（2017）晋09民终518号

裁判日期: 2017-06-12

公开日期: 2017-09-19

案件名称

李富国、山西中汇房地产开发有限公司与山西中汇房地产开发有限公司忻州分公司买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山西省忻州市中级人民法院

所属地区

山西省忻州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李富国,山西中汇房地产开发有限公司,山西中汇房地产开发有限公司忻州分公司

案由

买卖合同纠纷

法律依据

全文

山西省忻州市中级人民法院民事判决书（2017）晋09民终518号上诉人（原审原告）李富国，男，汉族，1978年8月15日生，忻州市人，住忻州市。委托代理人李朝阳，山西诚敏律师事务所律师。委托代理人李荣国，山西诚明律师事务所律师。上诉人（原审被告）山西中汇房地产开发有限公司,住所地忻州市梨花街北、新建北路西。法定代表人孙汉伟，该公司董事长。委托代理人王建亮，山西云中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）山西中汇房地产开发有限公司忻州分公司，住所地忻州市梨花街北、新建北路西。负责人孙汉伟，该公司董事长。上诉人李富国、山西中汇房地产开发有限公司因与被上诉人山西中汇房地产开发有限公司忻州分公司买卖合同纠纷一案，不服山西省忻州市忻府区人民法院（2016）晋0902民初1395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，上诉人李富国的委托代理人李朝阳、李荣国，上诉人山西中汇房地产开发有限公司的委托代理人王建亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。忻府区人民法院查明，山西中汇房地产开发有限公司忻州分公司系山西中汇房地产开发有限公司成立��分支机构。2014年，山西中汇房地产开发有限公司、山西中汇房地产开发有限公司忻州分公司对其开发的泛华城市广场的商品房进行广告宣传等促销活动，其广告宣传上左上角有”（）晋商房预售忻字第2013007号”。李富国看到山西中汇房地产开发有限公司、山西中汇房地产开发有限公司忻州分公司的宣传后，于2014年6月29日经与山西中汇房地产开发有限公司忻州分公司口头约定，山西中汇房地产开发有限公司忻州分公司愿将位于山西省忻州市××楼单元919号房产卖给李富国，李富国于当日向山西中汇房地产开发有限公司忻州分公司交纳了179691元的购房首付款，同时与山西中汇房地产开发有限公司忻州分公司项目部的售楼部门签订《内部认购协议》一份，山西中汇房地产开发有限公司忻州分公司为甲方，李富国为乙方。协议书约定：1、乙方如未在规定时间��按时付款，甲方有权收回该房的销售权，并按照已交款的10%扣除违约金；2、若乙方选择银行按揭方式，应在签约后一日内配合甲方办理银行贷款手续，否则甲方有权收回该房的销售权；3、有关购买该物业之政府收费，办理银行按揭手续费及其他一切有关费用（法律法规明确规定由甲方承担的除外），一概由乙方承担并按规定按时支付；4、该物业的建筑工程将依政府有关主管部门最后核准的设计图纸施工办理，如本认购书约定面积与《商品买卖合同》约定建筑面积有误差，以《商品房买卖合同》约定建筑面积为准，误差部分按本协议实际认购单价核算差额房价款，于签订《商品房买卖合同》时多退少补，乙方对此不得有异议；5、乙方须确保认购书中所列乙方的联络地址及联络电话无误，有关通知或文件均可以此地址为收邮地址，有关通知或文件自甲方发出之日起三日后视为到达。乙方如变更联络地址或电话，应于变更后七日内书面通知甲方，否则原联络地址和联络电话仍视为有效。引发的问题一概由乙方承担；6、乙方在签署此认购书后，在签署《商品房买卖合同》前不允许更名；乙方如果要求增加共同乙方、减少共同乙方或更换认购物业，必须获得甲方同意，并支付相关费用；7、甲方和乙方同意在双方未签订《商品房买卖合同》之前，此认购书作为法律有效之合约，在双方签订《商品房买卖合同》生效后，此认购书效力中止；8、甲方于2016年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合《商品房买卖合同》约定的毛坯房交付条件的物业交付乙方，同时确定该物业的实测建筑面积，乙方须按政府有关规定办法相关手续及缴纳费用。逾期交付，甲方将按照《商品房买卖合同》约定条款执行；9、本认购书一式三份��具有相同法律效力。自甲方、乙方签名（盖章）之日起生效。乙方确认此认购书所提供的资料权属真确，并具有完全民事行为能力。事后，李富国得知，山西中汇房地产开发有限公司、山西中汇房地产开发有限公司忻州分公司在售房时故意隐瞒该商品房未取得预售许可证的事实，李富国向山西中汇房地产开发有限公司、山西中汇房地产开发有限公司忻州分公司提出退房，并与山西中汇房地产开发有限公司、山西中汇房地产开发有限公司忻州分公司多次沟通退款等事宜未果情况下，李富国向忻府区人民法院提起诉讼。审理后，山西中汇房地产开发有限公司、山西中汇房地产开发有限公司忻州分公司向忻府区人民法院分别补交2013年11月28日，盖有山西中汇房地产开发有限公司公章的山西省商品房预售许可证（）晋商房预售忻字第2013007号一份，预售房屋2、4、5楼的34、35��；2014年10月22日，盖有山西中汇房地产开发有限公司公章的山西省商品房预售许可证（2014）晋商房预售忻字第014003号另一份，预售房屋9、10商业楼的32、33层。忻府区人民法院认为，原告李富国与被告山西中汇房地产开发有限公司忻州分公司经口头约定，原告向被告购买泛华城市××楼单元919号的商品房产一套，当日李富国向二被告方交纳了购房首付款，且双方签订《内部认购协议书》的事实双方当事人一致认可。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：”出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，二被告在其售房广告宣传栏中明确表明该项目已经取得了商品房预售许可证，以其它商品房所取得的预售许可证来欺骗原告，已构成故意隐瞒其未取得房屋预售许可证的事实。截止原告提起诉讼前，二被告既未按照双方约定的时间交付房屋，也未取得房屋预售许可证，二被告的售房行为违反上述法律之规定，故双方的买卖合同应认定无效。《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第五项规定：依法设立并领取营业执照的分支机构，可以��为民事诉讼的当事人。《中华人民共和国公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。导致该合同无效的责任在于二被告，对原告要求二被告连带返还其的购房款179691元及利息，被告应当承担责任，但因山西中汇房地产开发有限公司忻州分公司不具有法人资格，不能独立承担民事责任，其民事责任应由总公司被告山西中汇房地产开发有限公司承担。原告要求被告赔偿原告购房款一倍损失之请求较高，该院予以适当支持。忻府区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（七）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第五项及《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决:（一）、原告李富国与被告山西中汇房地产开发有限公司忻州分公司、山西中汇房地产开发有限公司签订的《内部认购协议书》无效；（二）、被告山西中汇房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内返还原告购房款179691元及利息，并酌情赔偿原告李富国购房款损失费90000元；（三）、被告山西中汇房地产开发有限公司忻州分公司不承担赔偿责任；（四）、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3894元，由被告山西中汇房地产开发有限公司负担。李富国、山西中汇房地产开发有限公司均不服一审判决，分别向本院提起上诉。上诉人李富国上诉请求：1、撤销原判；2、依法��判为被上诉人返还上诉人购房款179691元及2014年月29日至本判决生效之日的中国人民银行同期贷款利息；3、依法改判为被上诉人赔偿上诉人179691元；4、依法改判为被上诉人如未在本判决指定的期间履行金钱给付义务，应加倍支付迟延履行期间利息；5、依法改判为二被上诉人承担连带责任；6、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由，首先，一审判决已查明事实，但结果错误且无法律依据。根据法律规定，人民法院判决应当明确利息标准及起止期限，本案一审仅判本金及利息，执行过程中容易产生分歧；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的相关规定，因被上诉人的行为完全具备该条规定的先决条件且上诉人无任何过错，被上诉人理应赔偿上诉人购房款一倍的损失即179691元，一审法院判决赔偿90000元于法无据；再次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第253条的规定，如在本判决指定的期间履行金钱给付义务，应加倍支付迟延履行期间利息，一审法院显然遗漏该重要规定；最后，本案中，收取购房款单位为被上诉人山西中汇房地产开发有限公司忻州分公司，其作为另一被上诉人山西中汇房地产开发有限公司依法开办的分公司，应当承担连带责任。上诉人山西中汇房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判第二项酌情赔偿李富国购房损失费90000元的判决。事实与理由，原审判决部分事实不清，适用法律错误。山西中汇房地产开发有限公司与李富国签订”内部认购协议”时并未故意隐瞒未取得预售许可证的事实，更没有以其它商品房预售许可证欺骗李富国。首先，李富国提供的所有的宣传资料均是在李富国签订购房合同后，上诉人山西中汇房地产开发有��公司所聘的售房公司印刷制作的宣传资料，且李富国签订合同时的现场照片在宣传资料中被印刷，证明宣传资料是在签订合同之后；其次，在认购合同第二条第4项明确约定，该物业的建筑工程将依照政府有关主管部门最后核准的设计图纸施工办法，即合同签订时，施工图尚未通过规划批准，未经规划部门批准的施工图，预售许可证必然未取得，合同中已明确告知这一事实，因而上诉人并不存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实。最后，宣传资料中的商品房预售许可证是真实的，且宣传资料上的所售楼盘也是客观存在的，原审以宣传资料上所售楼盘故意混淆李富国购买的商品房，造成上诉人山西中汇房地产开发有限公司故意欺瞒的假象，而客观上宣传资料中的所售楼盘也是客观存在的，因而原审认为上诉人山西中汇房地产开发有限公司故意隐瞒未取得预售许��证没有事实根据。本院二审查明事实与一审查明事实基本一致。本院认为：1、本案系商品房买卖合同纠纷，上诉人山西中汇房地产开发有限公司于签订《内部认购协议书》时并未按照相关法律规定取得李富国所购买商品房的预售许可证书，但山西中汇房地产开发有限公司故意隐瞒其未取得房屋预售许可证的事实与李富国签订购房协议并收取李富国相应的购房款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”故一审人民法院依法认定双方当事人的商品房买卖合同无效是正确的；上诉人山西中汇房地产开发有限公司在购房协议中并未明确告知李富国买卖的商品房没有商品房预售许可证，也没有证据能够证明其向李富国作出过其他方式明确的告知或者李富国应当知道购买的商品房没有商品房预售许可证，故上诉人山西中汇房地产开发有限公司上诉主张其并未隐瞒买卖的商品房没有商品房预售许可证之事实证据不足，不予认定，李富国作为买受人根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定请求山西中汇房地产开发有限公司返还已付购房款及利息、赔偿损失依法应予支持；2、人民法院作出的判决应当具体明确，具有可执行性，一审判决山西中汇房地产开发有限公司返还李富国购房本金及利息，但并未明确利息的利率标准以及支付利息的起止时间，该项判决内容不够明确，上诉人李富国该项上诉理由应予采信，本院二审依法予以纠正；3、《最高人民法院关于��理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：”出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”根据该条法律规定，出卖人承担的是不超过已付购房款一倍的赔偿责任，而非必须要承担已付购房款一倍的赔偿责任，一审判决山西中汇房地产开发有限公司承担的赔偿款金额符合法律规定，并无不妥；4、根据《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，山西中汇房地产开发��限公司忻州分公司作为山西中汇房地产开发有限公司的分公司，并不具有法人资格，不能独立承担民事责任。因此，一审判决由山西中汇房地产开发有限公司承担本案民事责任符合法律规定，上诉人李富国请求由山西中汇房地产开发有限公司忻州分公司与山西中汇房地产开发有限公司承担连带责任没有法律依据，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国同事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持山西省忻州市忻府区人民法院（2016）晋0902民初1395号民事判决第一、三、四项；二、变更山西省忻州市忻府区人民法院（2016）晋0902民初1395号民事判决第二项为”被告山西中汇房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内返还原告李富国购房款179691元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年6月30日支付至执行完毕之日止），并酌情赔偿原告李富国购房款损失费90000元；”如果山西中汇房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费4093元由上诉人山西中汇房地产开发有限公司负担2050元，由上诉人李富国负担2043元。本判决为终审判决。审判长　　樊永生审判员　　付俊春审判员　　李小荣二〇一七年六月十二日书记员　　王尉榕关注公众号“”