（2017）粤0303民初8844号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-12-01
案件名称
深圳市聚祥和物业管理有限公司与被告关力立物业服务合同纠纷民事判决书
法院
深圳市罗湖区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市聚祥和物业管理有限公司,关力立
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0303民初8844号原告：深圳市聚祥和物业管理有限公司，住址深圳市罗湖区畔山路银通住宅综合楼507，统一社会信用代码914403001923731507。法定代表人：黄裕平。委托诉讼代理人：李洪。委托诉讼代理人：曾招成。被告：关力立。上列原告深圳市聚祥和物业管理有限公司与被告关力立物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾招成，及被告关力立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付2007年12月1日起至2016年11月30日期间拖欠的物业管理费、本体维修基金、水费、排污费、垃圾处理费、停车费合计人民币42848.1元；二、判令被告立即支付所欠物业管理费之延期利息（以每月所欠物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2007年12月6日起算，算至被告实际清偿之日止）；三、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告是深圳市罗湖区布心阳光明居逸明轩A座1202的业主。2007年7月16日起，原告与深圳市罗湖区阳光明居业主委员会签订了阳光明居《物业服务合同》。根据前述合同的有关条款，被告应于每月5日前缴交当月的物业服务费，具体包括管理费、本体维修基金等各项费用。自2007年12月1日起至2016年11月30日止，被告一直未按合同约定缴纳物业管理费，期间拖欠物业管理费35147.52元，本体维修基金3379.14元，水费及排污费1543.44元，垃圾处理费1458元，停车费1320元，以上费用合计人民币42848.11元。并对原告每月派发的收费催款单置之不理，拒绝签收。期间虽经我司工作人员以书面、电话、上门催缴等方式催收，但被告依然置若罔闻。原告认为，原告根据与业主委员会签订的合同规定提供相关物业管理服务并收取或代收各项费用合法有效，被告拒绝缴交各项费用属于严重违约行为。为此原告被迫依法起诉，请法院判准上述诉讼请求。被告辩称，我是内地退休职工，我的养老金让我在深圳请不起律师，我也不知道这个状子该怎么写符合要求，通过这几天的学习还是十分困难，可是我只想依据证据把所发生的事实讲清楚，恳请法官依法裁定为盼。一.请求事项：1.依法确认聚祥和在提供物业服务中存在欠缺和过错；2.依法认定由聚祥和承担砸车损失23000元及修车费用1400元；3.根据《深圳市关于物业管理服务收费若干问题的通知》，要求退还装修时收取的管理费400元、工人出入证10元、装修许可证20元。退还停车1C卡工本费30元。4.依法赔偿被盗损失（本人多次要求聚祥和去派出所了解，均不予理睬)；5.依法补给答辩人自2003年至2007年11月所缴纳的管理费及各项费用的正式税务发票21521.11元；6.根据《物权法》第七十九条规定，依法要求聚祥和公示2003年至今维修基金收入明细账务；7.依法要求聚祥和公示小区广告收入及分配给业主的明细账；8.依法要求聚祥和公示小区停车费及分配给业主的明细账；9.依法拆除清理架空层居住人员，改变小区卫生环境；10.聚祥和提供的证据目录2落款是该公司2016年11月30日打印的所谓书面催收单，请问：是在什么时间由什么人给过我本人。11.依法要求质证，请聚祥和历届老板及管理员证明答辩人多年来多次主动找过要求妥善解决管理费一事；12.聚祥和提供的证据目录5，本人没有收到。房产证我是在2011年4月18日登记办理的。2011年是通过在贵院打官司拿到房产；13.依法驳回聚祥和不客观的收费、滞纳金及诉讼费要求。我们在2003年12月与阳光明居管理处办理了装修手续，屋内什么都没动，只是把地面铺了地板砖，因为这个房子不是我们的，我还在内地上班，当时管理处的甘浩弘主任都知道，还经常说：老曾（开发商经理曾建国）给不给你们这个房子还不一定。因为装修，我们交了2000元押金，400元装修管理费，两张出入证20元，装修许可证一张20元，在规定的时间内完工。（见附件1)2.2004年2月20日我们与聚祥和物业公司阳光明居管理处签订了《入住协议》、《入住通知书》、《聚祥和物业公司委托银行代收款协议书》、《业主公约》，发给了署名是大永盛房地产阳光明居管理处的《阳光明居住户手册》、《阳光明居业主公约》、《阳光明居住宅质量保证书、使用说明书》。从2003年7月至2007年11月，虽然这个房子不是我们的，我还在内地上班，孩子在内地上学，多年也只是暑假偶住，我们从未欠交过任何费用。从聚祥和提供的证据也可以充分说明。这期间，因为我孩子大学要毕业，在2004年10月，我们支付了12万元多，给孩子买了一部大众系列高尔小轿车(现存的还有照片、购车第一次缴纳的养路费发票、邮政同城速递行驶证及登记证书详情单、上海大众邮寄密码单据、修车记录，见附件)，刚买了不到3个月在2005年1月20日左右，车子放在阳光明居院内露天停车位，被在院子内修电线的电杆砸了，当时砸了后，由聚祥和物业保安刘队长等用水冲洗后才按门铃叫我们，我们下楼后，看到还没有交到孩子手里的新车被砸，是谁都会难过的，当时在楼下的位置正好一抬头正面就可看到聚祥和办公室阳台，我也是无意间抬头看见聚祥和甘浩弘主任和当时的物管员万定让正躲在阳台墙后面往下看，直到今天也没有聚祥和任何人给说一声道歉的话，就这样物业费仍在交。这之后因为院子常常停水，有时早上起来没水就用马桶水箱里面的水凑合着洗脸刷牙，特别是天气炎热老家来人，又没水洗又没水做饭，我们俩一起、单独多次去聚祥和办公室或在院子里碰到甘弘主任或万定让，就像哀求他们一样说如果停水请你们通知一下我们。有一次暑假老家来人，我出去买菜回来走到大门口碰到邻居跟我说，又停水了，说聚祥和提前打电话阿姨接的水，还说如果你们没水到我家来拿，我到家问果然没有人打电话通知，天气酷热洗什么都没水，多少次都是这样，把人气得出不了门。请他们出来澄清这些事实。还有院子里有线改数字电视时，是聚祥和办公室顶楼的1202号住户把他们的房号写成我们家的房号，向聚祥和反映了多次也不更改，那时我刚刚到深圳假期有限，人生地不熟，跑了多个地方因为登门办理社区在变都办不成，我就又去了聚祥和办公室，甘浩弘主任就把楼上的那户业主叫下来，是个年轻女的，甘浩弘对人家特别热情，又让座又倒水还主动说让人家把资料拿下来，他去给办，可是天气炎热，我跑了多次没办成，甘浩弘一不让座二不给倒水三不提出协助办理。邻居家装一部空调，甘浩弘带领物业公司的人来给设计，装这好装那好，我们家装了五部空调也没见他们上门给帮助指导过。还有一次有人敲门，我刚一开门，外面的人就对我拍照，我就问你们为什么拍照，他们说是甘浩弘报的资料说房子不是我们的，就要按出租对待，我当时十分气愤。因为发生了这么多事，根据《阳光明居住户手册》，聚祥和没有执行落实其条款，根据条款来对照，理屈的事他们不理不解决，我多次提出砸车连一句道歉的话都没有，甘浩弘就推这推那理由，我说管理费停车费都交着，修电杆，按照常识电杆半径之内都不应该有人有物，修之前为什么不通知我们把车挪开，车砸了冲洗了才告知我们，条款里讲24小时有人执勤巡逻，如果多少有一点责任心就能避免损害业主利益的事情发生。车被砸后我们付费把车修了然后又把车卖了，3个月中一买一卖亏损了2万多元。鉴于此，我不得采取这样的办法，后来甘浩弘提出要管理费的事，我说这也是你们逼出来的，什么时候把这2万多扣出来，我就什么时候再交管理费。谁料到这2万多还没扣到，在2012年6月1日晚上7时（报警登记表见附件5),我回家拿衣服，发现家里被盗，并及时报警。就这聚祥和至今没有一个人过问过。这期间经手过甘浩弘、关姓、孙波、高姓、某姓（记不起)、二次关姓、曾月英、黄伟仕等经理，还有的记不清了。除了现任的黄经理我没有交公安部门出具的被盗报警登记表外，其他的我都多次主动反映情况并递交了。被盗后，派出所主管马警官说顶楼后墙管理处钉的晒衣服的钉子要处理掉，有助于小偷攀爬，我跟聚祥和说了多次无人过问。丢失的东西见附件。就这样，我们夫妻俩、我个人、代表我丈夫多次主动找到聚祥和提出协调解决管理费一事，特别是在2015年的1月2日，我们夫妻俩又一次到聚祥和办公室，当时是曾月英经理在，我们提出，一个砸车接着又被盗，给孩子买的全部结婚黄金、白玉首饰、我在职时做收藏保存了多年的赞新的多版面百张人民币，连号的、豹子号的、几部照相机、金表等全部被说你们可以去派出所了解一下情况，几任经理我都这么说，至今无人去问，不履行合同只管要钱。我只所以提出这次，是因为我丈夫这时己经病情十分严重，他很想在他走之前把这个问题解决了，担心给我留下麻烦，就在2015年的5月21日他在深圳走了。为了看病，几年来因为长期呆在北京、西安（离老家近)、深圳治疗化疗，在外地住、吃、陪人、无数次的往返机票、四处求医的自费药物花去了我们几乎全部积蓄。在我多次提出要见该公司总经理（至今未见）的要求下，大概在2016年的时候具体时间我记不清了，聚祥和给我打电话，我赶回去，他们提出打8折，我没有同意，我很伤心，他们根本不顾及业主的切身利益，对所发生的事故不闻不问，不换位思考，给我们精神上造成长时间的痛苦，无处去说理，从而逼得业主不得不选择这样做。更为欺负人的是，楼下业主在重新装修时，把阳台及窗户的防护网向外加宽比任何一家都明显，我不知道聚祥和是怎么批准的，而住了十多年都没有发生的事发生了，这样我们家的空调排水管就滴在了楼下的雨棚上，楼下的见面就骂，这次聚祥和倒是“上门了”现任的黄伟仕除了多次打电话当面说还专程到家里来说，我本来心情很低沉不想跟他们多说，我便主动花了四百多元钱处理了。我们的架空层停车位十多年了，他们想让谁停车，连起码的礼节都没有，招呼都不打一个，说换就把我们的车位牌子换了，不争吵就不给退回来。有问题可以沟通，总是做让人不愉快事。在2016年年初，我回到家发现一张什么白纸黑字的东西贴在了我刚刚为迎接新年贴好的对联福字上，带上眼镜一看才知道是律师函。哪个地方不能贴，这种做法是不是过于欺负人，从而激化矛盾。2016年12月25日，我和保姆带着孙子在家罗湖家里住了四个多月，中午一点多离开，就在当天晚上16:00点左右邻居家发现有两个小偷翻楼顶进入我家阳台在撬锁，邻居立刻大声叫喊引来保安，才再一次避免被盗。因顶楼公共落水口处漏水，邻居装修时，工人在此处方便，天气炎热干旱尿水漏到我家楼下，又臊又臭，几次去聚祥和反映，至今无人过问。......这样不近人情的事例太多了。聚祥和提供的证据目录1.《物业管理合同》期限2007年7月16日起至2010年7月15日止三年；《物业服务合同》2013年6月1日起至2018年5月31日止五年。我是第一次看到。根据《合同法》第四十六条，这期间合同中断了两年，是否还有权收取管理费。《物业服务合同》部分条款与其张贴在楼道里的，由罗湖区综治办、罗湖公安分局的宣传资料要求相违背，难道业主家天天被盗、坏人天天在小区行凶伤害都与聚祥和无关吗，不对的都是业主，这样的物业是不是形同虚设。综上所述，根据《中华人民共和国物业管理条例》第三十六条第四十七条；《物权法》；《合同法》第四十六条、第五十三条第二款、第六十条、第一百零七条；《深圳经济特区物业管理条例〉人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条；《中华人民共和国消费者权益保护法》第七条、第八条、第十一条、第十六条；《深圳市关于物业管理服务收费若干问题的通知》等法律法规，深圳市大永盛房地产开发有限公司阳光明居管理处《阳光明居业主公约》、《阳光明居住户手册》之规定，鉴于以上事实，恳请法官予以全面调查，支持弱者，依法裁定为盼。经审理查明：一、2010年12月10日，本院作出（2010）深罗法民三初字第1230号民事判决书，认定：1、原告于2002年11月20日开发商深圳市大永盛房地产开发有限公司（以下简称大永盛公司）签订购房协议，约定原告购买涉案的房产，原告并与大永盛公司于2006年11月7日签订正式的深圳市房地产买卖合同（现售）；该合同签订后原告于2006年11月10日办理了入伙手续入住涉案房产至今。已经生效的上述1230号民事判决，判决涉案房产归原告所有，并判决大永盛公司协助原告办理过户手续。涉案房产于2011年4月18日过户登记至原告名下。二、原告与罗湖区阳光名居业主委员会分别于2007年7月16日、2013年5月21日签订《物业管理合同》各1份，约定：原告为阳光名居小区提供物业服务，合同期限分别为2007年7月16日至2010年7月15日、2013年6月1日至2018年5月31日，物业服务费收费标准为住宅每月每平方米为人民币2.6元(以下均为人民币)。其中第2份合同还约定了停车服务费标准为露天车位110元/个/月。庭审中，被告称其不清楚从何时开始未缴纳物业费等费用，并称原告作为证据提供的收费通知单，被告有时能收到，有时收不到。三、原告于2017年4月6日诉至本院。原告庭审后被告补交了深圳市经营性停车场许可证复印件、深圳市城市供排水合同的复印件各1份。以上事实，有（2010）深罗法民三初字第1230号民事判决书、不动产权资料电脑查询结果表，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，原告与小区业主委员会签订的两份物业管理合同，符合法律规定，均合法有效。被告作为涉案房产的业主，事实上接受了原告提供的物业服务，故应按照物业管理合同约定的标准缴纳各项物业费用。考虑被告拒不缴纳物业管理费用的原因系当初汽车在小区内被损坏以及被告不满意原告的服务态度等，同时因原告并未提供充分有效证据证明存在诉讼失效中断的情形即其在本案起诉前通过合法有效方式向被告主张了未交纳的费用，故本院从化解双方多年矛盾，减少讼累的角度出发，按照2年诉讼时效的规定，酌定被告应向原告交纳从本案起诉日倒推2年期间的各项物业服务费用。经计算具体为：物业服务费为7809.36元、本体维修基金为750.9元、垃圾处理费324元，合计8884.26元。原告主张的水费、排污费，原告未能提供具体水表读数作为佐证，本案对此不作处理。原告主张的停车费，已经超过2年的诉讼失效，本院不予支持。被告在答辩状中所提的多项要求，并非反诉，本案不作处理，被告可另寻途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下，一、被告应于本判决生效之日起十日内，向原告支付2015年4月6日至2017年4月6日期间的物业管理费、本体维修基金、垃圾处理费合计人民币8884.26元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币436元，由原告负担人民币346元、被告负担人民币90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李春华二〇一七年六月十二日本件与原本核对无异杨玲书记员 张鑫 来源：百度搜索“”