（2017）辽02民终3289号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2018-03-29
案件名称
大连博发资源再生利用有限公司与大连国家生态工业示范园有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大连博发资源再生利用有限公司,大连国家生态工业示范园有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）辽02民终3289号上诉人（原审被告）：大连博发资源再生利用有限公司，住所地庄河市大郑镇银窝村。法定代表人：苏伟，该公司经理。被上诉人（原审原告）：大连国家生态工业示范园有限公司，住所地庄河市大郑镇银窝村。法定代表人：王煨冬，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘东、张鑫磊，辽宁瀛秀律师事务所律师。上诉人大连博发资源再生利用有限公司（以下简称博发公司）因与被上诉人大连国家生态工业示范园有限公司（以下简称生态园公司）租赁合同纠纷一案，不服庄河市人民法院（2016）辽0283民初6126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人博发公司法定代表人苏伟，被上诉人生态园公司委托诉讼代理人刘东、张鑫磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博发公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判上诉人不向被上诉人承担租金、违约金及占用费。事实与理由：根据相关法律规定，国家实行排污许可制度，直接或者间接向水体排放工业废水和医疗污水以及其他按照规定应当取得排污许可证方可排放的废水、污水的企业事业单位，应当取得排污许可证；禁止企业事业单位无排污证或者违反排污证的规定向水体排放废水、污水。而实际上被上诉人签订合同至今都没有提供符合合同约定的排污设施，上诉人公司主要经营项目产生的污水必须经排污处理后方可排放，因被上诉人提供的厂房根本没有污水的处理设备，致使上诉人无法生产经营，给上诉人造成重大经济损失，上诉人多次要求被上诉人履行此合同义务，但被上诉人均不予履行，上诉人对此享有先履行抗辩权，无需向被上诉人支付租赁费用、违约金及占有费。双方签订的协议第四条约定合同期满被上诉人应在30日内返还上诉人15万元保证金，但被上诉人未履行返还义务。上诉人与被上诉人之间权利义务关系复杂，一审法院适用简易程序违法。生态园公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持原判。生态园公司向一审法院起诉请求：一、确认原、被告于2012年12月30日签订的《厂房租赁合同》已于2016年9月14日终止;二、判令被告立即将其所占用的位于大连国家生态工业示范园区1-2期内8号厂房及场地清空,恢复原状并交还给原告;三、判令被告向原告支付所欠2015年9月15日至2016年9月14日的租金50万元;四、判令被告自应付款之日起至实际给付之日止,按日万分之三的标准向原告支付违约金;五、判令被告自2016年9月15日起至实际交还厂房之日止,以每日2740元的标准向原告支付厂房占用费;六、判令被告支付给原告的15万元合同保证金不予返还。一审法院认定事实：2012年12月30日,原告(甲方、出租方)与苏伟、吴雪兴、冯胜(乙方、承租方)签订了《大连国家生态工业示范园区(静脉产业类)厂房租赁协议书》(合同编号:DNDDEIRI-2-008-R-1212-50),约定的主要内容有:租赁物的基本情况:1、位置:大连国家生态工业示范区1-2期8号厂房及场地。2、占地面积7848.32平方米。3、甲方建造的地面建筑物及所负责提供的设施:(1)提供建筑面积为3316.33平方米,其中加工厂房3067.63平方米(砖混和轻钢结构)......。租赁期限1、租期:本合同的租期为三年,即自2013年9月15日起至2016年9月14日止。租金等费用自租期起始日(即2013年9月15日)起开始计算。2、续约:本合同期满后,如乙方欲继续承租该厂房,需在租期届满3个月前以书面形式向甲方提出续租申请,双方可进行续租协商,如没有政策调整、规划调整、价格调整,乙方无违法经营和严重违反园区规定,同等条件下乙方可优先续租;若双方进行协商,但在本合同届满2个月前双方仍未签订续租(租赁)合同的,视为乙方自愿放弃续租。合同保证金1、租赁合同签订7个工作日内,乙方向甲方缴纳15万元人民币合同保证金,未按时缴纳合同保证金,甲方有权单方解除本合同。2、合同保证金在本合同期满时,扣除乙方应缴纳的费用或违约金后,如有余额,甲方在30日内无息退返给乙方。3、未经甲方同意,如乙方未租满三年或乙方违反本合同,甲方有权解除本合同,且甲方不需返还乙方已交付的15万元合同保证金,欠缴的其他费用仍应另行支付。4、在本合同有效期内,如乙方未按期缴纳相关费用,甲方有权从合同保证金中扣除,乙方承诺在15日内补齐合同保证金。租金及其他费用1、租赁服务费......。(二)乙方保证除瓶砖项目外,年进入量不少于10000吨,即年租金总额不少于50万元,少于10000吨的,年租金仍按50万元缴纳。......。2、其他费用(1)租赁区域内上下水、排污、......等费用乙方自行承担,乙方应当按政府或有关部门、单位规定的时间自行缴费。......。租金及其他费用的支付1、租赁服务费按本协议第五条方式计算,每年缴纳一次,乙方在租期起始日前7个工作日内,应缴纳第一年租赁服务费,以后每年的年租赁服务费,乙方应当于当年租期起始日前7日内提前一次性缴纳给甲方。......。厂房的移交及交还1、厂房移交日:......。2、厂房的交还(1)本合同因届满或其他原因而终止时,乙方应在终止后的3日内将厂房及设备设施清理干净按附件二的清单规定交还甲方,如有损坏损毁按原件价值赔偿或维修恢复至厂房原貌。......。(2)乙方未按期交还的,每逾期一日,乙方应当按协议解除或终止时的厂房日租金的双倍承担厂房占用费。......。违约责任和合同的解除......。2、乙方拖欠租金和经营服务费每逾期一日,应当承担应付款项按日万分之三的违约金,未按照本合同约定交纳其他费用等任何一项费用的,每逾期一日,应当承担应付款项按万分之一的违约金,逾期达30天仍未交清的,甲方有权解除合同。......。7、凡是因乙方违反本合同导致本合同解除或终止的,剩余租金不予退还,乙方并应当向甲方承担相当于合同解除或终止当年年租金20%的赔偿金。上述合同签订后,原告依约交付了出租厂房。吴雪兴交付给原告所租赁的8号厂房15万元保证金。2014年3月1日,原告(甲方)、(乙方)苏伟、吴雪兴、冯胜及被告(丙方),三方又签订了《大连国家生态工业示范区(静脉产业类)厂房租赁协议书主体变更协议》,主要内容为:甲、乙双方于2012年12月30日签署合同编号为:DNDDEIRI-2-008-R-1212-50《大连国家生态工业示范区(静脉产业类)厂房租赁协议书》,现因乙方原因,经甲方、丙方同意将原协议中乙方全部权利义务转让给丙方,由丙方承继乙方在原协议中的全部权利义务。三方约定如下:1、自本协议签署之日起,原协议主体由乙方变更为丙方,丙方作为原协议主体,履行原协议约定的全部权利义务。2、本协议签署之前,协议范围内以乙方名义正在办理的未完结的事项,无法变更为丙方的由乙方继续办理;对丙方未履行原协议内容造成影响的应当及时办理变更。因变更而产生的费用由丙方承担,乙方承担无限连带责任。3、原协议范围内新办理的事项由丙方继受履行。4、本变更协议是原协议不可分割的一部分,与原协议具有同等法律效力。2015年11月4日,原告向被告发出催要租金函,主要内容为:贵公司租赁我公司1-2期8号厂房,年租金为50万元,目前贵公司仅于2015年2月10日向我公司支付10万元,欠交2014年9月15日至2015年9月14日的租金40万元,拖欠2015年9月15日至2016年9月14日的租金50万元,特函告贵公司,请贵公司尽快向我公司支付拖欠租金合计90万元。2016年2月4日,原告再次向被告发出”通知函”,主要内容为:现贵公司一直未及时、足额支付2014年9月15日以后的租金,已构成严重违约,现我公司正式通知贵公司:贵公司应于2016年2月20日前支付自2014年9月15日起欠付的租金、违约金等相关费用,逾期将由贵公司承担不利的法律后果。之后,被告交付了部分租金,现仍拖欠原告2015年9月15日至2016年9月14日的租金50万元借故不交。案涉厂房现由被告占有使用。一审法院认为，原告与苏伟、吴雪兴、冯胜于2012年12月30日签订的《大连国家生态工业示范园区(静脉产业类)厂房租赁协议书》及原、被告与苏伟、吴雪兴、冯胜三方于2014年3月1日签订的《大连国家生态工业示范园区(静脉产业类)厂房租赁协议书主体变更协议》,均系当事人的真实意思表示,不违反法律的效力性、强制性规定,应为有效合同,对当事人有约束力。原告依协议约定向被告交付了出租厂房,而被告借故不履行给付租金义务,且在合同期满后不腾退厂房,已构成违约,应承担违约责任。原告要求给付租金并按约定支付违约金的诉讼请求,符合双方合同约定和法律规定,一审法院予以支持。原告要求腾退厂房并支付厂房占有费,一审法院亦予支持。本案中,双方签订的厂房租赁协议中约定了多项违约金,双方虽约定了”如乙方未租满三年或乙方违反本合同,甲方有权解除本合同,且甲方不需返还乙方已交付的15万元合同保证金,欠缴的其他费用仍应另行支付”内容,但原告并未举证证明其实际受到的损失,在一审法院已支持其它违约金请求的情况下,对原告要求”对被告已支付的15万元合同保证金不予返还”的诉讼请求,不予支持。被告的辩解意见无事实及法律依据,一审法院不予采信。一审法院判决：一、原告大连国家生态工业示范园有限公司与被告大连博发资源再生利用有限公司签订的《厂房租赁合同》,于2016年9月14日终止履行；二、被告大连博发资源再生利用有限公司于判决发生法律效力之日起15日内,给付原告2015年9月15日至2016年9月14日期间的租金50万元,并承担该租金自2016年2月20日起至一审法院确定的给付之日止日万分之三的违约金。同时将其承租原告1-2期8号厂房腾退、清空,恢复原状后交还给原告,并支付原告自2016年9月15日起至一审法院确定的返还厂房之日止,按日租金2740元(50万元÷365天×2倍)计算的厂房占用费；三、驳回原告其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费9792元(其中案件受理费5772元、保全费4020元),原告负担1600元,被告负担8192元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,生态园公司与苏伟、吴雪兴、冯胜于2012年12月30日签订的《大连国家生态工业示范园区(静脉产业类)厂房租赁协议书》以及生态园公司、博发公司与苏伟、吴雪兴、冯胜三方于2014年3月1日签订的《大连国家生态工业示范园区(静脉产业类)厂房租赁协议书主体变更协议》,均系当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定前述协议合法有效正确，本院予以确认。由于生态园公司、博发公司与苏伟、吴雪兴、冯胜三方于2014年3月1日签订的前述协议变更了生态园公司与苏伟、吴雪兴、冯胜于2012年12月30日签订的协议主体，由博发公司承继苏伟、吴雪兴、冯胜在前述2012年12月30日签订的协议中的权利义务，因此，博发公司作为前述协议的一方当事人，在本案中应承担相应的权利和义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是由出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，生态园公司的合同义务是将案涉房屋交付给博发公司使用并收益，博发公司的合同义务是按照合同约定向生态园公司支付租金。博发公司主张生态园公司未按照合同约定提供排污设施，其享有先履行抗辩权，不需要支付租金。对此，本院认为，先履行抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。先履行抗辩权本质上是对先期违约的抗辩，是指一方当事人首先违约，是另一方不履行合同的原因。本案中，双方虽然在合同中约定了排污设施齐全，但对于合同约定的排污设施齐全如何界定，双方在协议中并没有作出明确的约定排污设施具体应包括什么内容，而博发公司在诉讼过程中亦未提交充分证据证明合同约定的排污设施齐全的具体内容，也未对排污设施齐全作出合理的解释，且双方对此各执一词，而从双方厂房交接的明细看，案涉厂房交接明细中载明有污水处理系统一套，表明双方在进行厂房交接时存在污水处理系统。另一方面，从双方履行合同情况看，生态园公司向博发公司交付了厂房，博发公司虽然主张排污设施不符合合同约定，但双方在交接厂房时其亦未就此提出异议，且已使用了三年时间，并向生态园公司支付了前两年的租金。因此，博发公司主张其享有先履行抗辩权，缺乏充分的事实根据和法律依据。诉讼中，博发公司对于其欠付2015年9月15日至2016年9月14日期间的租金50万元的事实没有异议，据此，可以认定博发公司存在违约行为。博发公司主张其不需支付租金的主张，于法无据，本院不予支持。关于博发公司主张生态园公司应返还其15万元保证金一节，本院认为，由于博发公司尚欠生态园公司的租金50万元，双方在二审诉讼中均同意以此15万元保证金抵扣所欠租金，是双方对其各自权益的处分，符合法律规定，本院予以照准，博发公司在向生态园公司履行给付租金的义务时，可直接以该15万元保证金予以抵扣。关于博发公司主张一审法院采取简易程序审理本案，程序违法一节，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，可以适用简易程序，本案中，双方合同约定的内容清楚，博发公司对其欠付租金的事实亦没有异议，且双方约定的违约责任明确，双方均无争议，而博发公司仅仅对于合同约定的排污设施齐全存在异议，根据谁主张、谁举证的原则，博发公司应举证证明其所主张的事实成立，属于博发公司应举证的范畴，而并非决定是否适用普通程序审理本案的依据，人民法院审理民事案件并非基于当事人对于法律的认知程度而决定适用简易程序或者普通程序审理。因此，博发公司的该项主张，缺乏充分的法律依据，本院不予支持。综上，博发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16384元（博发公司预交），由博发公司负担。本判决为终审判决。审判长阁成宝审判员季烨审判员刘丽媛二○一七年六月十三日书记员滕子美 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