（2017）黔0111民初1260号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-10-19
案件名称
贵阳花溪绿园物业服务有限公司与成绍泽物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
贵阳市花溪区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贵阳花溪绿园物业服务有限公司,成绍泽
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0111民初1260号原告：贵阳花溪绿园物业服务有限公司，住所地：贵阳市花溪区溪南新区（云上村榕筑南溪·绿园11座-1号）。法定代表人：王黔平，公司总经理。被告：成绍泽，男，1975年11月6日出生，汉族，住。原告贵阳花溪绿园物业服务有限公司（以下简称绿园物业公司）与被告成绍泽物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿园物业公司法定代表人王黔平，被告成绍泽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费4429元，并支付违约金342元，合计4771元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2009年1月13日签订了《前期物业管理服务协议》，与小区业主委员会于2013年3月15日、2017年1月1日签订了《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，被告按物价部门价格、协议约定向原告支付物业服务费，收费标准为电梯房每月每平方米1.2元，多层步梯房每月每平方米0.6元，并约定了业主逾期支付物业费应当承担的违约责任。被告在绿园小区的房屋属于步梯房，面积117.2平方米，每月应当支付的物业管理费为70.3元，但被告从2012年1月至今未交纳物业服务费，截止至2017年3月31日，共计63个月，欠交物业管理费3409.6元。2012年1月1日至2013年3月15日期间，按月息2%计算违约金为290元，2013年3月16日至2017年3月31日期间，按日3‰计算违约金为46元。期间，原告多次以书面和电话方式向被告催收物业管理费，最后一次于2017年3月6日在被告房门上张贴催收通知书，但被告至今未交物业管理费，故诉至人民法院。被告成绍泽辩称：不交物管费的原因是：1、刚入住的时候，房子后是花园，但后来改成了篮球场，还被其他业主用于办丧事，影响家人正常生活；2、我停放在小区的车辆被划伤，物管工作人员说让我先去修理后拿发票来处理，但物管公司至今未处理；3、物管将小区的公共道路划为停车场，我自己回来停车都还交停车费。本院经审理认定事实如下：2009年1月13日，被告（乙方）与贵阳榕筑物业管理有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：甲方通过房地产开发单位招标、邀标为乙方所在的小区“榕筑南溪·绿园”提供物业服务。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；对发生的各类案件，在确认为保安失职行为所致并经公安机关确认事实及损失额度后，承担相应的责任；甲方做好护卫值班，24小时服务，维护正常公共秩序；物业服务费按建筑面积以物价部门审核价格收取，交纳时间与所在地煤气、水电表抄表时间一致；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5%交纳违约金。甲乙双方在协议上还约定了其他权利义务事项。2013年3月15日，原告（乙方）与贵阳市花溪区榕筑南溪绿园小区业主委员会（甲方）签订了《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》，该协议约定原告为榕筑南溪绿园小区提供物业服务，物业服务费由业主按建筑面积交纳，具体标准为：步梯房0.6元/月/平方米，电梯房1.2元/月/平方米。绿园物业公司有义务对房屋建筑共用部位、公共设施进行日常维修、养护和管理，有义务维护物业区域内的公共秩序，配合协助当地公安机关实施物业区域内的治安防范工作，在大门、停车场进出口设立管理岗哨，坚持物业区域内的24小时值班和巡逻，严格落实外来人员和车辆登记检查制度。合同还就其他甲乙双方的权利义务进行了约定。2017年1月1日，原告（乙方）与榕筑南溪绿园小区业主委员会（甲方）再次签订了《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》，协议内容与前述协议的内容基本一致，增加了业主应在每季第一个月10日前交纳物业管理服务费，逾期未交纳的可按每日3‰收取滞纳金。2008年1月9日，贵阳市花溪区物价局对榕筑南溪绿园小区物业服务费收费标准定为：按建筑面积计算，电梯房每月每平方米1.2元，多层每月每平方米0.6元。贵阳榕筑物业管理有限公司于2014年7月3日出具书面“情况说明”，说明该公司于2008年与榕筑南溪绿园小区业主签订的《前期物业管理服务协议》中，贵阳榕筑物业管理有限公司的权利义务由原告绿园物业公司继承。被告成绍泽系榕筑南溪绿园小区业主，房屋为步梯房，建筑面积为117.2平方米，被告从2009年1月13日收房后，于2012年1月开始以房屋后面的花园被改为篮球场，被业主用于办丧事及停放的车辆被划伤由拒交物业管理费至今。2012年9月，被告成绍泽停放小区的车辆被朱某、刘某某等人人为划伤，本院以（2013）花少刑初字第20号刑事附带民事判决书判决侵权人承担刑事责任，并判决侵权人赔偿被告成绍泽2600元损失。以上事实，有已经庭审质证的当事人陈述、《前期物业管理服务协议》、《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》、房屋移交清单、贵阳市花溪区物价局文件、情况说明、收费单等证据证实，本院予以确认。本院认为，被告与贵阳榕筑物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，对双方均具有约束力，其中贵阳榕筑物业管理有限公司的权利义务已由原告绿园物业公司继受。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，原告与被告所在小区业主委员会签订的《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》对被告成绍泽具有约束力，双方均应当依约履行。原告已为包含被告在内的榕筑南溪绿园小区业主提供了物业服务，被告成绍泽应当按照《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》的约定缴纳物业服务费。《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》约定物业服务费由业主按照小区物业的建筑面积交纳，具体标准为步梯房每月每平方米0.6元。贵阳市花溪区物价局对榕筑南溪绿园小区物业服务费收费标准定为按建筑面积计算，多层步梯房每月每平方米0.6元。因此，被告成绍泽应当按照上述计费标准向原告交纳物业管理费，从2012年1月至2017年3月31日期间共计63个月的物业管理费为4430.16元（117.2平方米×63个月×0.6元/平方米），原告起诉金额为4429元，本院从其自愿。关于被告辩称系因房屋后面的花园被改为篮球场，还被业主用于办丧事以及停放的车辆被划由而拒交物业管理费的意见，本院认为原告并无证据证明花园改篮球场系原告方所为，且《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》约定对发生的各类案件，在确认为保安失职行为所致并经公安机关确认事实及损失额度后，承担相应的责任，但被告成绍泽并未提交证据证明车辆被划的原因系归责于保安的失职行为，且本院生效判决书已经判决侵权人赔偿被告成绍泽车辆被划的经济损失，故本院不予采信被告的辩称意见。但停放在小区的车辆被划，说明原告在物业管理上亦具有一定的瑕疵，被告未支付物业管理费也事出有因，并非无理拒交，故对原告主张的违约金请求，本院不予支持。需要特别说明的是，良好的小区环境需要物业管理企业与业主共同建立、治理和维护，作为提供物业管理服务的物业企业，应当按照诚实信用原则，根据约定及有关规定履行物业管理服务义务，提高物业管理水平，积极处理或协助处理小区存在的问题，为业主提供符合约定标准及行业标准的物业服务。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理企业进行管理，与物业管理企业共同努力，建设和谐的小区环境和氛围，在接受物业服务后应按时向物业服务企业交纳物业管理服务费，以便物业服务企业对小区提供更优质的管理服务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告成绍泽于本判决生效之日起五日内支付原告贵阳花溪绿园物业服务有限公司从2012年1月至2017年3月31日期间的物业管理服务费人民币4429元；二、驳回原告贵阳花溪绿园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告成绍泽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 梁永雄二〇一七年六月十二日书记员 王 丽 关注公众号“”