（2015）滨功民初字第1681号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-09-18
案件名称
天津开发区金桥商苑企业管理咨询服务有限公司与李林芳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市滨海新区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津开发区金桥商苑企业管理咨询服务有限公司,李林芳,刘振海
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨功民初字第1681号原告：天津开发区金桥商苑企业管理咨询服务有限公司，住所地天津开发区建材路50号开发区五金城C区26号。组织机构代码74401932-9。法定代表人：李国海，董事长。委托诉讼代理人：韩霞，该公司经理。委托诉讼代理人：李彤，该公司经理。被告：李林芳，女，1971年9月6出生，汉族，个体工商户，户籍地山东省滨州市滨城区，现住天津开发区。委托诉讼代理人：刘志刚，天津华声律师事务所律师。第三人：刘振海，男，1963年1月31日出生，汉族，无业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：朱丹，天津安泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：佐思嘉，天津安泽律师事务所律师。原告天津开发区金桥商苑企业管理咨询服务有限公司（以下简称金桥公司）诉被告李林芳、第三人刘振海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金桥公司的委托诉讼代理人李彤、韩霞，被告李林芳的委托诉讼代理人刘志刚，第三人刘振海的委托诉讼代理人朱丹、佐思嘉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2011年1月签订为期半年的《临时房屋使用协议》，约定原告将位于金桥商苑五金电器城的C区20号房屋出租与被告使用，被告支付租金。被告已依约支付租金21500元。但是租期届满后双方未续租，被告亦未支付房租。原告现向法院起诉，请求判令：1、被告给付原告2013年1月至2015年12月的房租及利息（以原协议租金标准计算）；2、诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张，提供如下证据：1、临时房屋使用协议，证明原告与被告签订房屋租赁协议，期限半年，租期届满后，在未续签新的合同情况下，被告继续使用该房屋，未向原告支付房租；2、（2015）二中民申字第0056号等民事裁定书，证明经前案申诉后，审监庭作出民事裁定书，认为原告是五金城的合法唯一经营管理者，具有对商户签订合同、收取租金的权利；3、出资证明、工程建设合同书、三建公司的证明，证明五金城系由原告全部出资建成，2005年9月6日竣工结算，与三建公司不存在拖欠工程款；4、五金城的房产证和协议书，证明五金城系天津开发区商口商业管理处与原告合作建设，原告投入全部资金，商口商业管理处为房屋产权人。双方于2005年5月16日签订协议，约定该单位名下金桥商苑五金电器城的房屋，由原告以自己的名义对外出租并收取租金；5、五金城商户不同时期的购物凭证、名片、录像、张振江书证，证明五金城各商户至今仍在经营，没有更换管理人员，自开业以来从未关门停止经营活动；6、天津市滨海新区公安局行政处罚决定书（2015）第110号，证明刘振海强占五金城经营场地，打伤原告经营管理者，公安机关已作出行政处罚；7、原告向刘振海发出的函件，证明原告通知刘振海停止侵权和违法行为，将所收取的各商户交纳的租金全部返还原告，立即将五金城刘振海方的全部人员撤离，对雇佣人员殴打原告员工的行为道歉，将所持有的与五金城商户签订的租赁合同原件全部交付原告；8、通告，证明原告对五金城实施管理，通知各商户交付租金；9、天津市人民检察院（2015）津检民监字第46号通知书，证明天津市第二中级人民法院（2014）二中保民终字第0171号民事判决，已被天津市人民检察院提起抗诉。被告辩称，由于租户被起诉，影响正常经营，故在2012年11－12月期间与第三人办理退房协议，退出经营。商城管理方考虑到商场的正常运营，与各商户协商并达成一致意见，保持原商户名称不变，以家庭成员或者合作伙伴、朋友的名义继续经营，实际经营人还是原商户，此后，不再以承租人名义交纳租金，而以商户门牌号交纳房屋使用费。此做法目的为减少商户诉累。目前商户不拖欠租金，已将房屋使用费全部交与第三人。请法院依法裁判。被告为证明以上辩解意见，提供如下证据：1、退房协议，证明被告已于2012年年底前办理退房协议，退出经营，不存在支付2012年12月之后租金的问题；2、（2012）滨功民初字第1747号民事判决、（2012）二中速民终字第2080号民事判决，证明前案经两审终审判决确认原告和刘振海共同经营五金城，刘振海多次以管理者身份向商户收取租金，对此原告未持异议，因此刘振海作为实际经营者与各被告办理退房协议、收取租金合情合理；3、（2013）滨功民初字第196号民事判决、（2014）二中保民终字第0171号民事判决，证明原告与刘振海合伙协议纠纷，经两审终审判决，明确双方权利义务有效，均应依约履行。事实上，自2011年7月至今，刘振海实际经营管理五金城，有权与各商户收取租金、办理退房手续；4、（2015）滨功民初字第1028号等案件受理通知书，证明各商户已退租，当时所交纳原告的押金一直未予退还，为此起诉退还押金，本案诉讼过程中，退押金案件已办理撤诉手续。第三人称，第三人确已收取各商户所交纳的房屋使用费，收取费用以各商户的门户号为基础。各商户与原告多次成讼，纷纷要求退租。第三人考虑到退租的后果，会给原告及第三人均造成损失，第三人同意各商户不再以原承租人名义继续承租，且比照原租金标准给予各商户使用费相应减免。对于让免的部分，同意承担相应的法律后果。第三人就上述陈述意见，提供如下证据：收款收据，证明第三人先后于2014、2015年收取被告承租商铺的房屋使用费情况。经审理查明，原告与被告于2011年1月21日签订《临时房屋使用协议》，约定位于天津开发区金桥××五金电器城C区20号房屋，由被告租用，用于五金电器、机电、线材、橡胶、涂料、油漆、工具类商品的经营。期限为2011年1月23日至2011年7月22日，共六个月，租金为21500元。保证金3000元。协议终止，被告将房屋及时完整交付原告，原告及时办理退场结算手续，退还保证金。上述协议签订后，原告向被告交付房屋，被告开始入住房屋用于经营，被告依约向原告交付协议约定的租金。该协议期满后，双方未续签租赁合同，被告仍继续使用该房屋用于经营活动，但未向原告交付房租。双方因欠租问题成讼，本院于2012年6月18日做出（2012）滨功民初字第1363号民事调解书，双方约定签订租赁合同，期限为2012年6月1日至2013年5月31日，租金标准43000元；被告于2012年6月25日前将6个月的房租21500元一次性交付原告等。此民事调解书经原告申请执行，已执行完毕。2012年12月至2013年5月31日期间的租金，被告一直未予交纳。本案庭审中，原告、被告及第三人表示，2012年12月租金问题，另案解决。被告实际使用房屋期间，已交付租金或使用费，且已收取相应收据。第三人出具证据显示，针对被告承租的C－20房屋，2014年12月23日收取2014年3-12月房屋使用费35000元，2015年11月9日收取全年房屋使用费42000元，上述收款收据均加盖第三人个人名章。第三人当庭表示，对于所收取的费用与原租金标准的差额部分，同意承担责任。另查，坐落于天津开发区建材路××五金电器城房屋，建筑面积为7568.62平方米，所有权人为××开发区商口商业管理处（现更名为天津市商务委员会开发区办事处）。原告与天津开发区商口商业管理处签订协议书，双方约定在原告未取得产权证之前，商城的全部建筑物所有权××开发区商口商业管理处所有，该单位委托原告将商城的70%房屋行使使用管理权，用于协议约定的范围内进行经营，收入归原告，期限20年，可以由原告以自己的名义对外出租委托使用管理的房屋，以原告的名义与商户签订房屋租赁合同，租赁合同符合协议及附件的相关约定和要求。目前，天津市商务委员会开发区办事处认可上述协议的效力。又查，第三人与原告法定代表人李国海于2005年8月18日签订协议，主要内容为：双方合作共同投资建设五金电器城项目，第三人占49%，李国海占51%，在投资成本回收后，除经营管理、税务等费用外为利润，分配按投资比例进行分配。李国海与第三人的合伙协议纠纷已经天津市和平区人民法院作出（2011）和民三初字第898号民事判决，判决上述协议有效；天津市第一中级人民法院作出（2013）一中民二终字第111号民事判决，驳回上诉，维持原判，上述民事判决现已发生法律效力。刘振海起诉金桥公司合伙协议纠纷案件，已经本院作出（2013）滨功民初字第196号民事判决，判决金桥公司支付刘振海利润分配款；天津市第二中级人民法院作出（2014）二中保民终字第0171号民事判决，驳回上诉，维持原判。天津市高级人民法院作出（2016）津民再2号民事判决，维持（2014）二中保民终字第0171号民事判决，上述民事判决已发成法律效力。本院认为，原告依照与案外人天津开发区商口商业管理处的协议约定，与被告签订房屋租赁协议，出租由案外人天津开发区商口商业管理处委托使用管理的房屋，收取租金，该租赁协议不违反原告与案外人天津开发区商口商业管理处协议约定的内容，应为合法有效，双方均应依协议约定履行各自的义务。租赁协议终止，双方未再续签租赁协议，被告仍继续使用房屋用于经营活动。依照《合同法》规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。按上述法律规定，双方形成不定期租赁关系，被告仍应按原租金标准支付房租。原告主张协议终止后至双方再达成租赁协议之前期间的房屋使用费，应为房租，被告应予支付。本案经庭审质证，现有证据证实被告已先后向商城管理者商城管理室交付了2014-2015年期间的租金，收取了由第三人签章的收取租金的专用收据。第三人当庭表示，对于所收取的费用与原租金标准的差额部分，同意承担责任。至此，可以认定被告已尽到承租人支付租金的义务，故原告再度要求被告向其支付2013-2015年期间的租金，有悖公平公正的原则，本院不予支持。现原告一再强调金桥公司系该五金商城的合法经营主体，刘振海不具有经营管理权，故第三人已收取的租金应交付原告，以及所实际收取的租金低于原租赁协议租金标准，而产生相应差额，应一并给付原告，并承担相应利息，上述主张与本案原、被告之间的租赁合同关系，不属于同一法律关系，应予另行解决，本案不予审理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告天津开发区金桥商苑企业管理咨询服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2880元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长 宋增义审 判 员 罗 东人民陪审员 张金明二〇一七年六月十二日书 记 员 王增艳附：法律释明《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 来自：