（2017）浙0206民初1607号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-09-29
案件名称
宁波博弈物流有限公司与金梅德房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市北仑区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波博弈物流有限公司,金梅德
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0206民初1607号原告：宁波博弈物流有限公司（注册号：330206000118088）。住所地：宁波市北仑区梅山盐场1号办公楼四号411室，经营地：宁波市北仑区小港街道孔墅村胡家塔***号。法定代表人：陈赢，该公司总经理。委托代理人:贺春曙、陈红玲，浙江腾瑞律师事务所律师。被告：金梅德，男，1953年3月16日出生，汉族，住宁波市北仑区。委托代理人：胡海水，宁波市东港法律服务所法律工作者。原告宁波博弈物流有限公司与被告金梅德房屋租赁协议纠纷一案，经原告申请，本院预立案。本案于2017年3月13日立案。原告向本院起诉要求判令：1.确认原、被告双方于2014年3月20日签订的《场地租赁协议》无效；2.被告承担因非法用地的罚款90303元；3.被告向原告支付1139.70平方米硬化土地恢复原状的损失10万元；4.被告赔偿原告无法使用场地所造成的需要另外租赁场地的损失29.80万元;5.被告赔偿原告搬迁损失1万元。本案当庭宣告判决。被告金梅德答辩称：1.租赁协议是有效的，双方在签订涉案租赁协议时，被告方即向原告明确租赁土地系案外人小港街道孔墅村集体所有，被告系租赁案外人孔墅村集体的，用途是停放车辆、机械设备，原告对此也是明知；根据租赁协议第六、七条，原告违法经营，未处理好与城管、国土局的关系，导致其被处罚，这个是因为原告方自己的原因，被告不应承担任何责任。2.现在合同未到期，原告自行搬离，给被告造成的损失，保留另行起诉的权利。3.关于因场地搬迁的损失无事实依据。4.关于原告要求的赔偿90303元及恢复原状损失10万元，系国家行政管理部门对原告违反法律的处罚，与被告无关，且上述罚款未缴纳，也未对土地恢复原状，该诉请无事实及法律依据。5.原告另行租赁场地的损失与被告无关。综上，应驳回原告的诉讼请求。双方对以下事实无争议，本院予以认定：2014年3月20日，原、被告签订场地租赁协议1份，被告将位于金山公司仓库与王佩峰所租赁场地中间的场地（面积约6亩），该协议载明：“1、租赁期限：2014年3月25日起至2017年3月24日，合同每三年签一次，租赁期限暂定为九年。……6、租赁期内，原告应合法经营。如违法经营造成的一切损失，被告无关。7、租赁期内，原告请自行处理好与城管、国土局的关系，如遇问题，请原告自行解决，与被告无关。8、租赁期内，场地平整工作由原告承担。……”双方庭审中均明确原告租赁该场地用于停放车辆，作为停车场使用。2015年11月20日，宁波市北仑区综合行政执法局行政处罚决定书（2015甬仑行零五决字第130号）载明：2014年11月7日，本机关执法人员依法对当事人陈赢在宁波市北仑区××街道孔墅村包家山占地建设的一处停车场进行现场勘查、拍照取证，并制作了现场勘查笔录。2015年5月13日，当事人陈赢到本机关小港中队接受调查，执法人员对其进行了询问并制作了询问笔录。2015年8月31日，本机关以当事人陈赢涉嫌非法占地为由予以立案，并展开进一步调查。现查明，当事人陈赢未经政府相关部门依法审批，于2014年3月期间擅自在宁波市北仑区××街道孔墅村包家山占地建设一处停车场的行为属实。该停车场已经平整硬化，总占地面积为3010.10平方米。该宗土地在北仑区××街道土地利用总体规划（2006-2020年）中确定的土地规划用途为园地1139.70平方米，村庄1870.40平方米。2012年土地利用现状变更调查确定的土地利用现状为农用地1139.70平方米（均为园地），建设用地1870.40平方米（均为村庄）。当事人的上述行为属非法占地的行为。……依据《中华人民共和国土地管理法》第76条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条的规定，决定对当事人作出如下行政处罚：1.责令退还非法占用的3010.10平方米土地；2.责令当事人自收到本行政处罚决定书之日十五日内自行拆除在非法占用的1139.70平方米园地上所建的硬化地面，恢复土地原状；3.并处非法占地3010.10平方米土地每平方米30元的罚款。共计罚款人民币90303元。现该行政处罚决定书已生效。原、被告双方确认上述行政处罚决定书处罚场地即涉案租赁场地。现当事人陈赢未缴纳上述罚款，亦未将上述土地恢复原状。原告于2015年6月15日前将涉案场地上归其所有的物品均已搬出。原告场地租赁费交至2015年6月15日。另查明：原告的公司类型是由两个股东出资设立的有限责任公司。涉案租赁场地系被告向案外人小港孔墅股份经济合作社租赁，土地属于村集体所有，合同载明租赁用途为机械堆场、停车场等。审理中，经被告申请，本院对涉案租赁场地上搬迁损失进行评估，评估笔录载明：集装箱2个，25吨长罐1个、油罐2个，搬迁费用计1600元。南边铁丝网价值4550元（70平方米×65元/平方米）；北边铁丝网80米长，计10400元（评估时无实物，系根据原告陈述估算）。对上述评估笔录，原告质证后无异议。被告质证后认为：对评估笔录无异议，涉案场地的财产损失和搬迁是原告自身过错造成，与被告无关，被告不应承担责任。对双方有争议的问题，本院分析认定如下：1.关于涉案租赁协议是否有效。本院经审查认为：《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”、第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。可以看出，任何单位和个人进行建设，使用土地的，必须依法申请使用国有土地，且建设占用土地，涉及将农用地转为建设用地的，应当办理农用地转批手续。本案中，双方涉及的租赁物，土地性质均为集体土地，而非国有土地，且按照2012年土地利用现状调查确定的土地利用现状为农用地1139.70平方米（均为园地），建设用地1870.40平方米（均为村庄），其中的农用地1139.70平方米亦未办理任何审批手续。根据《中华人民共和国合同法》关于合同无效的情形第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定。”故涉案租赁协议因违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定为无效。2.因合同无效，原告产生的损失是多少，被告是否应承担责任，若需承担，金额是多少。原告认为，损失有三部分，第一部分为搬迁损失，包括铁丝网及集装箱等物品损失，合计1万元；第二部分为行政处罚损失，包括罚款及恢复原状，合计190303元；第三部分为另租场地损失计298000元，均应由被告负担。被告认为，上述损失均是由原告自己的原因造成，与被告无关，应由原告自行承担。本院认为，第一，关于搬迁损失，因合同无效，原告将场地中集装箱、长罐、油罐搬迁，经本院评估，搬迁费用为1600元，本院予以认定；关于铁丝网，评估时仅南边铁丝网存在，价值4550元，本院予以认定，另北边铁丝网在评估时已不存在，原告亦未提供其他辅助证据，被告也不予认可，本院无法查明北边铁丝网是否存在，故本院对该北边铁丝网的损失不予认定。第二，关于行政处罚损失，该行政处罚的被处罚主体系陈赢，而非本案原告，虽然行政处罚的原因系本案讼争的涉案场地被非法占用，陈赢亦是本案原告的法定代表人，但根据原告提供的处罚决定书载明的事实系当事人陈赢未经政府相关部门依法审批，于2014年3月期间擅自在宁波市北仑区××街道孔墅村包家山占地建设一处停车场的行为；该违法行为主体是陈赢，而本案原告的公司类型是由两个股东出资设立的有限责任公司，原告财产与陈赢的个人财产是相互独立的，故本院认定关于行政处罚的被处罚主体是陈赢而非本案原告，原告无权主张该部分损失。第三，关于原告另租场地损失（原告称系原告现租场地租金比涉案协议约定的租金高），本院认为，租金高低存在因地理位置、交通及市场规律等诸多因素，具有不确定性，故本院对原告该部分损失不予认定。第四,租赁关系发生时，出租方应主动出示或明确土地性质，承租人应尽到注意审查义务。本案中，被告现提供证据无法证明其在租赁时即告知了原告关于涉案场地土地性质，原告现提供的证据亦无法证明其在租赁关系发生时注意审查了涉案场地的土地性质，故原、被告双方均应对租赁协议无效存在过错，但从主观上讲，被告应承担主要责任，另结合被告已交付了涉案场地的情节，本院认定，被告应对涉案租赁协议无效承担80%的责任，即被告应承担4920元【（1600元+4550元）×80%】。本院认为，原、被告双方对导致合同无效均有过错，应各自承担相应的责任。结合本案争议焦点分析部分，被告应赔偿原告损失4920元，本院予以支持，原告其他诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告宁波博弈物流有限公司与被告金梅德于2014年3月20日签订的场地租赁协议无效；二、被告金梅德应于本判决生效之日起七日内赔偿原告宁波博弈物流有限公司损失4920元；三、驳回原告宁波博弈物流有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费8625元，减半收取4312.50元，其中由原告宁波博弈物流有限公司负担4267.50元，被告金梅德负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审 判 员 李东阳二〇一七年六月十二日代书记员 汪丹颖 微信公众号“”