（2017）浙06民终922号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-08-11
案件名称
绍兴上虞三源新型建材有限公司、俞亭房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
绍兴上虞三源新型建材有限公司,俞亭,绍兴上虞邦尔骨科医院有限公司,浙江邦尔医疗投资管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终922号上诉人（原审原告）：绍兴上虞三源新型建材有限公司，住所地绍兴市上虞区曹娥街道舜耕大道1269号。统一社会信用代码9133060604753007573Q。法定代表人：韩云陆，执行董事。委托诉讼代理人：厉海波，浙江曹娥江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：俞亭，男，1953年10月23日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。被上诉人（原审被告）：绍兴上虞邦尔骨科医院有限公司，住所地绍兴市上虞区曹娥街道舜耕大道1269号。组织机构代码30761598-2。法定代表人：程栋，执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：浙江邦尔医疗投资管理有限公司，住所地杭州市余杭区南苑街道九洲大厦401室。组织机构代码59660955-3。法定代表人：程栋，董事长。上述三被上诉人之共同委托诉讼代理人：张巍竞，浙江天册律师事务所律师。上诉人绍兴上虞三源新型建材有限公司（以下简称三源公司）因与被上诉人俞亭、绍兴上虞邦尔骨科医院有限公司（以下简称上虞邦尔）、浙江邦尔医疗投资管理有限公司（以下简称浙江邦尔）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2016）浙0604民初6681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。三源公司上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误，判决结果不公。一、一审判决认为上诉人未履行将房屋交付给被上诉人使用与客观事实不符。房屋租赁是事实行为，交房手续并非必要手续。上诉人提供的证据4足以反映被上诉人占有使用租赁房屋的客观事实，且公安视频系第三方调查证据与中院实地现场调查的情况一致，理应予以采信。二、租赁合同上虽写明租赁面积为1666平方米，与上诉人提供的房产证载明面积一致，且楼层为一层；但该房屋已在事后的内部加层等使实际建筑面积有所增加，达到2733.60平方米，虽有部分出租给徐冠货运托运部使用，但面积仅为1195.50平方米，仍有1537.55平方米可供出租，与租赁面积基本一致，一审判决以房产证记载为由认为上诉人未交付房屋与客观事实不符。退一步说，即使是违章建筑，但对于事实占有使用的，也应参照租房合同支持实际的占有使用费；三、租赁合同明确约定了年租费而不是免费，且税务部门是以此来征收房屋租赁税的，一审案件以（2015）绍虞民初字第1577号案件的陈述来证明是免费使用是完全错误的；四、一审判决对于水电费收据是复写原件视作不见，被上诉人在（2016）浙0604民初6682号提供的反诉证据工资表和领款凭证等证据足以证明吴炜娟的身份是被上诉人员工。三被上诉人辩称：1.在租赁合同履行过程中，租赁房屋的交付是出租方的基本义务，然而在上诉人与被上诉人在同一地块的其他房屋出租时都有签订交房清单的习惯，在本案中没有任何交房手续不符合常理；2.上诉人在另案的庭审中多次承认二楼的违章建筑是免费提供给被上诉人做医院筹备处的，而且被上诉人当时已经租赁了9400平方米的房屋，上诉人免费提供给被上诉人使用是符合常理的；3.当时双方签订合同的目的仅是为了让上虞邦尔尽快办理出开设医院所需的五本证件而已，当时2、3＃厂房产权证没有搬出，只有1＃厂房是有产权证的，就1＃厂房签订的合同时为了备案而不是为了租赁使用的，签订该合同的时间与被上诉人领取“五证”的时间是吻合的；4.上诉人对于案涉合同实际租赁的地点陈述多次反复，其应该承担举证不能的不利诉讼后果。综上，请求驳回三源公司的上诉。三源公司向一审法院起诉请求：1.被告俞亭和被告上虞邦尔支付原告自2014年10月23日起至2016年5月6日止房租费和占有使用费350000元；2.被告俞亭和被告上虞邦尔支付原告自2014年10月25日起至2015年6月30日止的水电费8979.38元；3.被告俞亭和被告上虞邦尔赔偿因损坏原告财产损失5000元；4.被告浙江邦尔作为被告上虞邦尔的唯一股东对被告上虞邦尔上述第一、二项债务款项承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：2014年10月23日，绍兴上虞邦尔骨科医院有限公司（筹）与原告三源公司签订房屋租赁协议一份，被告俞亭代表绍兴上虞邦尔骨科医院有限公司（筹）在协议上签字。协议约定租赁房屋位于绍兴市上虞区曹娥街道舜耕大道1269号的房屋，租赁期间为壹年，自2014年10月23日至2034年10月22日止，面积1666.40平方米，租金20万元，按年支付，每年租赁期满十日内缴纳，同时约定电表自己装水表水费甲方（原告）代收等。2014年10月24至2014年11月6日，被告上虞邦尔陆续办出营业执照、税务登记证、组织机构代码证、开户许可证和机构信用代码证。另查明，被告上虞邦尔系被告浙江邦尔投资设立的一人有限责任公司，被告浙江邦尔系被告上虞邦尔的唯一股东。2014年7月30日，原告三源公司与被告浙江邦尔曾签订一份房屋租赁合同，约定原告将位于上虞区曹娥街道舜耕大道1269号，建筑面积为9476平方米的厂房出租给被告浙江邦尔，租赁用途为开设上虞邦尔骨科医院。后因租金问题发生纠纷，原告三源公司曾起诉要求浙江邦尔和上虞邦尔支付租金，已另案处理（一审案号（2015）绍虞民初字第1577号，二审案号（2016）浙06民终1054号）。一审法院认为，房屋租赁合同是指出租人将租赁房屋交付给承租人使用，承租人支付租金的合同。原告与被告上虞邦尔之间的房屋租赁协议于2014年10月23日签订后，该房屋租赁协议是否实际履行，是本案的争议焦点。对此焦点该院作如下分析：首先，交付租赁房屋系出租人的义务，相应的举证责任在于房屋出租人即原告，在与本案相关联的（2015）绍虞民初字第1577号案件中，原告三源公司与被告浙江邦尔就3#厂房的租赁合同履行过程中曾形成书面的交房手续，但在本案合同涉及的1#厂房却没有任何交房手续；其次，涉案合同所指向的租赁场地（1666平方米），原告在庭审中已自认有部分场地早在2013年便出租给了案外人“徐冠货运托运部”使用，至今租赁关系尚在。再次，被告在1#厂房内实际使用的一间办公室位于该厂房的二层，但案涉合同约定的面积1666平方米根据房产证显示仅为一层，事实上，1#厂房的二层并没有做出房产证，故合同约定的租赁场地与被告实际在使用的二层的一间办公室并不能对应；最后，在（2015）绍虞民初字第1577号案件的庭审中，原告曾表示有一间临时办公室给被告方筹备医院免费使用而不收取租费。综上分析，对于被告辩称的涉案房屋租赁协议仅为备案所需而未实际履行的意见，该院予以采信。原告未提供证据证明涉案的房屋租赁合同已经交付履行，故对其主张房租费或使用费的诉请，该院不予支持。关于水电费，双方事先未作约定，且原告提供的证据亦不能反映被告使用产生的实际费用，故对此该院亦难以支持。关于原告主张的财产损失5000元，实系侵权损失，与本案房屋租赁合同系不同的法律关系，原告亦未提供证据证实损失实际存在，故对此该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告绍兴上虞三源新型建材有限公司的全部诉讼请求。本案受理费6760元，减半收取3380元，由原告绍兴上虞三源新型建材有限公司负担。二审中，上诉人三源公司向本院提交了下列证据：证据1.上虞邦尔2014年11月、12月份工资表及领付款凭证一份（均为复印件），证明吴炜娟是被上诉人员工，其收取上诉人水电费收据是职务行为；证据2.1＃厂房实际面积及租用期情况表一份、三源公司与徐汉荣签订的厂房租赁合同一份（复印件）、三源公司地籍现状图一份（复印件），证明1号厂房的实际建筑面积是2733.05平方米，徐汉荣所租用的只是1号厂房的一部分，上虞邦尔医院租用的面积是1537.55平方米；证据3.水电费明细及水电费发票一组，证明被上诉人总的所欠的水电费是17000多元，本案中上诉人向被上诉人主张的水电费是8979.38元，相应的收款收据已由被上诉人工作人员收取，但该笔费用被上诉人没有支付；证据4.照片一组，证明案涉房屋被上诉人已经实际使用；证据5.三源公司宗地图一组（复印件），证明本案所涉租用房屋的建筑占地面积是2230.93平方米而不是房产证上载明的1666.40平方米，同时结合局部二层建筑，证实邦尔医院实际租用1537.55平方米。三被上诉人质证认为，对于证据1，吴炜娟不是被上诉人员工，其行为不能代表被上诉人上虞邦尔；证据2不属于新证据，对证据三性均有异议，上诉人与徐汉荣的厂房租赁合同不能证明徐汉荣实际租用的面积，不能达到上诉人的证明目的，上诉人认为上虞邦尔实际租用的面积是1537.55平方米是不可信的；证据3不属于新证据，对于其关联性有异议，被上诉人完全有理由相信该水电费的实际使用人不是被上诉人；对于证据4的真实性不予认可，其形成时间无法确定，该照片中“医院筹备处”字样可以佐证上诉人在另案中的陈述是真实的，即有一、两间办公室是免费提供给被上诉人的；对证据5的真实性及关联性均不予认可。本院认证认为，证据1系被上诉人在（2016）浙0604民初6682号案中提交，对于其真实性本院予以确认，但该证据尚不能证实“吴炜娟”有权签收上述水电费单据，对于其证明力本院不予确认；证据2中1号厂房租赁情况表系上诉人单方制作，且被上诉人不予认可，本院不予确认，厂房租赁合同及地籍现状表不能达到上诉人的待证目的，本院不予确认；证据3无法反映系被上诉人上虞邦尔使用所产生的费用，故本院不予认定；证据4、5均不足以证实被上诉人实际租用了1号厂房中1573.55平方米面积的房屋，本院不予认定。三被上诉人在二审中未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的主要争议在于上诉人与被上诉人于2014年10月23日签订的《房屋租赁协议》有否实际履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，综合上诉人的举证情况及本院查明的事实，本院认为，上诉人三源公司关于该《房屋租赁协议》已实际履行的主张难以成立。首先，出租人负有交付租赁物的合同义务。本案中，上诉人三源公司并未提供充分的证据证实已将案涉1666.40平方米的房屋交付给被上诉人使用。双方没有形成书面的交房手续，也未对交接时水电费度数进行确认，然在三源公司与浙江邦尔就3＃厂房的合同履行过程中，双方曾形成书面的交接清单。其次，虽三源公司在原审中提交的照片可以反映出被上诉人曾使用三源公司1＃厂房中二层的一间办公室，但上诉人在（2015）绍虞民初字第1577号案件的庭审中明确陈述有一间临时办公室给被上诉人筹备医院免费使用，故亦不能仅依据被上诉人曾使用1＃厂房一间办公室进而认定双方实际履行了该租赁协议。再次，案涉《房屋租赁协议》载明的租赁面积为1666.40平方米，与产证面积一致，然上诉人自认有部分场地租给案外人使用。租赁面积为租赁合同的主要条款，在已有部分场地租给案外人的情况下，合同仍约定租赁面积为1666.40平方米显然并不合理，虽上诉人二审中提交了三源公司宗地图证明本案所涉租用房屋的建筑占地面积是2230.93平方米而不是房产证上载明的1666.40平方米，但是上述证据亦不能证明其向被上诉人实际交付并由被上诉人使用了1666.40平方米的房屋，况且上诉人主张被上诉人上虞邦尔实际使用的面积为1573.55平方米亦与合同载明的面积不符，而上诉人对此亦未作出合理的解释。最后，本案中，从被上诉人上虞邦尔办出营业执照、税务登记证等证件的时间与案涉《房屋租赁协议》订立的时间来看，被上诉人辩称的涉案房屋租赁协议仅为备案所需而未实际履行的意见具有高度盖然性。综上，上诉人三源公司提交的证据不足以证明案涉《房屋租赁协议》已实际履行的事实，故其应承担举证不能的不利诉讼后果，其要求被上诉人支付租金及占有使用费的诉请，缺乏相应的事实依据，本院不予支持。关于水电费，其虽提交了水电费发票，但不能反映系被上诉人使用所产生，吴炜娟收取水电费收据的行为亦不能证明被上诉人对其使用所产生的水电费的确认，其主张的侵权损失亦与本案系不同的法律关系，原审据此驳回其诉请并无不当。综上所述，上诉人三源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6760元，由上诉人绍兴三源新型建材有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵启龙代理审判员 张百元代理审判员 张亚彬二〇一七年六月十二日书 记 员 孙心怡 更多数据：搜索“”来源：