（2017）苏0115民初3624号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-06-27
案件名称
原告南京怡居物业管理有限公司与被告章寅、李桂英物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京怡居物业管理有限公司,章寅,李桂英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第三十六条第一款，第四十一条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款
全文
江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0115民初3624号原告：南京怡居物业管理有限公司（统一社会信用代码91320104771253268Y），住所地在南京市秦淮区中山南路369号601室。法定代表人韩世芬，总经理。委托诉讼代理人刘媛，江苏玄博律师事务所律师。被告：章寅，男，1975年1月5日生，汉族。被告：李桂英，女，1980年11月4日生，汉族。委托代理人章寅，暨本案被告。原告南京怡居物业管理有限公司（以下简称怡居物业公司）与被告章寅、李桂英物业服务合同纠纷一案,本院于2017年3月13日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员朱斌独任审判，于2017年4月19日公开开庭进行了审理。原告怡居物业公司的委托诉讼代理人刘媛，被告章寅、被告李桂英的委托诉讼代理人章寅暨本案被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡居物业公司诉称：其名称原为南京盈嘉物业管理有限公司（以下简称盈嘉物业公司），为一家经营物业管理的企业，2005年4月28日，其与南京盈嘉恒升实业有限公司（以下简称盈嘉实业公司）签订《前期物业服务合同》，2014年7月23日经工商部门核准盈嘉物业公司名称变更为其现在名称即南京怡居物业管理有限公司。2015年6月25日，其与盈嘉实业公司签订《前期物业服务合同补充协议》，约定由其为位于南京市江宁区禄口街道来凤路3号颐家名苑（颐家春天）小区（以下简称案涉小区）提供物业服务，其履行各项物业服务合同约定的义务。被告章寅、李桂英系案涉小区×××室房屋业主，根据《前期物业服务合同》内容约定及与业主商定，章寅、李桂英所有的案涉小区×××室（房屋面积133.69平米）应按照0.5元每平米的标准缴纳物业服务费用，章寅、李桂英共欠其自2008年9月23日至2016年12月31日的物业服务费6617.655元、公摊水电费用990元（10元/月×99个月）及违约金1521.531元（按所欠总费用的20%计算）未付，于2016年11月15日向章寅、李桂英邮寄律师函催缴上述费用仍未缴纳。故诉至法院，要求章寅、李桂英支付其物业服务费、公摊费、电梯费及违约金合计9129.186元。被告章寅、李桂英辩称：其确系案涉小区×××室业主，对原告怡居物业公司所主张的物业服务费计算方式、期限及数额均无异议，但自2012年1月1日至2016年12月31日房屋处于空置，该期间的物业服务费应当按照70%计算。怡居物业公司提供的物业服务存在瑕疵，小区内公共设施、门窗、游乐设施损坏后没有维护；楼前花坛损坏、消防设施加锁且没有年检、巡逻不到位；生活垃圾不及时处理、其他楼墙体开裂等，故只同意缴纳所欠物业服务费的35%。因怡居物业额公司未公示公摊水电费用明细，故其不同意按照10元/月的标准缴纳公摊水电费。因其不存在违约行为，故对于违约金不予认可。请求法庭查明事实，依法判决。经审理查明：2005年4月28日，原盈嘉物业公司与盈嘉实业公司签订《前期物业服务合同》，约定由盈嘉物业公司为案涉小区提供物业管理服务。2014年7月23日经工商部门核准盈嘉物业公司名称变更为其现在名称即南京怡居物业管理有限公司。2015年6月25日，原告怡居物业公司与盈嘉实业公司签订《前期物业服务合同补充协议》，约定由变更名称后的怡居物业公司继续为该小区提供物业管理服务，该补充协议作为合同附件，其他约定内容不变。章寅、李桂英系案涉小区×××室房屋业主，根据《前期物业服务合同》内容约定，章寅、李桂英所有的案涉小区×××室房屋应按照0.5元每平米的标准缴纳物业服务费用；业主办理房屋交付手续时代收代交的分摊公共能耗费为240元（届时按实际用量结算，并予公示），预收费用不得超过6个月。另查明，上述房屋自2016年10月4日至2017年4月19日处于空置状态，故章寅、李桂英欠怡居物业公司自2008年9月23日至2016年12月31日的物业服务费6577.548元。关于公摊水电费用，怡居物业公司未予公示但要求按照10元/月的标准计算，章寅、李桂英对此不予认可，要求怡居物业公司公示后据实结算。审理中，经本院现场调查，案涉小区存在部分区域公共绿地破坏严重，垃圾堆放、公共设施损坏等现象。上述事实，有准予变更登记通知书（复印件）、产权登记表（复印件）、前期物业服务合同（复印件）、前期物业服务合同补充协议（复印件）、现场照片（打印件）、律师函（复印件）、快递单（复印件）、勘验笔录及当事人陈述等证据证实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，被告章寅、李桂英系案涉小区×××室房屋业主，因上述房屋自2016年10月4日至2017年4月19日处于空置状态，故依照前期物业服务合同约定，章寅、李桂英应缴纳自2008年9月23日至2016年12月31日的物业服务费6577.548元。因怡居物业公司作为小区物业服务企业，提供的物业服务存在一定的瑕疵，本院根据现有证据并综合本案具体情况，酌定章寅、李桂英支付物业服务费用5262.04（按照80%计算）。对于原告怡居物业公司主张的违约金部分的诉请，因怡居物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，故本院不予支持。关于公摊水电费，因合同约定自业主办理房屋交付手续后预收费用不得超过6个月（240元），届时按实际用量结算并予公示，现怡居物业公司未予公示，章寅、李桂英不予认可，本院亦不予以支持。据此，依照《物业管理条例》第二十一条、第三十六条、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：一、被告章寅、李桂英于本判决发生法律效力之日起10日内向原告南京怡居物业管理有限公司支付物业服务费5262.04元。二、驳回原告南京怡居物业管理有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费25元，由原告怡居物业公司负担5元，由被告章寅、李桂英负担20元。本判决为终审判决。代理审判员 朱斌二〇一七年六月十二日书 记 员 戴阳 百度搜索“”