂园开发公司双方就程磊所购商品房出现的部分质量问题（验房单和维修确认关闭单中所记载）达成了经济补偿协议（已向程磊履行完毕），但程磊主张碧桂园开发公司按约对其所购商品房出现的质量问题（卫生间顶棚渗漏、外墙向室内漏雨）予以维修的请求，符合我国法律规定和合同约定，一审法院对程磊的此项诉请予以支持，碧桂园开发公司对程磊诉称的商品房质量问题（卫生间顶棚渗漏、外墙向室内漏雨）应按上述质保约定履行相应的维修义务；如程磊认为其所购商品房出现的质量问题仍未得到有效解决，可依据双方签订的《天津市商品房买卖合同》中的相关约定，在该商品房的保修范围和保修期限内，有权要求碧桂园开发公司继续对程磊所购商品房出现的质量问题给予保修和维修服务，并对该商品房出现的质量问题予以妥善解决。程磊主张变更或延长该商品房质量问题（卫生间顶棚渗漏、外墙向室内漏雨）保修期限的请求，不符合我国法律规定和合同约定，程磊的此项诉请无事实和法律依据，一审法院对程磊的此项诉请不予支持。关于程磊与碧桂园开发公司诉争的程磊所购商品房地采暖的质保期限问题，程磊主张碧桂园开发公司在维修程磊所购商品房地采暖时，地暖入户主管与分集水器连接时违规打了接头，打接头的地暖入户主管如发生渗漏，碧桂园开发公司必须当日解决。碧桂园开发公司对此不予认可。根据一审法院（2016）津0116民初44109号民事判决书查明的事实，由于程磊所购商品房的地采暖设施存在工程质量缺陷，导致冬季采暖时该商品房室内的温度不达标。程磊向碧桂园开发公司报修后，碧桂园开发公司于2015年6月23日至2016年1月31日期间对程磊所购商品房的地采暖设施进行了维修施工。程磊与碧桂园开发公司对该事实均无异议，一审法院对碧桂园开发公司在该商品房的质量保修期限内已按约履行了维修义务的事实予以确认。程磊主张碧桂园开发公司的施工人员违规施工，导致程磊所购商品房的地暖入户主管与分集水器连接时打了接口，造成地采暖发生渗漏的隐患。程磊所提交的相关证据，其内容均不能证实程磊所主张的地暖入户主管打接口的事实，程磊就其主张不能提供相关证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，一审法院对程磊主张的涉案商品房地暖入户主管打接口的事实不予确认。鉴于碧桂园开发公司对程磊所购商品房的地采暖设施进行了重新施工，依据碧桂园开发公司向程磊发放的《天津市商品住宅质量保证书》第六条的相关约定，程磊要求碧桂园开发公司对其所购商品房维修后的地采暖予以保修的诉请合情合理，一审法院对程磊的此项诉请予以支持。一审法院酌定碧桂园开发公司对程磊所购商品房维修后的地采暖设施的保修期限自2016年5月30日延长至2018年1月31日。关于程磊与碧桂园开发公司诉争的程磊所购商品房地采暖设施维修期间程磊受损财物的恢复问题，程磊主张其商品房地采暖设施维修期间，程磊所购商品房的入户门、墙面、壁纸受到不同程度的损坏，碧桂园开发公司承诺对此进行恢复，但碧桂园开发公司至今未能对受损财物进行恢复。碧桂园开发公司对此不予认可。程磊所提交的相关证据，其内容均不足以证实程磊所主张的上述财物受损的事实，程磊就其主张不能提供相关证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，一审法院对程磊主张的财物受损的事实不予确认。程磊的此项主张无事实和法律依据，一审法院对程磊的此项主张不予支持。关于程磊与碧桂园开发公司诉争的玻璃更换问题，程磊主张其所购商品房客厅和大卧室的玻璃（材质为钢化玻璃）因电焊导致的划痕和焊点严重，程磊要求碧桂园开发公司将该玻璃更换为同材质的钢化玻璃。碧桂园开发公司同意更换该玻璃，但不同意更换为钢化玻璃。程磊所提交的相关证据，其内容均不足以证实程磊所主张的受损玻璃为钢化玻璃的事实，程磊就其主张不能提供相关证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，一审法院对程磊主张的受损玻璃为钢化玻璃的事实不予确认。程磊的此项主张无事实和法律依据，一审法院对程磊的此项主张不予支持。关于程磊与碧桂园开发公司诉争的水费问题，程磊主张碧桂园开发公司应承担程磊所购商品房地采暖维修期间的水费200元，并提交了相关证据予以证实。碧桂园开发公司对该证据的真实性无异议。经审核，一审法院确认程磊所购商品房地采暖维修期间（2015年6月至2016年1月）的水费金额共计为161.70元。程磊主张碧桂园开发公司应赔偿程磊合理水费的诉讼请求符合我国相关法律规定，一审法院对程磊的此项主张予以支持。碧桂园开发公司应依法承担程磊所购商品房地采暖维修期间（2015年6月至2016年1月）的水费161.70元。程磊主张碧桂园开发公司应赔偿程磊所购商品房地采暖维修期间（2015年6月至2016年1月）的水费200元的诉讼请求因其不符合我国法律规定，无事实和法律依据，一审法院对程磊的此项诉请不予支持。一审判决：“一、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对原告程磊所购商品房（碧桂园凤凰苑7号楼1门104号）出现的商品房质量问题（卫生间顶棚渗漏、外墙向室内漏雨等）予以维修；二、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司对原告程磊所购商品房（碧桂园凤凰苑7号楼1门104号）维修后的地采暖设施的保修期限自2016年5月30日延长至2018年1月31日；三、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告程磊所购商品房地采暖维修期间（2015年6月至2016年1月）的水费161.70元；四、驳回原告程磊的其他诉讼请求。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。结合诉辩双方意见，本院归纳本案争议焦点是：一审法院判决涉诉商品房维修后的地采暖设施保修期限延长至2018年1月31日是否正确。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在本案中，程磊于2014年5月30日办理涉诉商品房入住手续，依照双方当事人签订的《住宅质量保证书》第六条约定，涉诉商品房地采暖设施的保修期至2016年5月30日。然，房屋交付后，碧桂园开发公司于2015年6月23日至2016年1月31日间对地采暖设施进行了重新铺设施工，依照常理，重新施工后的工程保修期应予重新计算。至程磊呈讼本案之时，《住宅质量保证书》约定地采暖设施保修期已经届满，程磊诉请碧桂园开发公司在地采暖设施发生漏水之时随时进行免费维修，应视为对延长地采暖设施保修期的主张。一审法院经审查当事人诉请之本意，依照在案事实及相关证据，判决延长地采暖设施保修期至2018年1月31日，该判决结果合情合理地维护了当事人的合法权益，亦不违反相关法律法规的禁止性规定。碧桂园开发公司仅以程磊在表述诉讼请求之时没有明确提出“延长地采暖保修期”字眼为由，无视程磊关于主张该公司承担重新施工后的维修义务的诉请本意，拒绝承担重新施工后地采暖工程在合理期限内的维修责任，应属不当，本院对其上诉主张不予支持。综上所述，上诉人碧桂园开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　崔　军审　判　员　　杨宝华代理审判员　　孙　静二〇一七年六月十三日书　记　员　　马　丽微信公众号“”