（2017）辽01民终5729号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-07-27
案件名称
上诉人于盛君与被上诉人焉研房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
于盛君,焉研
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终5729号上诉人（原审被告）：于盛君，男，1962年9月22日出生，汉族，中国有色沈阳机械有限公司工程师，住沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：焉研，女，1977年10月20日出生，汉族，沈阳华泽三峰木业销售，住沈阳市沈北新区。上诉人于盛君因与被上诉人焉研房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初533号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。于盛君上诉请求：1.撤销沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初533号民事判决书中“于盛君向焉研返还二个月的房屋租金3700元、返还房屋押金1000元的判决”，改判为不支持被上诉人返还租金的起诉、返还押金纠纷不存在；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人房屋租赁纠纷案的主要问题在于房屋租期是否半年定期租房上。1.上诉人于2015年10月2日起至2017年4月1日止租赁房屋给被上诉人，共分三次租赁，每次都是半年。当时电话约定每半年一期租用并交纳租金，上打租；为有据可查，双方每次都在微信上作了文字认证。前两次租赁正常，最后一次由于被上诉人违约（当时被上诉人电话承认）要求提前退租并索要租金与上诉人发生房屋租赁纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第十条、第十一条、第六十一条规定，双方在微信上的认证文字虽不规范，但包含双方当事人、标的、数量、用途、期限、租金等合同订立的必备条款，据此认定合同有书面协议，符合半年以上定期房屋租赁相关法律要求。2.一审判决叙述中隐含上诉人已接收房屋，这与事实不符，事实是上诉人坚持履行租房合同，要求被上诉人尽快寻找新租户退还其重叠租金；在被上诉人单方愿意搬出房子并将一共两把钥匙放在物业处的情况下，上诉人让爱人去物业拿了一把钥匙验看自己的房子是否搬家损坏，当即将钥匙放到当时登记的芒果中介处一直至今，物业与中介都有证明人，不存在接收房屋。3.一审判决没有法律依据，2015年10月2日之前，没有证据显示上诉人与被上诉人发生房屋租赁关系，所谓合租只是被上诉人一面之词。4.一直以来，上诉人与被上诉人不存在租期之争，但在生搬硬套法律条文的作用下形成了“不定期租赁合同”，无视事实。焉研辩称，一、上诉人与被上诉人之间存在口头不定期租赁合同关系。案外人候旭与焉研是争议房屋的共同使用人、共同承租人。合同期满候旭退出后，焉研与于盛君达成口头房屋租赁合同，由焉研独自继续使用房屋并向于盛君交纳房屋租金。依据《中华人民共和国合同法》第230条、236条规定，焉研与于盛君达成不定期租赁合同。比照原房屋租赁合同的存在形式，如果存在书面的房屋租赁合同亦应与原合同书面形式一致。二、上诉人与被上诉人之间的不定期租赁合同，可以随时解除。上诉人与被上诉人之间的不定期租赁合同，依据合同法规定可以随时解除，且被上诉人提前一个月通知了上诉人。焉研向一审法院起诉请求：1.判令于盛君向焉研返还三个月租金5550元；2.判令于盛君向焉研返还押金1000元；3.本案诉讼费用由于盛君承担。一审法院认定事实：2014年，案外人侯旭和于盛君签订了房屋租赁协议，协议约定于盛君将位于沈阳市铁西区兴华街北二路红星4号楼12层20号房屋出租给案外人侯旭，租期自2014年10月2日至2015年10月1日止，押金1000元,每半年交纳一次租金。合同签订后，焉研和案外人侯旭共同使用诉争房屋。2015年10月，合同期满后，侯旭退出，焉研独自使用诉争房屋并向于盛君交纳房屋租金。2016年9月12日，焉研向于盛君交纳了2016年10月2日到2017年4月1日的房屋租金11,100元。彼时，租金标准已经调整到每月租金1700元，物业费150元由承租方承担，共计每月1850元。2016年11月底，焉研通知于盛君要退房，并于2016年12月28日搬出诉争房屋。焉研搬出后，于盛君的爱人到物业处将钥匙取走，并验收了房屋，确认房屋及室内设施没有损坏。一审法院另查明，关于押金返还问题，于盛君虽与侯旭签订的租赁协议，但于盛君认可焉研自始参与租房事宜，同意将押金返还给焉研。一审法院认为，于盛君与焉研之间签订了房屋租赁协议，该租赁协议不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期期限之前通知承租人。”《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的。原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”根据上述法律规定，本案于盛君与焉研在原租赁合同届满后，焉研继续使用租赁房屋，于盛君没有提出异议，原租赁合同继续有效，双方未签订新的书面合同，形成了不定期租赁合同，当事人随时可以解除合同。本案焉研在2016年11月末提前一个月通知于盛君解除合同，并在2016年12月28日搬出房屋的行为并不违法，也不存在违约行为，于盛君应将剩余三个月的房屋租金退还给焉研，本案审理过程中，焉研同意放弃一个月的房屋租金，于盛君返还两个月的租金即可，一审法院对此予以确认，焉研的诉讼请求中在两个月租金3700元的范围内，一审法院予以支持。关于押金1000元的问题，于盛君自认房屋已经验收合格，没有损坏，并同意返还押金1000元，一审法院对此予以确认。关于于盛君主张焉研交纳了六个月的租金，就视为双方形成了六个月租期约定的问题，一审法院认为，在租赁合同中，租期的约定应是明确具体的，双方在第一份租赁协议期满后，并未签订新的书面合同，也未对租期进行明确约定，焉研交纳六个月的租金，系沿用了原租赁合同中约定的租金交纳方式，不能视为双方对租期进行了明确约定，于盛君此抗辩理由，一审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、二百三十六条的规定，一审法院判决：一、被告于盛君于本判决发生法律效力后十日内向原告焉研返还二个月的房屋租金3700元；二、被告于盛君于本判决发生法律效力后十日内向原告焉研返还房屋押金1000元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告于盛君承担（原告已交纳，由被告直接给付原告）。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。于盛君提交证据：1.微信聊天记录1张，证明其收的是候旭押金，没有收焉研押金；2.照片2张，证明从物业打印的欠费单，电费欠153.4元，水费欠25元。焉研质证意见为：1.真实性没有异议，我是和侯旭一起合租的房子，房租押金都是一起交的，实际这笔押金钱是我出的。2.真实性没有异议，但是我在2017年4月份已经把水电费结清了。焉研提交证据：微信聊天记录1张及水电费收据。证明其于12月28日搬完之后所有的水电费都不拖欠。一审判完之后焉研找于盛君要求结清房屋，于盛君说他要上诉，所以焉研就结清了水电费。于盛君质证意见为：证据没有异议，认可结清水电费。本院认为，当事人对上述证据真实性均无异议，本院对上述证据真实性予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，于盛君于一审审理中陈述其对焉研与候旭合作的事情知情，且最早由其与焉研联系，签合同时为于盛君与候旭。于盛君于一审中另陈述焉研把钥匙交给物业搬出一两天后，其让爱人取其中一把，上楼去看房子，房屋没有损坏，保持挺好。于盛君与候旭签订的房屋租赁协议中约定：“如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知于盛君。……在房屋租用期内双方如有一方违约，须向对方赔偿一个月房租”。焉研已结清租赁房屋的水电费用。本院认为，于盛君与候旭签订房屋租赁协议后，由焉研与候旭共同使用涉案房屋。合同约定的租赁期限到期后，由焉研向于盛君继续支付租金并承租使用房屋。焉研向于盛君支付了2016年10月2日到2017年4月1日即6个月的房屋租金，但双方未签订书面形式的租赁合同，原判决依据法律规定认定双方之间系不定期租赁关系并无不妥。焉研作为承租人，于2016年11月末提出解除租赁关系并于2016年12月末搬离租赁房屋的行为，履行了在合理期限内通知出租人于盛君解除租赁关系的义务。焉研于一审中放弃1个月租金的自认，亦与候旭、于盛君于2014年签订的租赁合同中约定的违约责任相当，原判决扣除1个月的租金后，判决于盛君返还焉研剩余2个月的房屋租金3700元并无不当。关于房屋押金问题。于盛君与焉研解除房屋租赁关系后，在房屋水电费均已结清且于盛君自述房屋无损坏情况下，于盛君应当将收取的1000元押金予以返还，一审法院判决于盛君返还1000元押金亦无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元，由上诉人于盛君负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 韩彩霞审判员 姜会军二〇一七年六月十二日书记员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 关注微信公众号“”