（2017）鄂01民终2081号

裁判日期: 2017-06-12

公开日期: 2017-06-21

案件名称

张志雄、武汉生态城碧桂园投资有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省武汉市中级人民法院

所属地区

湖北省武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张志雄,武汉生态城碧桂园投资有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省武汉市中级人民法院民事判决书（2017）鄂01民终2081号上诉人（原审原告）：张志雄，男，1978年10月15日出生，汉族，身份证住址武汉市江岸区。委托诉讼代理人：肖军文，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卉，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉生态城碧桂园投资有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区花山镇特1号。法定代表人：王明远，该公司董事长。委托诉讼代理人：王一，上海建纬（武汉）律师事务所律师。上诉人张志雄与上诉人武汉生态城碧桂园投资有限公司（以下简称碧桂园公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0111民初1625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理,现已审理终结。张志雄上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持张志雄的一审全部诉讼请求；2、本案的诉讼费用由碧桂园公司承担。事实与理由：一、一审法院对交付条件的认定有误，交付条件还应包括完成合同第12条约定的通知和出示义务，一审法院没有调查碧桂园公司应当履行的交付义务，不能确定合法交付条件及合法交付日期。二、一审判决推定律师调取证据的时间为张志雄应当知道的时间错误，二者没有必然关联性。三、一审调整违约金不合理，诉争合同为格式合同，且碧桂园公司没有提出业主损失小于合同约定，一审不应调整违约金。针对张志雄的上诉，碧桂园公司辩称，在合同约定的交付之日，房屋已符合法定交付条件，且提供了临时用电，符合了约定交付条件。张志雄已收房，不能按其上诉请求计算逾期交房违约金，请求二审法院驳回张志雄的上诉请求。碧桂园公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，驳回张志雄的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由张志雄承担。事实与理由：一审判令碧桂园公司按照日万分之二的标准向张志雄支付逾期交房违约金，属于适用法律错误，就供电达到使用条件而言，碧桂园公司完全履行了合同义务。就迟延供电而言，碧桂园公司没有过错，且已采取补救措施，提供了免费临时用电，没有给张志雄造成任何实际损失，依法不应再承担违约责任。针对碧桂园公司的上诉，张志雄��称，应当驳回碧桂园公司的上诉请求，并要求其承担一、二审诉讼费。双方合同第九条约定了交付房屋的条件及时间，碧桂园公司在合同约定的期限内未达到约定的交付条件，应承担违约责任。张志雄向一审法院起诉请求：1、判令碧桂园公司按照合同约定交付房产，并向张志雄出示合同第九条约定的相关验收文件；2、判令碧桂园公司赔偿张志雄因延期交付房产赔偿的违约金（自2015年3月15日计算至实际交付之日，暂计算至起诉之日为92,719.38元）；3、本案诉讼费由碧桂园公司承担。一审法院查明：2013年10月27日，张志雄（作为买受人）与碧桂园公司（作为出卖人）签订编号为湖130303970号《武汉市商品房买卖合同》及附件、附录（以下简称《合同》）。《合同》约定：买受人张志雄向出卖人碧桂园公司购买碧桂园生态城二期（观澜）项目第1幢3单元1层2号商品房一套，总房价款为950,968元整，约定付费方式为贷款付款，……。第九条，交房期限及条件。出卖人应当在2015年3月15日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。l、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政工程设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经过相关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；×；5、供电：在该商品房交付时达到使用条件；6、给水：在该商品房交付时达到使用条件；7、供燃气：在该商品房交付时达到使用条件；8、电信和有限电视的设施：在该商品房交付时达到使用条件；9、上述第l－4款约定的交房条件是指取得政府相关部门的验收文件，上述第3、5－8条约定的使用条件是指达到��受人可向水、电、燃气、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续的条件；10、×。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起×日内书面告知买受人。第十一条，出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十二条，交接。商品房��到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。……。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……。”另根据《合同》附件六补充协议书中载明，五、交楼手续，《商品房买卖合同》第十二条约定的“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人”的内容，变更为“商品房达到交付条件后，出卖人在约定的交付日期之前交付该商品房的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按约定的交付日期自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房，��因出卖人的原因导致买受人未能按期办理交楼手续的，出卖人承担逾期交楼的责任。2015年1月15日，碧桂园生态城二期（观澜）1#—3#楼项目取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，并在2015年3月15日前相继取得消防、人防、燃气、园林绿化、给水、排水、电信和有线电视等项目验收文件，2015年8月27日，供电经国网武汉供电公司验收合格，完成送电工作，符合正常使用条件。2015年9月11日，案涉房屋所在的碧桂园生态城二期（观澜）项目取得武汉市房地产项目竣工交付使用备案证。张志雄拒绝收房至今。一审法院认为，张志雄、碧桂园公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，建立了商品房买卖关系，亦是双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故张志雄、碧桂园公司的买卖合同是合法有效的，依法应受法律保护，双方均应按合同约定全面履行义务。而围绕双方商品房买卖合同法律关系，归纳本案的双方诉辩观点，本案的争议焦点为：碧桂园公司在交房过程中是否存在逾期交房的违约行为以及逾期交房违约金如何计算的问题。根据《合同》第九条约定，碧桂园公司应当在2015年3月15日前，将符合约定条件的商品房交付张志雄使用，而经审理查明约定交房日案涉房屋仅有临时用电，供电公司正式送电时间为2015年8月27日，故碧桂园公司已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金如何计算的问题。碧桂园公司提出按已交付房价款日万分之三的标准计算违约金过高，因碧桂园公司在交房前已向张志雄提供临时用电，并可无偿使用，相应减少了张志雄的实际损失，同时碧桂园公司已于《合同》约定交房日前取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，表明其商品房经验收合格，符合法定的交房条件，并符合除供电外其他的约定交房条件，故根据碧桂园公司的申请，基于张志雄的实际损失、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定碧桂园公司按已交付房价款日万分之二的标准支付逾期交房违约金。关于碧桂园公司应支付逾期交房违约金的截止日期，因张志雄于2015年11月24日已知晓案涉房屋于2015年8月27日取得供电部门的正式用电，其在合理的宽限期内，酌定该宽限期为7日，参照《合同》附件六补充协议书第五项的约定应于2015年12月1日前主动到碧桂园公司处办理交接房屋的手续。张志雄超过合理的期间逾期办理交接手续所产生的损失，应由其自行承担。故对张志雄要求碧桂园公司赔偿逾期交房违约金计算至实际交付之日止的诉讼请求，不予支持。故被告支付逾期交房违约金的期间应自2015年3月16日计至2015年12月1日止，即因约定交付日案涉房屋不符合约定交付条件，碧桂园公司应向张志雄支付逾期交房违约金49,640.53元（950,968元×0.0002/日×261日）。另，关于张志雄请求碧桂园公司按照合同约定交付房产，并向其出示《合同》第九条约定的相关验收文件的诉请，鉴于约定的收房条件已达到，张志雄已知晓，碧桂园公司无需再行通知，碧桂园公司在开庭时已将《合同》第九条约定的相关证明文件作为证据提交，碧桂园公司再向张志雄出示已无必要，故仅对张志雄要求碧桂园公司交付碧桂园生态城二期（观澜）项目第1幢3单元1层2号商品房的诉请予以支持。综上所述，碧桂园公司在向张志雄交付案涉房屋过程中存在违约情形，应向张志雄支付相应的违约金。同时碧桂园公司应向张志雄交付案涉房产，张志雄也应配��办理交接手续。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决：一、武汉生态城碧桂园投资有限公司于本判决生效之日起十日内向张志雄交付碧桂园生态城二期（观澜）项目第1幢3单元1层2号商品房，张志雄应配合武汉生态城碧桂园投资有限公司办理房屋交付手续；二、武汉生态城碧桂园投资有限公司于本判决生效之日起十日内向张志雄支付逾期交房违约金49,640.53元；三、驳回张志雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。��件受理费2,118元，由武汉生态城碧桂园投资有限公司负担1,041元，由张志雄负担1,077元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，张志雄的代理人李卉曾于2015年11月4日向武汉市住房保障和房屋管理局申请公开“碧桂园生态城二期（观澜）项目竣工交付使用备案相关信息”，该局于2015年11月24日向李卉书面回复《政府信息公开告知书》并附相关证明文件。本院认为，张志雄与碧桂园公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同的主要条款内容完备，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应依约全面履行合同义务。双方签订的合同第九条对交房条件已作出明确约定，碧桂园公司虽于2015年1��15日取得涉案房屋竣工验收备案，但直至2015年8月27日才正式通电，即至该日涉案房屋才达到合同约定的交房条件，故碧桂园公司存在逾期交房的违约行为，依照合同约定，应承担相应的违约责任。对碧桂园公司称已免费提供临时用电，逾期交房未给张志雄造成损失，不应再承担违约责任的上诉请求，本院不予支持。关于逾期交房的期间认定问题，张志雄认为一审判决推定其律师调取证据的时间为张志雄应当知道房屋具备交房条件错误，但客观事实是包括张志雄在内的众多业主的代理人李卉曾于2015年11月4日向武汉市住房保障和房屋管理局申请公开“碧桂园生态城二期（观澜）项目竣工交付使用备案相关信息”，该局于2015年11月24日向李卉书面回复《政府信息公开告知书》并附相关证明文件，一审据此认定张志雄此时应当知道房屋具备交房条件并无不当，张��雄的该上诉理由，与事实不符。关于张志雄上诉另称一审不应调整违约金。因碧桂园公司已提供临时用电，并可无偿使用，一审法院基于张志雄的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定碧桂园公司按已支付房价款日万分之二的标准支付逾期交房违约金，属于一审法院合理行使自由裁量权的范围，该酌定符合公平原则及诚实信用原则，并无不当，应予维持。综上所述，张志雄、武汉生态城碧桂园投资有限公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2118元，由张志雄负担1059元，武汉生态城碧桂园投资有限公司负担1059元��本判决为终审判决。审判长　　李斌成审判员　　安林锋审判员　　骆朝辉二〇一七年六月十二日书记员　　饶诗敏微信公众号“”