（2017）粤03民终4096号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-12-22
案件名称
青萌与王丹房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青萌,王丹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终4096号上诉人（原审被告）：青萌，女，汉族，1966年10月21日出生，住所地：广东省珠海市香洲区。被上诉人（原审原告）：王丹，女，汉族，1977年7月14日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。上诉人青萌因与被上诉人王丹房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初13823号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人青萌上诉请求：1、撤销青萌向王丹退还押金16640元的判决；2、要求王丹对其使用房屋期间导致的人为损坏支付五万元赔偿费用；3、一、二审诉讼费用均由王丹负担；上诉事实与理由：一、原审违反法定程序。一审判决过程中，深圳市南山区人民法院以过期为由拒绝接纳青萌在开庭之前提供的反诉书，导致反诉请求未被法院考虑，令其处于不利地位，使得本案判决有失公平。此举违反2015年实施的《最高人民法院关于适用“中华人民共和国民事诉讼法”的解释》第232条，在案件受理后，法庭辩论结束前可提交反诉。依照此规定，被告提交的反诉书并未逾期。二、原审存在有违司法公正精神的现象。1、一审上门取证过程中，工作人员犯有不负责任、强加己见的错误。一审法庭在组织双方一同检查涉案物业的情况、确认、搜集证据时，审判员一再催促，不负责任。青萌在向审判员展示被损坏的实物时，审判员强加己见，提出用锤钉子、打蜡、抛光等不讲究的方式就可以弥补损失、恢复原样的不符合事实的主张。尽管青萌理解这些协调性建议的初心良好，然而根据这样的主张态度，明显可以看出其对损坏物品的价值和修复方式存在不正确认识。王丹将责任推卸至青萌，态度蛮横，审判员没有出于维护取证秩序的原则加以制止，未维护取证秩序，有违司法公正客观的基本原则，对本案审理产生不良影响。2、一审当庭辩论结束之后，负责笔录的记录员以没有时间为由阻止青萌阅览笔录内容，要求其立即签字确认，因青萌认为笔录与其所说内容有出入，拒绝签字。其后记录员再次找到青萌，以不签字将会导致“对青萌有利的证词也变为不利”为由再次要求青萌签字确认，青萌因害怕不利后果在没有检查笔录内容的情况下签字确认。由此可以看出一审工作人员在办案过程中存在不负责任、违反法律精神的行为，剥夺青萌的合法权利，导致知情权受到损害。三、原审认定事实错误。一审王丹的行为构成恶意违约，且情节严重。1、王丹行为构成违约。合同到期前，青萌委托其母为受托人携合同、房产证原件、押金等相关资料和钱款前去办理退房手续，并提前与王丹约定在合同到期当日上午九时半在涉案房屋内办理交接。然而期限到达时，王丹无故拒绝出面及交出物业。数小时后，青萌报警让民警协助说服王丹前来办理手续，王丹执意不来，使得受托人在门口等待长达十几个小时无果，此后王丹也未再联系青萌商洽退房事宜。根据上述事实及《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第235条及双方约定的合同第5.2条规定，合同期满，出租人有权收回物业，承租人应返还租赁物，故王丹已经构成违约。另据双方约定的《房产租赁舍约》（以下简称“租约”）第8.6条规定，因乙方（承租方）违约而导致合同无法履行的，甲方（出租方）有权解除合同、没收押金同时可单方面收回物业。2、寄交钥匙不能等同于完成退房义务。合同违约三天后（10月12日）青萌被电话告知有邮件，内容注明为“钥匙”，没有写明寄件人具体地址。因青萌之前收到过王丹的人身威胁短信和电话恐吓，在警方建议下选择拒收。一审法院认为将钥匙寄交给青萌已经完成退房义务，而实际上，寄交到达日之前合同已经因违约而被解除，且根据合同法第61、62条及《最高人民法院关于“中华人民共和国合同法”若干问题的解释（二）》中第7条的规定，当事人应根据交易习惯履行合同上约定不明的项目：交易习惯应是某一行业内通常采用的交易方法：对于履行地点不明确的，交付不动产时应在不动产所在地履行。具体就退房手续及义务一事，出租方和承租方一同在租赁房屋内完成交接手续、检查确认房屋状况及水电气等费用是基本的社会常识，也是行业交易习惯。因王丹没有亲身到涉案物业中办理相关手续，故青萌认为其没有完成退房义务。3、没收押金是因承租方未有履行其义务和责任而导致的。原审判决认为青萌仅因电视机损坏而拒绝退回王丹押金是不符合事实的。王丹违约在先，没有完成退房义务。青萌入屋后发现许多物品有损坏情况，并且没有查缴水电等费用，故等待王丹前来确认结算。王丹一直没有前来，也没有联系解决事宜。根据双方签订的租约第7.2项规定，合同期满并不再续约时，乙方应结清相关费用后甲方方能退回押金。另据合同法第67条规定，互负的债务在先履行一方（承租人）未履行的情况下，后履行一方（出租人）有权拒绝其履行要求。关于物品损坏要求赔偿方面，根据租约第8.1条、合同法第97、219、235条及《商品房屋租赁管理办法》第10条等相关规定，合同期满，房屋交回后的状态应与正常使用之后的状态一致，有人为损坏的，承租方应予以赔偿。因此，青萌有权没收押金，并拥有追究赔偿房屋损失费用的权利。4、一审王丹故意违约意图恶劣。约定办理退房手续当日中午，王丹趁受托人外出买水时曾进入物业，并拍照留证，随后趁机离去。此举有悖常理，，后据相关社区人员记录，在合同违约后一个月内，王丹都住在同一小区的另一栋楼内，却采用邮寄的方式寄还钥匙，故意不写明寄件人的详细地址，也不主动联系前来对账结算。青萌认为这是故意拖延时间、逃避赔偿责任的表现，并利用时间差主张房屋内部的损坏非其所为。从以上事实可以看出，王丹有计划地恶意违约，情节严重，影响恶劣，应当从严裁判。四、原审认定事实错误。王丹没有遵守合同上约定的使用目的使用物业。在2015年末青萌协助解决房屋洗手间渗水问题时，看见王丹的一间房间中堆满货物，洗手间中摆放着三十瓶左右的洗涤用品，合同期满后发现洗手间浴缸污黑，有被染色的迹象，洗手间门口木地板受潮腐朽发黑、面板失色脱皮、地下龙骨变软、地面承重时下陷。后经多位专业维修人员查看，均判断为长期浸水、积水过多而致。鉴于王丹在经营电商服装生意，青萌有理由认为王丹因清洗浸泡大量货物，用水不当，使洗手间严重受潮、渗水。此用途已经超出民宅家用范围。根据双方签订的合同第8.1项及合同法第217和第219条规定，承租人应按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，对于未按此约定使用并致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。五、原审认定事实错误。王丹关于损坏物品责任的表述与签约时备注的文件相矛盾。1、王丹承认电视在其居住期间就出现了问题，并且根据租约附件中的记载，在签约合同时电视机是完好的，故而电视是在王丹居住期间出现屏幕故障的。这一点可以从王丹的自认和合同附件中推断出来，无需照片证明。关于故障原因，在电视屏幕关闭的情况下可清晰看见撞痕及划痕，并冒出暗绿荧光色，再加上本机仅使用了三年，故可以排除这是自然老化原因导致的故障，所以青萌认为有理由要求王丹对此做出赔偿。2、王丹否认衣柜抽屉面板损坏，并提供有照片证明。然而显然照片中的抽屉是临时拼凑上去的，单从照片上参差不齐的抽屉面板位置就足以说明面板并不在原位。一审法院认为在王丹照片无法足够说明问题的地方要以青萌进入物业后看见的情况为准。青萌在进入物业后发现多块抽屉面板脱落，螺丝横腰截断，并在上方两块面板上有划痕，应排除自然老化的可能。该抽屉曾在合同附件中确认完好，故要求王丹对此做出赔偿。3、洗手间的木门在王丹使用期间有损坏。根据签订合同时拍摄的照片可以看见洗手间的木门是正常的，然而在一审王丹提供的照片可以看见木门下方的木板倾斜、翘起，处于异常状态，故青萌要求王丹对此做出赔偿。综上所述，青萌认为一审法院判决有失公允，存在适用法律不当、认定事实不清等错误，故请求二审法院依法改判，维护青萌的正当合法权益。二审期间，上诉人青萌补充其上诉事实称，一、关于物品的损坏，青萌提供的材料、照片和当时所见一致，但有一些在一审判决中没有体现。二、关于王丹严重恶意违约，存在不符常理的细节问题。9月底王丹延期办理房子的交接手续，原王丹答应可让青萌母亲办理，但王丹未到场，青萌母亲一直等候，现场有人员询问青萌母亲是否有带现金，青萌认为该人员系帮助王丹的中介人员，王丹在青萌母亲离开涉案房产去吃午饭的时间进入涉案房产进行拍照。被上诉人王丹辩称，一、王丹认为青萌为了不退押金捏造事实，不尊重法律。针对青萌上诉称原审违反法律程序，王丹不认可。王丹相信法律是公平公正的，一审庭审时青萌发言时，王丹尊重对方从不插话，但王丹发言时，青萌总是打断，扰乱王丹思绪，让王丹无法回答一审法官的问题。一审法官未予制止青萌的行为，王丹认为青萌的行为致王丹于一审中处于被动。二、针对青萌称原审存在司法公正问题，王丹不认可。在一审法官查看现场时，青萌不配合，比如王丹想打开橱柜，让一审法官查看柜子内部破损不堪、生锈的情况，但青萌阻挡不让查看，并以这是青萌的房屋为由进行阻挠，让一审法官请王丹出去，一审法官请青萌提供电器发票，青萌未予配合，王丹相信一审法官查看现场后实在是不想听青萌百般狡辩抵赖才离开的。三、针对青萌上诉称原审认定事实错误、王丹行为构成恶意违约，王丹不认可。王丹不是无故不交接房产，王丹根本不认识青萌母亲，王丹只见过青萌及其儿子，见过青萌的儿子是因为青萌委托其儿子来处理洗手间漏水到8楼的事情，青萌已经50多岁，可想青萌母亲应有70多岁，所以青萌上诉称王丹要求青萌母亲来办理交接，完全不符合常理。如果是王丹不希望和青萌交接，应该是要求青萌儿子来办理交接，王丹不可能要求一个70多岁的老太太来办理交接，从这一点可以看出青萌是捏造事实。四、针对青萌上诉称收到王丹的威胁短信和电话恐吓故在警方建议下拒收钥匙，王丹不认可。首先，王丹邮寄交钥匙而不写寄件地址的原因，是因为王丹当时咨询律师朋友，律师朋友让王丹必须通过EMS来邮寄这些材料，EMS快递员查看王丹填写的收件地址，与王丹所在地址相隔很近，快递员询问王丹需要邮寄的原因，王丹告知因需要起诉走法律程序，快递员看到王丹家里有孩子，出于好意为避免对方报复，所以快递员帮王丹写地址而没有写寄件地址。其次，王丹是对青萌的行为出于愤怒所以出言不逊，但是王丹并没有威胁说要对青萌实施什么行为，也没有电话恐吓青萌；反而是青萌在10月9日有威胁恐吓王丹，青萌一直强调其母亲70多岁，年纪大且有很多病，如果出事不会放过王丹。青萌以王丹威胁恐吓其为由拒收钥匙，王丹有理由相信青萌是心虚拒绝交付的行为。五、针对青萌上诉称没收押金是因王丹未有履行其义务和责任而导致，王丹不认可。青萌称其等待王丹联系其解决退房事宜，但青萌当时已破门进入涉案房产，王丹联系青萌除了争吵未能有别的结果。王丹于10月9日晚上7点收到一个短信，王丹收到后马上按照电话号码进行联系，但无人接听。王丹通过物业管理处和周围的邻居了解得知，青萌作为出租人不止一次以此种方式对待承租人，事实上青萌10月9日晚上可以到达深圳，但是当天其未到场交接房产。王丹认为青萌的陈述与事实不符。王丹向一审法院起诉请求：1、青萌返还押金16640元；2、青萌向王丹支付误工费及其它损失6000元；3、青萌承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：1、位于深圳市南山区后海路东的蔚蓝XX社区首期7栋9H房屋，建筑面积89.73平方米，系青萌与案外人陈勇共有，青萌拥有该房屋50%的产权份额。2、2015年9月25日，王丹（乙方）与青萌（甲方）在案外人世华地产公司的居间下签订了一份《房产租赁合约》，其中约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作住宅使用，租赁期为一年，自2015年10月10日起至2016年10月9日止；每月租金8600元，按季度支付；应于每月10日前交付；签约时，乙方应向甲方支付押金17200元；合同期满，乙方如不再续租，在乙方结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用后，甲方应将押金退还乙方（不计利息）；租赁期间该房屋的家私电器等设施由于人为损坏，由乙方通知甲方联系原厂维修或更换，费用由乙方承担。如由于自然老化等原因，则由甲方负责修理或更换，一定由乙方通知甲方，由甲方负责修理或更换，及其它内容。3、签约当日，王丹向青萌支付押金17200元，青萌向王丹开具了《收款收据》。2015年10月9日，王丹向青萌支付首季度租金25800元，青萌向王丹开具了《收款收据》。此后，王丹依约按季度向青萌支付了租赁期间的全部租金，直至双方于合同到期前表示不再续约。4、双方曾约定2016年10月9日上午9:30到场办理退房事宜，但青萌因自身原因无法到场，遂委托其母亲前往处理。王丹称，2016年10月8日晚，王丹致电青萌与其确定房屋交接时间，青萌并未通知王丹何时、由何人代为处理交房及退押金等事宜；直到2016年10月9日上午，青萌临时电话通知王丹称，青萌的母亲已等在门口，说她年纪已经大了，而且听力不好。因整个租房过程中王丹均是与青萌联系，从未见过青萌的母亲，王丹担心与老人家讲不清楚，就坚持要求青萌本人前来处理，青萌予以推脱。因王丹拒绝出面与青萌的母亲办理交接，青萌遂报警。2016年10月9日晚十一点左右，青萌赶到了涉案房屋，因已收到王丹出言不逊的短信，故未再与王丹联系。2016年10月10日，王丹通过EMS方式向青萌发函并邮寄了涉案房屋的门禁卡及房门钥匙，青萌拒收。5、为证明涉案房屋的状况，王丹向一审法院提交了其于2016年10月9日在接到警察的电话后进入涉案房屋内拍摄的照片，青萌亦提交了其拍摄的房屋状况及向王丹交房时的照片作为对比。因照片无法清晰的反映房屋的实际状况，为查明案件事实，一审法院组织双方前往涉案房屋进行现场勘查。经现场勘查并对比青萌交房时的照片发现：厨房内最左侧橱柜抽屉无法正常推拉，该抽屉在交房时就存在异常（见青萌提交的交房照片）；冰箱左侧边有被钝器碰撞的痕迹，王丹称，青萌买了冰箱并派人送货，送到时就是这样的状况，而且不影响使用；卫生间门口的地板较其它部位磨损严重，但现场未见有踩上去冒水的情况，交房时的照片显示卫生间的门框有腐蚀和霉变；青萌称卫生间的浴缸污黑，但从其提交的证言中可见，虽付出较大努力，但浴缸现已清洁干净；卧室衣柜的一个抽屉边板因螺丝脱落而出现木板脱落，王丹称退房时螺丝松动但未脱落（见王丹提交照片）；液晶电视在开启状态下屏幕有四道长条形黑带，其余部位可正常显影，青萌曾派索尼公司维修人员上门检测，维修人员判断为“屏幕故障”。王丹称，电视一直是该种状态，因王丹的孩子小，家里很少开电视，故对此并未在意。因交房时的照片中电视并非处于开启状态，无法进行对比；双方确认靠近厨房的卧室中的空调在王丹租住时就处于已故障待维修状态，但靠近客厅的卧室内的空调在现场使用遥控器未能开启。王丹称，退房时该部空调并无异常。一审法院指定青萌出示该部空调的购机发票以确定其购买时间，青萌表示无法提供。6、王丹通过向供电局查询，得知截至2016年10月9日未结电费460元，通过向物业管理处查询并委托抄表预估2016年10月1日至2016年10月9日的水费以及2016年9月4日至2016年10月9日期间的燃气费共计100元，并主张将上述560元从青萌应退回的押金中予以扣除，故王丹要求青萌应退回押金16640元。7、王丹租住涉案房屋期间，楼下反映涉案房屋卫生间有漏水现象并请人重新做过防水但并未解决该问题，青萌打算在王丹搬离后再做一次防水。王丹认为，该问题与王丹使用不当无关，反而是导致卫生间及房间潮湿的原因。一审法院认为，《房产租赁合约》是王丹、青萌之间真实的意思表示，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。根据法律规定，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同，具体到本案中，王丹支付的租金即为正常使用房屋内各项设施的对价，合同到期后王丹返还的租赁物应当符合租赁物使用后的状态。同时，租赁期限届满，双方应当本着诚实守信原则，配合对方办理退房及退回租房押金事宜。从审理查明的情况看，青萌在合同期满之日委托其母亲前来处理交接事宜，王丹在接到青萌的电话通知后以并非青萌本人为由拒绝出面处理，导致双方未能当面验收涉案房屋的状况，王丹对此存在过错。王丹要求青萌赔偿其误工及其它损失的诉讼请求，一审法院不予支持。关于退房时的房内设施状况，王丹提交的照片虽能在一定程度上有所反映，但对照片中未包含的部分应以青萌在2016年10月9日后进入涉案房屋的状况为准。从现场勘查及双方提交照片情况看，除电视机及靠近客厅的卧室内空调外，橱柜、卧室衣柜门、地板、浴缸、冰箱等房内设施未见有非正常使用迹象或与交房时的状况存在较大差异。因电视机及空调等电器设备虽非易耗品，但也存在一定的使用寿命，而且即使正常使用亦有发生故障的可能。本案中，青萌未能举证证实现有故障的原因，与人为破坏有关，而非自然老化，故青萌以此为由拒绝退还王丹的租赁押金，缺乏合理性，一审法院不予采纳。因王丹已于合同到期前搬离涉案房屋，并于2016年10月10日将房屋门禁卡及钥匙寄交给青萌，完成了退房义务。依据合同约定，合同期满，王丹结清租金、水电费、管理费等相关费用后，青萌应将押金予以退还。王丹自行委托他人抄表后核算各项未结费用为560元，属于王丹的自认，青萌对此未提出异议，一审法院予以确认。故王丹要求青萌退还扣除未结费用后的押金16640元的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，一审法院判决：一、青萌应于本判决生效之日起十日内向王丹退还押金16640元；二、驳回王丹的其它诉讼请求。如青萌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费183元，保全费246.4元，共计429.4元，由王丹负担113.4元，青萌负担316元。案件受理费已由王丹预交，青萌应于本判决生效之日起十日内将所负之数迳付王丹。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案合同系合同双方真实意思表示，合法有效。原审关于合同效力的认定正确，本院予以确认。综合涉案双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为涉案押金的退还问题。首先，依前述查明事实，经一审法院现场勘查涉案房产及对比涉案双方提交的房产照片，未见涉案房产中的设施物品有明显经不当使用致损的情形；而对于电视机、空调等电器设备，青萌未能提供相关发票证明其购买时间，故青萌并未能充分举证电器设备故障系因王丹人为不当使用而非因自然老化，青萌应就此承担举证不力的不利后果。据此，青萌以涉案房产存在设施物品受损为由拒绝退还押金，缺乏事实依据，本院不予支持。其次，涉案合同合法有效，双方即应恪守履行。涉案合同租期届满，双方均明确不再续租，故王丹依约应向青萌返还房产，青萌依诚信原则亦应协助、配合王丹办理退房手续。本案中，双方未能良好沟通终致无法于合同到期当天办理退房手续，其后青萌已自行开锁进入涉案房产，王丹亦于合同到期后第二天即将房屋门禁卡及钥匙寄交青萌，结合前述查明事实，现并无充分证据显示王丹有不当使用涉案房产致物品设施受损，故青萌拒收钥匙未有正当理由，现青萌于拒收房屋钥匙的情形下主张王丹未完成退房义务并以此为由拒绝退还押金，理据不足，本院不予采纳。原审据此确认王丹已履行退房义务并无不当，本院予以维持。王丹核算其双方未结费用为560元，青萌未持异议且未提交反驳证据，故王丹诉求结清该费用后青萌应退还押金16640元，具事实和合同依据，本院予以支持。原审处理正确，本院予以维持。另，关于程序问题。现青萌并未提交相关证据证明其于法定期限内向一审法院提出反诉，且即便一审法院未予受理青萌的反诉请求，依法亦不属于严重违反法定程序的情形，青萌可另行起诉主张其民事权利。青萌据此上诉主张本案应予改判，本院不予采纳。综上，青萌的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费216元（青萌已预交），由青萌负担。本判决为终审判决。审 判 长 马 龙审 判 员 许 莹 姣代理审判员 周 敏二〇一七年六月十二日书 记 员 林翘（兼）附录相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”