（2016）沪0117民初20389号

裁判日期: 2017-06-12

公开日期: 2017-12-01

案件名称

张浩文、苏德慧与虞析理房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张浩文,苏德慧,虞析理,中国银行股份有限公司上海市闵行支行,上海市住房置业担保有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初20389号原告(反诉被告)：张浩文，男，1980年10月28日生，汉族，住山东省。原告(反诉被告)：苏德慧，女，1981年12月15日生，汉族，住山东省。上述二原告的共同委托诉讼代理人：周军，上海市千方律师事务所律师。被告(反诉原告)：虞析理，女，1973年11月17日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：周仕东，上海明庭律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司上海市闵行支行，住所地上海市闵行区。负责人：张继为，行长。委托诉讼代理人：田建明。委托诉讼代理人：ＸＸ，上海市四方律师事务所律师。第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：管蔚，董事长。委托诉讼代理人：梁博雯。委托诉讼代理人：陆颖。原告张浩文、苏德慧与被告虞析理房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法适用简易程序。2017年2月8日，根据原告张浩文、苏德慧申请，本院追加第三人中国银行股份有限公司上海市闵行支行(以下简称“中行闵行支行”)、上海市住房置业担保有限公司(以下简称“住房置业公司”)参与本案诉讼。后被告虞析理向本院提起反诉，本院依法受理并与本诉合并进行了审理。原告(反诉被告)张浩文及二原告的共同委托诉讼代理人周军、被告(反诉原告)虞析理的委托诉讼代理人周仕东、第三人中行闵行支行的委托诉讼代理人田建明、ＸＸ到庭参加了庭审，第三人住房置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张浩文、苏德慧向本院提出诉讼请求：1、原、被告继续履行就位于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；2、被告协助两原告办理上述房屋的审税手续、交易过户手续；3、被告将涉案房屋交付给两原告。审理中，二原告增加并变更诉讼请求为：1、原、被告继续履行就位于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；2、被告偿还两位第三人的借款，并由两位第三人协助涤除涉案房屋上的抵押；3、被告将涉案房屋过户至二原告名下；4、被告向二原告交付涉案房屋；5、被告以已付款人民币(以下币种同)1,650,000元为本金、按照日万分之五的标准向二原告支付自2017年1月2日起至实际履行之日止的逾期过户违约金；6、被告赔偿二原告损失120,000元。事实与理由：两原告经案外人上海睿亭房地产经纪事务所(以下简称“睿亭房产”)居间介绍购买被告涉案房屋并于2016年6月14日签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定房屋总价5,500,000元。合同签订后，原告积极履行各项义务，累计支付被告购房款1,650,000元。此后，为尽快完成交易，原告多次要求被告配合办理审税、限购查询及贷款手续，但未果。被告因房价上涨有意违约，并表示如果原告不同意加价就解除合同，被告的行为已构成根本违约。此外，因被告不履行协助义务，原告诉至本院，无法正常办理银行贷款，被告理应赔偿原告对外借款的利息损失。被告虞析理辩称，不同意原告的诉讼请求，理由：1、被告在合同约定的过户日期前，积极要求原告继续履行合同，但原告置之不理，因原告违约，被告按约行使了合同解除权，双方房屋买卖合同已经依法解除；2、被告不存在任何违约行为，不应当承担违约责任；3、根据二手房的交易流程，限购查询应当由原告自行审查，不需要被告配合；4、原告办理贷款审批手续应当自行向银行递交审批材料，是否通过审批与被告无关；5、在交易过程中，被告屡次督促原告按合同履行，其行为没有影响原告办理银行贷款，原告的借款行为是独立的民事法律关系，以此转嫁利息损失由被告承担过于牵强，被告不应当承担该费用。第三人中行闵行支行述称，被告在还贷过程中已经出现了逾期还款的情况，第三人中行闵行支行不排除会自行主张权利。对于原告的本诉请求，在确保第三人中行闵行支行银行贷款和抵押权人优先受偿权的前提下，由法院依法判决。无论是被告本人还款还是其他人代还都没有异议。第三人住房置业公司述称，若被告公积金贷款的本金、利息、罚息由他人提前结清，第三人住房置业公司同意涤除抵押登记。同时，被告虞析理向本院提起反诉请求：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；2、二原告配合被告办理撤销上述合同的网签手续，并向被告支付赔偿金及违约金182,000元。事实与理由：涉案房屋买卖合同履行过程中，原告应当按约支付房款，但经被告多次催促，原告一直置若罔闻。被告认为，提起诉讼不能成为原告中止履行合同的理由，原告未经通知被告、擅自中止履行合同并迟延履行其主要债务，经催告后在合理期限内仍不履行的行为，导致被告置换房屋不成，致使合同目的无法实现，更造成被告重大经济损失，被告有权解除合同，原告应当承担违约责任。原告张浩文、苏德慧就被告虞析理的反诉请求辩称，不同意被告的反诉诉请。原告一直积极履行合同，经原告多次催促，被告仍拒绝履行，是被告违约在先。根据双方合同约定，第四笔房款应当在交易当天支付，现被告以原告没有按时付款主张解除合同是不成立的，被告无权解除合同，更无权主张违约金。第三人中行闵行支行、住房置业公司对于被告虞析理的反诉请求未发表意见。经审理查明：被告虞析理系涉案房屋的登记权利人，房屋建筑面积170.55平方米。2008年7月15日，第三人住房置业公司、中行闵行支行核准登记为涉案房屋的抵押权人，债权数额800,000元(其中商业贷款707,000元，公积金贷款93,000元)，登记证明号为松XXXXXXXXXXXX，债务履行期限从2008年6月25日至2023年6月25日。截至2017年4月6日，被告尚余上述商业贷款本金361,162.87元、利息122.76元、罚息11.41元；尚余购房公积金贷款本金余额46,493.50元。2008年12月24日，第三人住房置业公司再次核准登记为涉案房屋的抵押权人，债权数额171,000元，登记证明号为松XXXXXXXXXXXX，债务履行期限从2008年12月11日至2018年12月11日。截至2016年4月，被告尚余上述抵押借款本金余额36,880.96元。2016年6月14日，原告张浩文、苏德慧作为买受人(乙方)与被告虞析理作为卖售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，约定：1、乙方购买甲方涉案房屋，转让价款3,500,000元，2016年6月14日之前支付定金100,000元，2016年6月25日之前支付900,000元，乙方向银行申请银行贷款2,450,000元，办理房屋交接当日支付尾款50,000元；2、甲方于2017年2月28日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；3、在2017年1月1日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；4、乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应当向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方面解除合同，甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；5、合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止；6、若自乙方申请贷款起45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分，若乙方贷款银行要求甲方至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。合同另对其他事宜进行了约定。同日，原告张浩文、苏德慧(乙方)与被告虞析理(甲方)签订《补充协议》一份，约定：1、就乙方购买甲方涉案房屋，甲方实际到手价格为5,500,000元，上海市房地产买卖合同价为3,500,000元，2,000,000元为差额部分购房款；2、实际付款方式：2016年6月14日支付定金100,000元，2016年6月25日之前支付900,000元，2016年7月30日之前支付差额部分650,000元，过户之前支付差额部分1,350,000元，乙方向银行贷款2,450,000元，剩余尾款50,000元在双方办理房屋交接当天支付。协议另对其他事宜进行了约定。上述协议签订后，二原告于当日向被告支付了定金100,000元，于2016年6月25日支付了900,000元，于2016年7月30日支付了650,000元。2016年8月19日，被告向睿亭房产工作人员刘洋发送手机信息称：“我家现在房子涨的太厉害了，这如何是好”，于同月23日称：“现在如果我不卖了，要给他们多少钱”、“我现在的房子涨了这么多，怎么卖呀”；2016年10月21日，刘洋询问被告可以配合办理贷款的时间，被告述称在国外，月底回来；同月29日，刘洋再次询问被告，被告表示再议。2016年11月15日，原告张浩文催告被告配合办理审税、限购查询及贷款审批手续，并提供相关材料。该催告函于2016年11月18日妥投至涉案房屋处。被告收到该函后未作回复。2016年11月22日，二原告以被告怠于履行合同为由诉至本院。2016年12月20日，被告通知二原告按约办理房屋过户手续。原告张浩文回复称，由于被告之前明确表示要求加价才能过户，故原告无奈向法院提起诉讼，现原告已支出诉讼费、保全费、律师费等，损失很大，所以这些费用需由被告承担，在此前提下原告同意到本院和解。被告则回复称，按照合同年底是过户的最后日子，如果原告不同意过户，所产生的违约金由原告自行承担，作为卖方被告已提前书面告知。因产生上述分歧，原、被告未能协商一致。2017年1月10日，被告向原告张浩文发送短信，要求二原告支付购房款。2017年2月12日，被告向原告张浩文发送告知函，载明因原告逾期付款，被告按约解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》。截至2017年4月6日，涉案房屋未予交付。另查明，二原告系夫妻且非本市户籍，截至2017年1月，原告苏德慧连续缴纳个人所得税满五年。2016年11月21日，被告在居间方上海太平洋房屋服务有限公司羽山路二店(以下简称“太平洋公司”)的居间介绍下向案外人郭文婕购买位于上海市吴中路XXX弄XXX号XXX室房屋并签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定转让价款3,000,000元，合同对付款方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告向太平洋公司支付了20,000元佣金，向郭文婕支付定金100,000元。审理中，二原告向本院申请证人赵某出庭作证，赵某述称其系睿亭房产的工作人员，其参与了涉案房屋买卖交易并向原、被告提供居间服务，本次交易的服务佣金由原告支付。根据一般交易程序，申办贷款、审税等手续均需卖家配合才能办理，因被告不予配合，上述手续均未办理。目前涉案房屋由被告和被告自称“老公”的马先生居住使用。2016年11月20日，证人至涉案房屋处，希望被告配合原告办理审税及贷款，但马先生要求涨价，拒绝继续履行交易。审理中，原告向本院提交了上述2016年11月20日证人的录音。被告对证人证言及录音质证认为，1、证人和原告存在利害关系，且身份无法核实；2、不认可录音的真实性和关联性；录音未经对方同意，取证手段不合法；录音中的当事人并非本案合同相对方；被告是单身，不存在“老公”。审理中，二原告向本院提交交易清单、借款合同、银行回单一组，以证明：1、如果双方按约履行，原告具有履行能力；2、因被告违约，涉案交易交本院诉讼解决，致使原告无法办理贷款，由此对外借款产生高额利息。被告对此质证认为，1、认可交易清单、银行回单的真实性，但不认可借款合同的真实性；2、原告账户资金高度活跃，可以推测原告与案外人来回转账，不排除案外人与原告恶意串通，签订形式上的借款合同，但实际并不存在真实的民间借贷关系；3、其中一份借款合同的借款期限是2016年11月21日当天借还，显然违反了正常的借款常态。审理中，二原告同意涉案房屋交易过户中产生的税、费由二原告承担，并同意于被告配合原告办理交易过户手续当日同时向被告支付剩余购房款。以上事实，有上海市房地产买卖合同、上海市不动产登记簿、补充协议、收据、回单、催告函、邮寄凭证、清单、佣金确认单、短信记录、告知函、通知以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为,根据查明的事实，原、被告之间签订的《补充协议》约定的涉案房屋总价为5,500,000元，而《上海市房地产买卖合同》约定的价款为3,500,000元，双方显然是为了逃避国家税收而做低价格，已侵害到了国家利益，故《上海市房地产买卖合同》中房屋价格条款应为无效条款，但并不导致整个买卖合同无效，关于该合同的其他条款内容，均系双方当事人真实意思表示，合法、有效，原、被告均应遵守。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，二原告已按约向被告支付165万元房款，虽然合同约定的过户时间为2017年1月1日之前，但同时约定了原告以贷款形式支付购房款245万元，结合合同约定及交易习惯，原告应当在2017年1月1日之前办妥银行贷款审批以及房屋审税等过户前的相关手续，而被告则应在原告办理上述手续时履行协助义务。然而，根据审理查明的事实，其一，被告的确曾以房价上涨为由向居间服务人员表示解除原、被告之间买卖合同；其二，在居间服务人员要求被告履行配合义务时，被告采取了消极逃避的态度；其三，在收悉原告向其送达的催告函后，被告亦未及时回复；再加之本市的房屋价格大幅增长，故可以认定被告以自己的行为表明了其不再继续履行合同义务，构成违约，因此原告在合同约定的过户时间之前向本院提起诉讼要求被告继续履行合同、涤除抵押、协助办理过户手续、交房、支付违约金，均于法有据，且第三人亦同意配合，本院予以支持。二原告同意承担涉案房屋交易过户中产生的税、费，并同意于被告配合原告办理交易过户手续当日支付剩余购房款，并无不当，本院予以确认。关于原告诉请主张的赔偿金12万元，因缺乏依据，本院不予支持。关于被告辩称的其在合同约定的过户期限之前要求原告继续履行合同，但原告置之不理造成逾期，原告构成违约，被告有权按约解除合同且被告不构成违约的意见。本院认为，在被告催告原告履约之时，原告已将双方争议递交本院处理，即便双方就损失赔偿问题产生新的分歧，若被告诚意履约，应该通过本院审理解决该分歧；然而，被告却以此为由径自解约，故本院有理由相信被告后续催告之行为实为达到解除合同之目的的诉讼准备行为。综上，对于被告的上述意见，本院难以采信。关于被告反诉主张的解除合同、撤销网签备案手续、原告支付赔偿金及违约金的请求，均缺乏依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张浩文、苏德慧与被告(反诉原告)虞析理签订的位于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)以及《补充协议》继续履行；二、被告(反诉原告)虞析理于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司上海市闵行支行、上海市住房置业担保有限公司清偿登记证明号为松XXXXXXXXXXXX项下的所有抵押借款本金、利息、罚息等债务；三、在上述第二项债务履行完毕后十日内，第三人中国银行股份有限公司上海市闵行支行、上海市住房置业担保有限公司协助被告(反诉原告)虞析理办理上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记注销手续(登记证明号为松XXXXXXXXXXXX)四、被告(反诉原告)虞析理于本判决生效之日起十日内向第三人上海市住房置业担保有限公司清偿登记证明号为松XXXXXXXXXXXX项下的所有抵押借款本金、利息、罚息等债务；五、在上述第四项债务履行完毕后十日内，第三人上海市住房置业担保有限公司协助被告(反诉原告)虞析理办理上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记注销手续(登记证明号为松XXXXXXXXXXXX)；六、在上述两项房屋抵押登记注销后十日内，被告(反诉原告)虞析理协助原告(反诉被告)张浩文、苏德慧将上述房屋过户至原告(反诉被告)张浩文、苏德慧名下(交易过户中产生的税、费由原告张浩文、苏德慧承担)；七、在上述两项房屋抵押登记注销后十日内，被告(反诉原告)虞析理向原告(反诉被告)张浩文、苏德慧交付上述房屋；八、在上述两项房屋抵押登记注销后十日内，原告(反诉被告)张浩文、苏德慧支付被告(反诉原告)虞析理购房余款3,850,000元；九、在上述两项房屋抵押登记注销后十日内，被告(反诉原告)虞析理以已付款1,650,000元为基数、按照日万分之五的标准支付原告(反诉被告)张浩文、苏德慧自2017年1月2日起至办理上述房屋过户手续之日止的逾期过户违约金；十、驳回原告(反诉被告)张浩文、苏德慧的其余本诉诉讼请求；十一、驳回被告(反诉原告)虞析理的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费51,140元，减半收取25,570元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费2,010元，合计诉讼费32,580元，由原告(反诉被告)张浩文、苏德慧负担420元(已付)，由被告(反诉原告)虞析理负担32,160元(已付2,050元，余款20,110元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　洪　飞二〇一七年六月十二日书记员　张若雪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 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