（2017）津01民终4262号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-06-22
案件名称
姚智刚、李嘉鹏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姚智刚,李嘉鹏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终4262号上诉人（原审原告）：姚智刚，男，1970年12月10日出生，回族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：张健，天津本诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李嘉鹏，男,1977年11月30日出生，汉族，天津市天锻压力机有限公司职员，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王建斌，天津瀚洋（滨海）律师事务所律师。上诉人姚智刚与上诉人李嘉鹏房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初11485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。姚智刚向本院提出上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持本人涨价损失525000元，一、二审案件受理费判由对方承担。事实和理由：一审判决酌定涉诉房屋涨价与原成交价差额的50%为本人的实际损失，适用法律不当。本人没有任何违约行为，涉诉房屋地处重点学区，市场价格增长极快，一审判决使违约方因合同解除获得巨大利益，对方当事人在订立合同时完全可以预见房屋价格上涨情形。本人卖掉自己的房屋购买涉诉房屋，因诉讼时间延续，遭受更多经济损失。李嘉鹏辩称，不同意上诉人的上诉请求，不同意一审判决。李嘉鹏向本院提出上诉请求：撤销一审判决第三项，改判不支持对方当事人房屋差价损失。事实和理由：一审法院判决过分保护了守约方权益；不应适用天津市高级人民法院的相关规定。姚智刚辩称，不同意上诉人的上诉请求，不同意一审判决。姚智刚向一审法院起诉请求：１、判令解除原、被告签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告向原告双倍返还定金100000元；3、判令被告赔偿原告房屋差价损失647500元；4、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：姚智刚诉称，2016年9月2日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定原告以2275000元购买被告所有的天津市××××号房屋。签约后原告向被告支付了定金50000元。合同约定双方应于2016年11月2日签订《天津市房产买卖协议》，但被告却于2016年9月28日提出涨价请求，否则不再出售房屋。双方协商未果，故成讼。李嘉鹏辩称，被告对原告所主张的事实不持异议。根据双方所签合同的约定，被告仅需向原告双倍返还定金。故被告同意就其违约行为向原告双倍返还定金，不同意原告的其他诉讼请求。一审法院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。根据原、被告当庭陈述和相关证据，一审法院还认定如下事实：一、原、被告签订的《房屋买卖协议》，对违约行为既约定了定金，又约定了违约金。其中，合同解除违约金为房屋成交价格的10%；二、关于涉讼房屋的涨跌差价问题，原、被告均认可被告提出毁约时的房屋价格比原成交价格上涨525000元；三、原告除主张了涉讼房屋的涨跌差价损失外，还要求被告按合同约定的违约金计算方法给付违约金227500元。经一审法院当庭释明，原告放弃了该项请求。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案涉讼房屋的《房屋买卖协议》，系原、被告自愿签订，为双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律强制性规定并亦未造成对第三方利益的侵害，故一审法院对该合同的效力予以确认。被告在原告拒绝其涨价请求后，明确表示不再出售房屋，拒绝履行《房屋买卖协议》所约定的相关义务，其行为已构成根本违约，应承担由此导致的违约责任。被告的行为，致使双方签订的《房屋买卖协议》无法履行，故原告要求解除该合同，一审法院予以支持。法律规定，合同解除后，当事人有权要求违约方赔偿损失。本案原告的损失，除其向被告支付的定金外，还应当包括合同履行后可以获得的利益的损失，即房价上涨后的现价与合同约定的交易价格的差价损失。鉴于此，原告按定金罚则要求被告双倍返还定金以及赔偿房屋涨价损失的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告主张的房屋涨价损失的赔偿数额，一审法院以原、被告确认的差价款数额为基础，综合考虑涉讼房屋所处区域、原、被告在履行《房屋买卖协议》过程中的行为以及当事人对房屋涨跌情形的预见能力等因素，确定由被告赔偿原告262500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条的规定，一审法院判决如下：一、解除原告姚智刚与被告李嘉鹏签订的《房屋买卖协议》；二、被告李嘉鹏双倍返还原告姚智刚定金100000元。本判决生效后十五日内履行；三、被告李嘉鹏赔偿原告姚智刚房屋涨价损失262500元。本判决生效后十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13550元，减半收取计6775元，由原告姚智刚负担3775元，被告李嘉鹏负担3000元。二审中，双方均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，双方当事人之间是房屋买卖合同法律关系，李嘉鹏违约，应当向姚智刚承担约定和法定的违约责任。法律规定，签约人一方违约，另一方有权就合同约定的违约金和定金条款择一主张权利，当选定的违约金或定金罚则不足以弥补守约方实际损失时，可以以实际损失为限上调。本案中姚智刚选择的主张权利方式，是要求李嘉鹏双倍返还定金，并赔偿房屋差价实际损失，根据前述法律规定，人民法院可以支持姚智刚的数额不应超过其实际损失，即定金损失与房屋差价损失的总和。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条同样规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。姚智刚支付定金的数额为50000元，诉讼中双方当事人对涉诉房屋涨价幅度共同确认为525000元，一审法院依据相关规定，在判令李嘉鹏双倍返还定金的同时，另酌定李嘉鹏部分承担涉诉房屋差价损失，符合上述法律规定。综上所述，姚智刚、李嘉鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5238元，由姚智刚负担。二审案件受理费5237元，由李嘉鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘宝莉代理审判员 尹 来代理审判员 张玉洁二〇一七年六月十二日书 记 员 刚继斌附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：