（2017）陕01民初2号

裁判日期: 2017-06-12

公开日期: 2017-11-14

案件名称

西安财经学院与陕西奥达企业集团��限责任公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

陕西省西安市中级人民法院

所属地区

陕西省西安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

西安财经学院,陕西奥达企业集团有限责任公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百二十四条

全文

陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2017）陕01民初2号原告：西安财经学院，住所地西安市长安区韦常路南段*号。法定代表人：胡健，该学院院长。委托诉讼代理人：毛永波，男，1963年11月16日出生，汉族，西安财经学院国有资产管理处处长，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：董少谋，陕西法智律师事务所律师。被告：陕西奥达企业集团有限责任公司，住所地西安市碑林区建国路73号（新1**号）。法定代表人：王发友，该公司董事长。委托诉讼代理人：王国华，男，1971年12月6日出生，汉族，陕西奥达企业集团有限责任公司职员，住西安市。原告西安财经学院与被告陕西奥达企业集团有限责任公司（以下简称奥达公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西安财经学院委托诉讼代理人毛永波、董少谋，被告奥达公司委托诉讼代理人王国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西安财经学院向本院提出诉讼请求：1、确认涉案《商业用房合作开发合同》租期超过20年部分无效。2、确认涉案《商业用房合作开发合同》租金显失公平，并予以撤销或变更。3、确认涉案《商业用房合作开发合同》税费由被告承担，并判令被告按期提供完税票据。事实和理由：2009年9月8日原、被告双方就原告位于小寨东路××号院临街商业用房建设签订《商业用房合作开发合同》，合同约定被告支付4500万元投资款取得原告小寨东路××号院临街商业用房50年使用权，并承担交纳商业用房的一切税、费。依据《商业用房合作开发合同》第二条合作方式的约定，该合同不符合“融资租赁合同”的基本持征，《合同法》第237条规定，融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物��选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。融资租赁通常的做法是出租人出资购买承租人选定的技术设备或其他物资，作为租赁物出租给承租人，承租人按合同约定取得租赁物的长期使用权，在承租期间，按合同约定的期限支付租金，租赁期满按合同约定的方式处置租赁物。该合同亦不符合“合作开发合同”的基本持征，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14规定，“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”就本合同约定看，作为提供资金的奥达公司而言，不承担经营风险，只以租赁形式使用房屋，依据《解释》第27条应当认定为房屋租赁合同，违反了《合同法》第214条租赁合同关��最长20年的租赁期限的规定，请求法院确认涉案《商业用房合作开发合同》租期超过20年部分无效。涉案《商业用房合作开发合同》出租面积11270平方米，年收取租金90万元，按不变价格计算每月每平方米6.65元，较原址原商业用房每月每平方米63.22元相比少56.57元，现实收租金仅是原收租金的10/95。《民法通则》规定，对重大误解或显失公平的民事行为，一方当事人有权请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销。《民通意见》对显失公平的认定作了司法解释，即“一方当事人利用优势或者对方没经验致使双方的权利与义务明显违反等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”《合同法》规定，订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。故请求人民法院予以变更。原告三次收取被告租赁费4500万元，依据《商业用房合作开发合同》第��条（四）项约定，被告承担并负责交纳涉案商业用房的一切税、费。《合同法》第4条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”虽然我国税收管理方面的法律法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或第三人缴纳税款。税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的，而对于实际由谁缴纳税款没有作出强制性或禁止性规定。故《商业用房合作开发合同》第七条（四）项关于税费负担的约定并不违反税收管理方面的法律法规的规定，合法有效协议。虽然依约定税费交纳与原告无关，但被告应按期提供完税票据，以证明其履行了合同。被告奥达公司辩称，原告违反诚实信用的基本原则，利用被告资金修建商住楼、建设新校区解其燃眉之急后��尔反尔，歪曲合同性质，其请求明显没有事实和法律依据。恳请驳回其诉讼请求，维护正常的民事流转秩序，维护被告和争议房产其他合法使用人的合法权益。2008年9月1日，被告通过新闻媒体就其小寨东路××号临街商业用房招商引资向社会公开发布招商信息，其《关于小寨东路××号临街商业用房招商引资实施方案》称西安财经学院小寨东路××号院临街商住楼一、二层为商业用房，该项目地处小寨商业圈，项目蕴藏无限商机、入住小寨商圈将享受政府多项优惠政策等，《实施方案》特别要求投资商统一以商业用房设计建筑面积11270平方米为报价基准，报价时应分别报出每建筑平方米30或50年使用费单价和11270平方米30或50年使用费总价。《实施方案》还涉及招商引资原则、投资商报名条件、投资商选择办法和其他要求。2008年10月27日，被告按照原告要求向原告缴纳投标保证金500万元，经过多轮考察、报价、谈判、设计方案磋商，因被告符合原告招标条件且出价最高而中标该项目。2009年9月8日，双方签订《商业用房合作开发合同》，明确约定原告同意将其商业用房交由被告使用50年，被告向其支付人民币4500万元。合同签订后由于原告原因逾期向被告移交商业用房，被告收到商业用房后依据合同第五条约定完成了商业用房除土建、结构部分外的全部甩项工程，对商业用房整体进行装修改造，设计并投资完成商业用房内水、电、暖管道安装布线和消防工程，以原告名义办理了相关手续、缴纳了相关规费等，又投资数千万元使商业用房达到可以正常使用的状态。目前被告已将商业用房使用权按照原告允许被告使用的期限转让给上百家商户使用。另据被告了解，被告所缴纳的4500万元投资款除少量用于商业用房建设外，大量资金用于原告新校区建设。以上事实说明，1、双方合作开发房地产是原告面向社会主动提出，招投标的条件、程序等均由原告确定，允许被告使用商业用房是原告招投标文件确定的内容且已成为合同内容。原告起诉主张《商业用房合作开发合同》超过20年部分无效，明显违背诚实信用原则。2、被告投资商业用房的款项不仅仅4500万元，4500万元仅是被告向原告支付的现金投入，被告还依据合同约定投资完成了商业用房除土建、结构以外的全部工程内容，花费资金数千万元，充分体现了双方合作开发房地产的实质内容。3、原告所谓“租金”显失公平之说纯属出尔反尔，完全不顾自己招投标文件的说明、合同约定与本案的基本事实。4、被告将双方合作开发的商业用房使用权按照双方合同约定的期限转让给近百家商户使用，商户对于商业用房使用权转让合同的签订没有过错，原告应对由��引起的风险承担责任。5、原告如执意坚持其诉讼请求，被告保留反诉其返还部分投资款、赔偿被告直接和间接损失的权利。双方签订的《商业用房合作开发合同》属于合作开发房地产合同。首先，从合同招投标文件、合同名称出发，双方真实意思表示为合作开发房地产。其次，商业用房属于原告小寨东路××号建设项目的一部分，就合同内容而言，原告提供土地使用权享有建设成果的所有权、被告以支付原告现金和设计、完成全部甩项工程的方式享有一定年限的使用权，符合合作开发房地产合同的基本特征。第三，原告恶意主张合同部分无效，不应得到支持。第四，本案不符合最高人民法院《关于审理国有土地使用权纠纷案件适用法律的解释》第二十七条的适用条件，援引该条主张双方合同属于房屋租赁合同没有法律依据。原告主张“租金”条款显失公平显然不顾事实。《关于小寨东路××号临街商业用房招商引资实施方案》，原告明知其用以合作的标的物位于小寨商圈，“随着小寨商业圈都市副中心地位的形成，该项目蕴藏无限商机”，其招商引资原则为“平等、互利、互惠”，因此双方签订《商业用房合作开发合同》不存在显失公平的情形。其次，被告取得合同约定的权利，不仅仅支付4500万元对价，还支付了全部工程的建设费用、缴纳了相关国家规费，原告得出合同“显失公平”的计算方法错误。第三，根据合同法五十四条、第五十五条规定，“显失公平”并不构成合同无效且因“显失公平”主张变更合同应当在知道或应当知道之日起一年内行使撤销权，没有行使撤销权的撤销权消灭。因此，原告主张合同显失公平明显没有事实和法律依据。综上，恳请驳回原告诉讼请求。经审理查明：2008年9��1日，被告通过新闻媒体就其小寨东路××号临街商业用房招商引资向社会公开发布招商信息及《关于小寨东路××号临街商业用房招商引资实施方案》。2008年10月27日，被告向原告缴纳投标保证金500万元，后被告中标该项目。2009年9月8日，原告与被告就原告位于小寨东路××号院临街商业用房建设签订《商业用房合作开发合同》，其中第二条合作方式约定：原告负责商业用房建设，承担商业用房相关建设费用，享有商业用房的所有权。被告支付原告投资款4500万元取得商业用房50年的使用权，并负责商业用房的装修改造，自行承担有关装修改造的费用。第四条商业用房的使用年限、投资款金额、付款方式、交房日期约定：（一）原告同意将其商业用房交由被告使用50年，其50年的使用时间从原告将商业用房给付被告之日算起。（二）被告向原告支付人民币4500万元，作为其��得原告商业用房50年的使用权的对价。被告依约向原告支付了4500万元。2011年4月2日，原告将涉案房屋交付被告。被告表示其已经将涉案房屋装修，对外出租。现原告以其事由提起本案诉讼。以上事实，有商业用房合作开发合同、调整职工住宅项目备案确认书、变更国有划拨土地用途批复、商业用房招商引资实施方案、会议纪要、商业用房改造方案、银行进账单、收款收据、谈话笔录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为：一、对于争议焦点之一，即双方之间形成何种法律关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案原、被告就原告位于小寨东路××号院临街商业用房建设签订《商业用房合作开发合同》，约定被告支付4500万元投资款取得原告该商业用房50年使用权，并承担交纳商业用房的一切税、费，该约定符合租赁合同法律关系的构成，原告主张双方建立租赁合同法律关系，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案中，原、被告签订的《商业用房合作开发合同》，约定被告取得该商业用房50年使用权，即租赁期限为50年，违反了上述法律条文关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，超过二十年的部分无效。因原、被告签订的《商业用房合作开发合同》约定被告的使用期限系自原告将该商业用��交给被告使用之日起至被告将将该商业用房返还原告之日止的期间，该期间为50年，故涉案租赁合同约定的租赁期间应当自原告将该商业用房交给被告使用之日起计算，原告系于2011年4月2日将涉案房屋交付被告，故涉案租赁合同约定的租赁期间自2011年4月2日起计算。自2031年4月2日起，因租赁期限超过二十年，超过部分无效。二、对于争议焦点之二，即《商业用房合作开发合同》是否存在租金显失公平，需要撤销或变更的情形。2008年9月1日，被告通过新闻媒体就其小寨东路××号临街商业用房招商引资向社会公开发布招商信息及《关于小寨东路××号临街商业用房招商引资实施方案》。2008年10月27日，被告向原告缴纳投标保证金500万元，后被告中标该项目。2009年9月8日，原告与被告就原告位于小寨东路××号院临街商业用房建设签订《商业用房合作开发合同》。上述事实表明，《商业用房合作开发合同》系原告根据自身情况及意愿自行向社会公开发布招商，被告通过投标中标而与原告签订涉案《商业用房合作开发合同》，合同约定的租金数额4500万元、付款方式为50年使用费全部预先支付等均系双方自愿，且原告主张涉案房屋周边当前租金标准与《商业用房合作开发合同》租赁方式并不相同，不存在租金显失公平，需要撤销或变更的情形。三、对于争议焦点之三，即《商业用房合作开发合同》税费承担以及提供完税票据。税费承担以及提供完税票据等，系由税收方面相关行政法律规范调整，不属于平等民事主体之间民事法律规范受案范围，故本案不予涉及。当事人如有争议，可依照相关法律规定处理。综上��依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条之规定，判决如下：一、原告西安财经学院与被告陕西奥达企业集团有限责任公司于2009年9月8日就小寨东路131号院临街商业用房建设签订的《商业用房合作开发合同》，租赁期限自2031年4月2日起之约定部分无效。二、驳回原告西安财经学院关于确认涉案《商业用房合作开发合同》租金显失公平并予以撤销或变更的诉讼请求。案件受理费266800元，原告西安财经学院已预交，由原告西安财经学院负担216800元，被告陕西奥达企业集团有限责任公司负担50000元。被告陕西奥达企业集团有限责任公司于本判决生效后10日内给付原告西安财经学院50000元。如不服本��决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审　判　长　刘　琪代理审判员　师　婷代理审判员　同江龙二〇一七年六月十二日书　记　员　段　蓓来源：百度“”