（2017）苏09民终1505号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-07-04
案件名称
东台金汇房地产开发有限公司与陈晓卫、丁正兰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
东台金汇房地产开发有限公司,陈晓卫,丁正兰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏09民终1505号上诉人（原审原告）：东台金汇房地产开发有限公司，住所地江苏省东台市富安镇中大街19号。法定代表人：韩炳鑫，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱炳华，江苏东亭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈晓卫，男，1976年5月14日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。上诉人（原审被告）：丁正兰，女，1976年9月6日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：夏玉民，江苏海瑞华律师事务所律师。上诉人东台金汇房地产开发有限公司（以下简称金汇公司）因与上诉人陈晓卫、丁正兰房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省东台市人民法院（2015）东民初字第1093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金汇公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判解除房屋租赁合同，并判令陈晓卫、丁正兰返还租赁房屋；2.诉讼费用由陈晓卫、丁正兰承担。事实和理由：案涉租赁房屋在一楼，而（2015）东民初字第1404号案件中江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司（以下简称建研公司）作出的鉴定报告系针对中阳饭店二楼漏水的成因及修复方案进行鉴定，并不涉及案涉房屋，故不能成为本案的定案依据。陈晓卫、丁正兰共同上诉请求：改判驳回金汇公司要求陈晓卫、丁正兰给付租金的诉讼请求。事实和理由：陈晓卫、丁正兰并非故意拖欠房租，一是因金汇公司在出售房屋过程中作出的解决消防手续、送三个月的装潢免租期及北楼梯贴瓷砖作扶手的承诺未予兑现，二是因金汇公司原因导致陈晓卫、丁正兰所经营的饭店用电户头多开，以及重建厨房致费用增加，三是因案涉房屋存在渗漏的质量问题，给陈晓卫、丁正兰造成损失。陈晓卫、丁正兰对金汇公司提出的上诉辩称，1.案涉房屋一层现状可看见有严重的渗水现象，建研公司鉴定报告中明确墙体渗水系外部水体沿屋面伸缩缝渗入，并未否定一层渗水与二层无关；2.一审法院将（2015）东民初字第1404号案件中的鉴定报告作为本案证据并无不当，在本案中适用不违反法律规定。故请求二审法院驳回金汇公司的上诉。金汇公司对陈晓卫、丁正兰提出的上诉辩称，1.陈晓卫二人所称金汇公司的承诺没有任何证据，金汇公司对此亦不予认可；2.陈晓卫、丁正兰提出案涉房屋存在渗漏的问题，但中阳饭店二楼渗水反而没有一楼严重，故一楼渗水应该是陈晓卫二人私自改建使用不当所致，由此产生的后果与金汇公司无关；3.关于陈晓卫、丁正兰提出，未支付租金系因房屋渗漏给陈晓卫二人造成损失，应与本案支付租金的义务进行抵消，没有法律依据，且陈晓卫二人提起的（2015）东民初字第1404号案件判决尚未生效。故请求驳回陈晓卫、丁正兰的上诉。金汇公司向一审法院起诉请求：1.判决解除金汇公司与陈晓卫、丁正兰签订的房屋租赁合同；2.判令陈晓卫、丁正兰返还承租的富御广场16幢8048、8068商铺；3.判令陈晓卫、丁正兰向金汇公司支付2015年度（自2015年2月1日起至2016年1月31日止）租金60000元、利息2910元（暂自2015年2月1日计算至2016年1月31日）、违约金10000元；4.判令陈晓卫、丁正兰支付上述房屋租金（自2016年2月1日起至返还之日止，按60000元/年的标准计算）。一审法院认定的事实：金汇公司与陈晓卫、丁正兰于2014年1月17日签订租房协议一份，约定金汇公司将其所有的富安镇金汇富御广场西区16幢8048、8068两间商铺租赁给陈晓卫、丁正兰仅作餐饮经营用，年租金为60000元，租赁期间暂定为10年（2014年2月1日至2024年1月31日止），陈晓卫、丁正兰于2014年1月20日前须付年租金60000元，租赁期限内陈晓卫、丁正兰每年须提前1个月预付下一年的年租金；金汇公司保证陈晓卫、丁正兰能正常使用，陈晓卫、丁正兰可对房屋进行改造或增扩设备，但需征得金汇公司同意方可进行，费用自理；金汇公司如需出卖上述房屋，须提前1个月通知，陈晓卫、丁正兰享有优先购买权，房屋价格双方商定为1780000元。陈晓卫、丁正兰须按时按规定交纳水电费、物业管理费等，陈晓卫、丁正兰装修前须交水电押金2000元，合同期满后方可收回；因使用不当或其他人为原因使房屋或设备损坏的，陈晓卫、丁正兰负责赔偿或给予修复；陈晓卫、丁正兰对金汇公司正常的房屋检查和维修给予协助；违约责任，如有一方违约，违约方必须付给另一方房屋总价的10%作为违约金，并另行承担对方的直接和间接损失。协议签订后，金汇公司将案涉房屋交付陈晓卫、丁正兰使用，陈晓卫、丁正兰对案涉房屋与其购买金汇公司的其他房屋整体一并装潢，用于经营富安镇中阳饭店。中阳饭店系两层，本案租赁房屋16幢8048、8068商铺位于陈晓卫、丁正兰购买金汇公司的16幢8058商铺的两侧，均位于饭店一楼，二楼房屋系二人购买。2015年11月10日，金汇公司向陈晓卫、丁正兰发出律师函，载明：金汇公司因经营需要，决定将租赁房产出售，出售价格为1780000元，陈晓卫、丁正兰有优先购买权，希望接到律师函后一个月内办理购房手续，否则视为放弃优先购买权；在接到律师函后一个月内支付2014年、2015年度的房屋租金，否则依法解除租赁合同，解除合同后陈晓卫、丁正兰将丧失优先购买权。陈晓卫、丁正兰收到金汇公司律师函后，于2015年11月16日向金汇公司发出律师函，载明：在买卖和租赁房屋前后，金汇公司法定代表人承诺解决消防手续、送三个月装潢期房租、北楼梯做瓷砖扶梯等事宜，但未能履行承诺。同时因金汇公司原因导致房屋用电多开户和重建厨房增加费用等造成陈晓卫、丁正兰较大损失。另因陈晓卫、丁正兰购买及承租的房屋主体质量问题造成损失已诉讼。就金汇公司发出的律师函提出如下意见和要求：金汇公司应兑现承诺，支付陈晓卫、丁正兰已支付的费用并赔偿相关损失，在结清账目的情况下，陈晓卫、丁正兰方能与金汇公司结算房屋租金，在上述事项未解决情况下，金汇公司不得出售租赁房屋，不得解除租房协议。2015年12月11日，陈晓卫、丁正兰给付金汇公司2014年2月1日至2015年1月30日期间的租金60000元。另查明，2015年8月，陈晓卫、丁正兰因房屋漏水问题向一审法院提起诉讼，要求金汇公司维修并赔偿装修损失等。2016年10月28日，一审法院作出（2015）东民初字第1404号民事判决，判令金汇公司按（2016）司鉴字第165023号鉴定报告确定的修复方案对位于富安镇金汇富御广场西区15幢、16幢、17幢第一层、第二层房屋进行维修，修复费用由金汇公司承担，金汇公司赔偿陈晓卫、丁正兰装修损失767645.77元。金汇公司不服提出上诉。一审法院在（2015）东民初字第1404号民事案件审理过程中，经陈晓卫、丁正兰申请，一审法院依法委托建研公司对房屋渗漏成因及维修方案进行了鉴定，该公司于2016年4月6日出具了（2016）司鉴字第165023号鉴定报告，该报告对渗水部位及现状进行了汇总，渗水部位主要为伸缩缝处墙体顶部，渗水现状为“屋面伸缩缝处有渗水现象，流线从伸缩缝延伸至墙体。墙顶石膏板有浸水痕迹。伸缩缝下墙体软包有渗水，鼓起现象”，渗漏成因的结论为“墙体渗水系外部水体沿屋面伸缩缝渗入，进而沿墙顶部与梁交接处缝隙渗入墙体内侧所致”。一审法院还依法委托盐城中佳资产评估有限公司对富安镇中阳饭店因房屋渗漏造成的一楼和二楼地面以上（部分从墙裙以上）的墙、顶、柱部分装修损失进行了鉴定，该公司于2016年7月28日作出盐中佳鉴报字[2016]第047号鉴定（评估）报告，结论为富安镇中阳饭店在基准日2016年5月6日因房屋漏水造成的部分装修损失为908634.19元。该鉴定报告明细部分分别对门厅、大厅、楼梯间、储藏间、3包、4包、6包、8包、9包、卫生间、二楼电梯、大厅、中阳A包、中阳2包、中阳3-4包、中阳6包、纽约厅、韩国厅等及其他的装修损失进行了列明。一审中，陈晓卫、丁正兰认为租赁房屋存在渗漏现象影响使用，但二人不要求减少租金。一审法院认为：金汇公司与陈晓卫、丁正兰于2014年1月17日签订的租房协议，不违背法律规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务，以实现合同的目的。关于案涉租赁合同应否解除的问题。首先，金汇公司作为出租方有保持出租房符合约定用途的义务。陈晓卫、丁正兰承租金汇公司的富御广场16幢8048、8068商铺位于富安镇中阳饭店一楼，案涉（2016）司鉴字第165023号鉴定报告中对富安镇中阳饭店渗水现状的表述及渗漏成因的结论表明房屋渗漏不仅涉及屋面，还涉及房屋的墙体；盐中佳鉴报字[2016]第047号鉴定（评估）报告中对富安镇中阳饭店因房屋渗漏造成的一楼和二楼地面以上相关装修损失进行评估。两份鉴定报告均能证明房屋渗漏及损失均涉及本案租赁的两间商铺，金汇公司提供的租赁房屋存在渗漏的质量问题并导致陈晓卫、丁正兰财产受损，金汇公司在履行租赁合同中存在违约行为，陈晓卫、丁正兰延期给付租金依据充分。其次，本案系长期租赁合同，陈晓卫、丁正兰向金汇公司租赁两间商铺及向其购买多间商铺并进行装潢，均系为形成整体经营富安镇中阳饭店，陈晓卫、丁正兰投入较大，结合陈晓卫、丁正兰未按约给付租金的原因，对金汇公司要求解除租赁合同并返还租赁物的诉讼请求，一审法院不予支持。关于陈晓卫、丁正兰应否支付租金的问题。金汇公司提供的租赁房屋虽存在渗漏问题，陈晓卫、丁正兰已就装潢、营业等损失另案主张权利，作为承租人，陈晓卫、丁正兰并未要求减少租金，金汇公司要求陈晓卫、丁正兰按租赁合同约定的标准给付租金的诉讼请求，一审法院予以支持；至一审法庭辩论终结时，陈晓卫、丁正兰仍在使用租赁房屋，且不同意解除租赁合同，金汇公司主张的租金可计算至2016年12月31日；关于之后的租金，双方可另行处理。金汇公司提供的租赁房屋因渗漏影响承租人的正常使用，故金汇公司要求陈晓卫、丁正兰支付2015年度租金的利息及违约金10000元的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条规定，一审判决如下：一、陈晓卫、丁正兰于判决生效之日起三十日内给付东台金汇房地产开发有限公司从2015年2月1日起至2016年12月31日的租金合计115000元；二、驳回东台金汇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2858元，由东台金汇房地产开发有限公司负担288元，陈晓卫、丁正兰负担2570元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，一审法院于2016年10月28日作出（2015）东民初字第1404号民事判决，判令金汇公司于判决生效之日起60日内按（2016）司鉴字第165023号鉴定报告确定的修复方案对位于富安镇金汇富御广场西区15幢、16幢、17幢一层、二层房屋进行维修，修复费用由金汇公司负担；二、金汇公司于判决生效之日起30日内赔偿陈晓卫、丁正兰的装修损失767645.77元；三、驳回陈晓卫、丁正兰的其他诉讼请求。金汇公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院经审理查明案涉房屋所在的金汇富御广场15、16、17号楼于2014年8月21日取得竣工验收备案证明，并于2017年5月5日作出（2017）苏09民终318号民事判决，维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项、第三项，并改判金汇公司赔偿陈晓卫、丁正兰装潢损失545180.5元，驳回陈晓卫、丁正兰的其他一审诉讼请求。二审中，陈晓卫表示其夫妇二人已在（2015）东民初字第1404号案件中主张了案涉房屋渗漏损失，本案中同意按照合同约定支付租金。本案的争议焦点是：案涉房屋租赁合同应否解除？本院认为，陈晓卫、丁正兰与金汇公司签订的案涉房屋租赁合同系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的规定，系合法有效的合同，双方均应按约履行各自义务。关于案涉房屋租赁合同应否解除的问题。金汇公司以陈晓卫、丁正兰欠付租金经催告后仍未支付，符合合同法第九十四条第三款规定的情形为由诉至法院，要求解除案涉房屋租赁合同。陈晓卫、丁正兰提出案涉房屋渗漏造成其损失，以及金汇公司存在未办理消防验收手续等违约行为致其产生的损失应予抵扣的主张，作为未按约支付租金的抗辩理由。本院认为，金汇公司作为出租人负有提供质量合格且符合约定用途房屋的义务，而案涉8048、8068房屋渗水的情况客观存在，金汇公司并未提交证据证明8048、8068房屋渗水系陈晓卫二人造成，或排除系二层屋面伸缩缝渗漏造成，故金汇公司提出二层渗漏与案涉8048、8068房屋渗水无关的主张不能成立。中阳饭店二层房屋系陈晓卫、丁正兰向金汇公司购买所得，金汇公司所出卖的房屋存在渗漏问题致案涉8048、8068房屋渗漏，金汇公司因其与陈晓卫、丁正兰的房屋买卖合同关系中的违约行为，造成案涉8048、8068房屋渗漏，陈晓卫、丁正兰以此为由拒付租金有据可依，二人未按约支付租金，不属于无故欠付租金的情形，故金汇公司以二人欠付租金为由要求解除房屋租赁合同的主张不能成立。同时考虑到陈晓卫二人为经营中阳饭店，投入大量资金装修，案涉8048、8068房屋已与陈晓卫二人购买的8058房屋及二层房屋一并装修做整体经营使用，中阳饭店正在经营中，案涉房屋租赁合同目前尚不宜解除。另，关于陈晓卫、丁正兰因案涉8048、8068房屋渗漏造成的装潢损失，本院已在（2017）苏09民终318号民事判决书中判令金汇公司予以赔偿，该判决已发生法律效力，故陈晓卫、丁正兰提出拒付租金的理由现已消灭，该二人应按约支付租金，陈晓卫在二审中亦已同意按照合同约定支付租金，故一审判决驳回金汇公司要求解除合同、返还房屋的请求并无不妥。关于陈晓卫、丁正兰提出金汇公司在出售房屋过程中作出的解决消防手续、送三个月的装潢免租期及北楼梯贴瓷砖作扶手的承诺未予兑现的上诉理由。经查，案涉房屋已于2014年8月21日取得竣工验收备案证明，陈晓卫、丁正兰经营酒店所需办理的二次消防验收手续系该二人的义务，陈晓卫二人在本案中未举证证明金汇公司作出了解决消防手续、送三个月的装潢免租期及北楼梯贴瓷砖作扶手的承诺，故二人提出的该主张不能作为不支付租金或抵扣租金的理由。关于陈晓卫、丁正兰提出因金汇公司原因导致陈晓卫、丁正兰所经营的饭店用电户头多开，以及重建厨房致费用增加，应在租金中抵扣的上诉理由。经查，陈晓卫二人与金汇公司签订了多份房屋买卖合同，二人根据买卖合同确定的房号开用电户头及装修厨房，由此产生的纠纷系基于双方之间的房屋买卖合同关系，与本案并非同一法律关系，该理由亦不能作为要求抵扣租金的理由。关于金汇公司提出一审法院引用另案中的鉴定报告作为定案依据错误的上诉理由，经查，一审法院将（2015）东民初字第1404号案件中的鉴定报告交双方当事人质证后作为本案证据使用，不违反法律规定，金汇公司提出的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，金汇公司、陈晓卫、丁正兰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3858元，由上诉人东台金汇房地产开发有限公司负担2858元，上诉人陈晓卫、丁正兰负担1000元。本判决为终审判决。审 判 长 丁益钧代理审判员 李 砚代理审判员 周 陇二〇一七年六月十二日书 记 员 周亚梅 关注微信公众号“”