（2017）鄂0202民初1182号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-07-13
案件名称
刘红艳与郭金娥房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
黄石市黄石港区人民法院
所属地区
黄石市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘红艳,郭金娥
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第二百三十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条
全文
湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0202民初1182号原告：刘红艳。委托诉讼代理人邱红，湖北易圣律师事务所律师。被告：郭金娥。委托诉讼代理人邓杰，湖北元初律师事务所律师。原告刘红艳诉被告郭金娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘红艳的委托诉讼代理人邱红，被告郭金娥的委托诉讼代理人邓杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告解除租赁合同的行为无效，租赁合同继续履行；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年起，原告便承租了黄石港区黄石大道1061号商铺门面一间，从事知名品牌“牧羊湖”食品专卖。从承租该门面起，原告便一直严格按时足额支付租金，并按约定用途使用该商铺。2014年，原告在租赁协议到期前，多次与被告联系续签合同事宜。被告称在北京陪老伴看病，不签合同没有关系，双方合作多年互相信任。2015年初，原告拟对租赁门面进行全面装修，与被告联系，告知其装修方案，并明确表明此次装修花费巨额装修费，故租赁门面的期限利益要得到保障，被告同意答辩人进行装修，并表示已经合作多年，该门面长期向原告出租。原告在得到反诉被告同意后，于2015年3月底便开始装修，支付装修费96700元。2017年3月，距原告装修后不满两年，被告便违反约定，告知与原告解除租赁合同，并要求原告腾退并返还租赁房屋。被告的行为违约，违反与原告长期租赁的约定，作为违约方，其不享有合同解除权，其解除行为无效。综上所述，合同履行过程中，原告一直恪守约定，按时足额向被告支付租金，但被告违约要求解除租赁合同的行为违反合同法的规定，其不享有合同解除权，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告进行答辩：请求法院依法驳回原告的诉讼请求。双方的租赁协议于2014年7月19日到期，合同到期后，原告向被告主张另行签订书面的合同，但被告从未同意，双方形成不定期合同关系，而且根据《合同法》的规定，6个月以上的房屋租赁，应当以书面形式，所以原告杜撰的被告口头同意的形式也不符合《合同法》的规定。被告2017年春节前，多次告知原告让原告腾退房屋，另找门面原告均已拒绝。2017年3月16日，被告以书面形式，告知原告腾退房屋，原告在短信中明确拒绝，并在4月份擅自向被告账户交付房租。原告的行为已明确拒绝了被告解除合同的表示。故法院判令解除合同生效，驳回原告的请求。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据并在卷佐证。本院对证据进行了质证审查后，对证据和事实，作出如下认定：1、当事人双方在2011年7月20日签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期间为三年（2011年7月20日起至2014年7月19日止）。合同期限届满后，双方未续签书面合同，但仍按原合同约定继续履行权利义务至今。2、2017年3月16日，被告郭金娥向原告刘红艳送达书面《通知》，其主要内容为：原租赁合同已到期，出租方要收回房屋自用，特通知承租方在2017年3月21日前搬离。原告刘红艳收到该通知后，以手机短信方式回复不同意搬离房屋，并续交了租金。本院认为：原、被告之间于2011年7月20日签订的房屋租赁合同在2014年7月19日期限届满后，双方未续签书面合同，但仍按原合同约定继续履行权利义务，形成了不定期租赁合同关系。合同法第二百三十二条的规定，对不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限前通知承租人。合同法第九十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。在本案中，出租方虽然在形式上向承租方发出了《通知》，但其通知的内容为要求承租方在六天之内搬离房屋。而承租方则在收到该通知后已表示其不同意搬离，并续交了租金，且依照合同法第九十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定提出本案诉讼请求。本院经审查，认为被告虽然依法可以随时解除合同，但其向原告发出的《通知》要求原告搬离其承租经营的门面房屋的期限不足六天，该期限不具有合同法第二百三十二条规定出租人解除合同应当在合理期限前通知承租人的合理性；又因该通知在文义内容上没有明确提出解除合同的具体主张，因而也不必然产生合同法第九十六条规定的“合同自通知到达对方时解除”的法律效力。即：本院支持原告的该项诉求；对被告的抗辩理由则不予采信。但本判决仍然不影响当事人依照合同法第二百三十二条的规定享有的对不定期租赁可以随时解除合同的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定的规定，判决如下：确认被告郭金娥于2017年3月16日向原告刘红艳送达的《通知》不具有解除合同的效力。案件受理费100元，由原告刘红艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员 邵光东二〇一七年六月十二日书记员 刘 盼 来源：百度“”