（2016）川0106民初5659号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-09-18
案件名称
成都飞大置业有限公司与成都舒华乾通体育用品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都飞大置业有限公司,成都舒华乾通体育用品有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0106民初5659号原告（反诉被告）：成都飞大置业有限公司。住所地：成都市金牛区。法定代表人：林泽权，董事长。委托诉讼代理人：郭虹，女，1975年7月6日出生，汉族，住仁寿县文林镇，公司员工。被告（反诉原告）：成都舒华乾通体育用品有限公司。住所地：成都市青羊区。法定代表人：赵德华，经理。委托诉讼代理人：汤兴旺，男，1981年2月15日出生，汉族，住内江市市中区,公司员工。委托诉讼代理人：朱校均，四川遂宜律师事务所律师。原告（反诉被告）成都飞大置业有限公司（以下简称“飞大公司”）与被告（反诉原告）成都舒华乾通体育用品有限公司（以下简称“舒华乾通公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，被告舒华乾通公司在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院于2016年7月26日裁定驳回。被告舒华乾通公司不服提起上诉，成都市中级人民法院于2017年1月3日裁定驳回上诉，维持原裁定。审理中，被告舒华乾通公司提起反诉。2017年4月12日，本院对本、反诉案件公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）飞大公司的委托诉讼代理人郭虹，被告（反诉原告）舒华乾通公司的委托诉讼代理人汤兴旺、朱校均到庭参加了诉讼。本、反诉案现已审理终结。飞大公司向本院提出诉讼请求：1.判令舒华乾通公司支付2015年7月1日至2015年12月31日期间租金209958元、物管费174966元，共计384924元；2.判令舒华乾通公司支付违约金（以欠款384924元为本金，从2015年6月22日起按每日千分之三计算至欠款付清之日）；3.判令舒华乾通公司支付承租期间水、费2878.29元；4.判令舒华乾通公司支付因单方无故解除合同而应承担的违约金449078元；5.本案诉讼费用由舒华乾通公司承担。事实和理由：双方当事人于2014年12月31日签订《物业租赁合同》，约定舒华乾通公司承租飞大公司位于成都市一品天下大街399号第五层第1号商铺用于经营。合同签订后，飞大公司按约履行了交房义务，但舒华乾通公司一直拖欠租金及相关费用。2015年12月31日，舒华乾通公司向飞大公司发出《解除合同通知书》，单方要求解除合同。截止起诉之日，舒华乾通公司仍未结清合同应付款项。舒华乾通公司辩称，飞大公司诉称不属实，飞大公司在合同履行中，存在根本性违约行为。2015年6月，飞大公司在未经得舒华乾通公司同意的情况下对承租房屋内部部分结构及外观外墙进行改造，影响承租房屋观景、采光、通风等功能，无法正常使用，致舒华乾通公司无法实现合同目的。2015年6月底开始，因飞大公司前述行为，舒华乾通公司未继续使用承租房屋，且舒华乾通公司享有法定的合同解除权。对于飞大公司主张的物管费，应与物业管理公司签订相应的物业管理合同，不认可飞大公司主张物管费系租金性质的意见。舒华乾通公司向本院提出反诉请求：1.飞大公司赔偿因合同被撤销而产生的损失1239665元；2.飞大公司支付三倍履约保证金192462元；3.飞大公司退还场地使用费5000元；4.诉讼费用由飞大公司负担。事实和理由：双方当事人签订《物业租赁合同》后，舒华乾通公司向飞大公司缴纳了履约保证金64154元，场地使用费5000元。舒华乾通公司接收承租房屋后进行装修、购置空调设备，支出费用为1239665元。因飞大公司在租赁房屋外围改建，造成承租房屋大面积观景、采光功能无法获得，影响了承租房屋使用，造成舒华乾通公司无法正常营业，故舒华乾通公司于2015年12月31日向飞大公司发出《解除合同通知书》，解除双方房屋租赁关系。庭审中，舒华乾通公司将主张的损失金额变更为1161665元，并说明“三倍履约保证金192462元”系违约金主张。飞大公司针对舒华乾通公司反诉辩称，不认可舒乾通公司的反诉意见。经审理查明，2014年12月31日，飞大公司（甲方）和舒华乾通公司（乙方）签订《物业租赁合同》，约定的主要内容：1.乙方承租甲方位于成都市一品天下大街339号第五层第1号商铺（以下简称“租赁房屋”），使用面积1166.43㎡，用途为健身、教学、培训、瑜伽、美容spa、武术；2.租期10年，自2015年1月1日至2024年12月31日，计租起始日为2015年7月1日，甲方不迟于2015年1月1日向乙方移交租赁场地；3.租金为85元/㎡，月租金为99147元，第三年起每两年递增6%，按月支付，乙方于计租起始日前10天向甲方支付首期租金，此后租金在应付款当月提前10天支付下个月租金；4.物业管理费为25元/㎡，每月物业管理费为29161元，支付方式与租金相同；5.合同签订之日，乙方向甲方交付履约保证金64154元，甲方有权扣取履约保证金以抵偿下述款项主要有（1）乙方欠付任何费用；（2）乙方应支付迟延履行金或违约金；（3）乙方应赔偿甲方或第三方损失等；6.乙方单方终止本合同或乙方违约行为导致甲方解除合同，甲方不予退还履约保证金；7.在不影响乙方正常营业的情况下，甲方可在租赁场地适当部位安装或固定甲方认为适合的设施设备、标记、广告架或其他设施，同时有权对前述设施设备进行检查、维修保养、更换、拆除；8.甲方如根据经营需要或商场公共利益调整物业的经营布局，或更改与乙方相邻相关的公共通道，或对物业进行改建、修缮、装修时，乙方应无条件配合。但甲方应事先书面通知乙方，并尽可能不影响乙方的正常经营；9.租赁场地范围以外的通道、墙面、玻璃等使用权属甲方，甲方有权按自己需要加以使用，未经甲方同意，乙方无权使用前述部位；10.违约责任：（1）甲方无故单方终止合同或因甲方违约行为导致乙方解除或终止合同，甲方应退还乙方履约保证金，并向乙方按三倍履约保证金支付违约金；（2）乙方单方终止合同，应提前四个月告知甲方，并支付三倍履约保证金作为违约金；（3）乙方迟延支付租金、物业管理费和其他费用，每迟延一日，按应支付金额的千分之三向甲方支付迟延履行金，乙方迟延支付任何一项费用三次以上或迟延天数累计超过90日，甲方有权解除合同。此后，飞大公司与舒华乾通公司签订《补充协议》，就双方签订的《物业租赁合同》约定的租金进行变更：每平方米租金调整为30元，月租金计34993元。合同签订后，舒华乾通公司向飞大公司支付了履约保证金64154元，并支付了场地使用费5000元。2015年4月24日，飞大公司将租赁房屋移交给了舒华乾通公司。合同履行中，飞大公司对租赁房屋外墙装修进行改造。2015年12月31日，舒华乾通公司向飞大公司发出《解除合同通知书》，主要内容：舒华乾通公司与飞大公司于2014年12月31日签署的租赁合同，因飞大公司于2015年6月将租赁物业整栋商业大楼外墙打围施工，舒华乾通公司多次函告飞大公司均未予处理。飞大公司前述行为造成租赁房屋大面积观景、采光功能区无法使用，导致舒华乾通公司无法按约营业，无法实现合同目的，故函告飞大公司解除合同，并追究由飞大公司原因导致的经济损失。2016年1月5日，飞大公司针对舒华乾通公司解除合同通知回函，主要内容：飞大公司认为舒华乾通公司解除合同理由不符合合同约定及法律规定，系违约解除合同，应承担违约责任，并要求舒华乾通公司支付费用：1.4个月租金256616元及三倍履约保证金192462元，且已取的履约保证金不予退还；2.支付欠付租金及物管费384924元及利息（按每日千分之三计算）；3.装修期间水电费2878.29元。庭审中，经本院释明，双方当事人一致认可《物业租赁合同》于2015年12月31日解除。以上事实有《物业租赁合同》及《补充协议》、《租赁物业移交确认书》、《解除合同通知书》及《回复函》，租赁房屋状况的录音录像资料等收据及发票等证据及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为，飞大公司与舒华乾通公司签订的《物业租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。首先，关于合同解除后，双方当事人的违约责任认定。本院认为，按照合同约定，租赁场地范围以外墙面、柱体、通道等使用权属飞大公司，飞大公司有权按照其经营需要对其进行改建、修缮，且舒华乾通公司在合同中也未明确要求租赁房屋的通风、通光标准，故舒华乾通公司以飞大公司对租赁房屋外墙改建造成租赁房屋使用功能受到影响、无法正常营业的意见，理由不能成立，本院不予采纳。同时，按照合同约定内容，飞大公司对租赁房屋外墙或公共通道进行修缮，负有事先告知舒华乾通公司的义务。飞大公司未提交证据证明就租赁房屋外墙改建事宜已事先告知舒华乾通公司，对此，故飞大公司也存在违约行为。飞大公司未履行告知义务，系一般性违约，而舒华乾通公司不按约支付租金，单方要求解除合同，已构成根本违约。结合双方的违约情况及合同约定内容，就双方的违约责任认定如下：1.飞大公司未履行告知义务的违约责任。因合同中未明确约定飞大公司若出现前述违约行为应支付的违约金标准，考虑到因飞大公司怠于通知可能给正在装修租赁房屋的最终效果造成影响，本院酌定按舒华乾通公司已支付的履约保证金64154元为标准，由飞大公司向舒华乾通公司支付；舒华乾通公司超出此部分的违约金主张，本院不予支持。2.舒华乾通公司未按约支付租金、单方解除合同的违约责任认定。按照《物业租赁合同》约定内容，舒华乾通公司未按合同约定期限支付租金、物管费，应按每日千分之三的标准支付迟延履行金；同时，若单方终止合同，飞大公司有权不退还履约保证金，并向飞大公司以三倍履约保证金的标准支付违约金。对此，舒华乾通公司提出违约金过高的抗辩意见。本院认为，因飞大公司未就其损失情况举证证明，且双方就解除合同已达成合意。结合舒华乾通公司合同履行情况，本着公平原则，对舒华乾通公司提出违约金过高的意见，本院予以采纳。本院酌定舒华乾通公司按二倍履约保证金标准向飞大公司支付违约金，即64154元×2倍，计128308元；飞大公司超出此部分的违约金主张，本院不予支持。其次，关于舒华乾通公司应支付的租金及物管费金额认定问题。依照双方当事人签订的《物业租赁合同》约定内容及双方一致认可合同于2015年12月31日解除的意见，舒华乾通公司应支付2015年7月1日至2015年12月31日的租金（约定为每月34993元）及物管费（约定为每月29161元），即租金为34993×6个月为209958元，物管费为29161×6个月为174966元，共计384924元。对此，飞大公司认为物管费应认定为租金，而舒华乾通公司则认为物管费需与物管公司另行签订合同确定。本院认为，双方当人签订的《物业租赁合同》中，已明确约定了由舒华乾通公司向飞大公司支付物管费，故舒华乾通公司的抗辩意见，不符合合同约定，本院不予采纳。同时，按照合同约定，飞大公司作为出租人负有物业管理、服务的相关义务，与租赁合同中作为出租人的相关义务具有不可分性，舒华乾通公司应按约一并予以支付。同时，对于舒华乾通公司已支付的场地使用费5000元，飞大公司认为系支付一楼办公场所租金，但未提交证据证明其主张的事实，故对其意见，本院不予采纳。飞大公司应收租金中应当扣除舒华乾通公司已支付的5000元，即舒华乾通公司应向飞大公司支付租金204958元、物管费174966元，共计379924元；飞大公司超出此部分的诉讼请求，本院不予支持。另，关于飞大公司主张的水电费2878.29元问题。飞大公司仅提供了四川威尔斯物业管理有限公司的“情况说明”，未提交证据证明该公司与租赁房屋的法律关系，且该证据形式不符合法律规定，故本院对“情况说明”不予采信。因飞大公司未提出有效证据证明水电费的具体金额，故对其诉讼请求，本院不予支持。关于舒华乾通公司主张的装修损失1161665元、返还使用费5000元的诉求。本院认为，舒华乾通公司违约解除合同，主张装修损失没有事实和法律依据，其理由不能成立，本院不予支持。同时，舒华乾通公司未按合同约定支付租金，且已支付的5000元场地使用费已抵扣其欠付租金，故要求返还5000元场地使用费诉求，本院不予支持。综上，飞大公司要求舒华乾通公司支付租金、物管费、水电，违约金的诉讼请求及舒华乾通公司要求飞大公司赔偿损失、支付违约金、退还场地费的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：成都舒华乾通体育用品有限公司于本判决生效之日起十日内向成都飞大置业有限公司支付租金204958元、物管费174966元，共计379924元；成都舒华乾通体育用品有限公司于本判决生效之日起十日内向成都飞大置业有限公司支付违约金128308元；成都飞大置业有限公司于本判决生效之日起十日内向成都舒华乾通体育用品有限公司支付违约金64154元；驳回成都飞大置业有限公司的其他诉讼请求；驳回成都舒华乾通体育用品有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费15129元（减半收取7564.5元），由成都飞大置业有限公司负担1564.5元，成都舒华乾通体育用品有限公司负担6000元，；反诉受理费17734.14元（减半收取8867.07元），由成都舒华乾通体育用品有限公司负担8000元，成都飞大置业有限公司负担867.07元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。审判员 徐建二〇一七年六月十二日书记员 袁媛 来自