（2017）鄂01民终1842号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-06-27
案件名称
徐敏、新世界嘉业（武汉）有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐敏,新世界嘉业（武汉）有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终1842号上诉人（原审原告）：徐敏，女，1965年10月27日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：罗勤，湖北乙千律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新世界嘉业（武汉）有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区关山大道353号I座。法定代表人：黄兆民，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾钢，湖北中和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷赞，湖北中和信律师事务所律师。上诉人徐敏因与被上诉人新世界嘉业（武汉）有限公司（以下简称新世界公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院(2016）鄂0192民初3045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案受理后，依法组成合议庭于2017年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人徐敏的委托诉讼代理人罗勤、被上诉人新世界公司的委托诉讼代理人曾刚、雷赞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐敏上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。2010年9月，新世界公司办理国有土地使用权证书上载明的使用年限为50年，新世界公司网站以此对外宣传。2016年徐敏购房时，新世界公司售楼部张贴的国有土地使用权证、双方签订的商品房买卖合同和备案合同均为50年。新世界公司改为40年，应依法承担赔偿责任。二、一审法院程序错误。新世界公司出示的证据为复印件，一审法院未对原件进行质证。三、一审法院适用法律错误。一审法院应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判令新世界公司对地铁站设置问题承担违约责任。被上诉人新世界公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。新世界公司对案涉土地使用权变动没有任何过错。地铁改变规划是政府行政行为，宣传册只是广告，不是合同条款。徐敏请求的赔偿数额及计算依据没有事实和法律依据。徐敏向一审法院起诉请求：新世界公司赔偿损失155007元并承担诉讼费用。一审法院认定事实：新世界公司以出让方式取得位于武汉东湖新技术开发区关山大道以东、雄楚大道以南地块（性质为商务金融用地）后，于2010年9月2日办理了《国有土地使用权证》（武新国用2010第××号），该证上载明使用权终止日期为2060年4月19日。新世界公司在该地块上开发建设了光谷新世界中心A地块商品房（用途为办公），并于2016年2月16日取得《武汉市商品房预售许可证》。新世界公司在进行售房宣传时，将上述终止日期为2060年4月19日的《国有土地使用权证》复印件张贴公示，并宣称该处规划有11号轨道交通新南路站（注：宣传册标明：政府规划）。2016年5月20日，徐敏与新世界公司签订《武汉市商品房买卖合同》约定购买该光谷新世界中心A地块商品房写字楼B幢20层7号房，建筑面积140.17平方米，总价款2605858元，该合同列明建设依据有《国有土地使用权证》（武新国用2010第050号），土地使用年限自2010年4月19日至2060年4月19日止等内容。该合同中未约定周边地铁站规划内容。2016年7月11日，新世界公司就上述地块取得不动产登记证书（鄂20**武汉市东开不动产权第×××××号），该不动产登记证书上列明的使用期限为2010年4月20日起至2050年4月19日止。武汉市不动产登记局在原《国有土地使用权证》（武新国用2010第××号）记事栏上批注：根据《国有建设用地使用权出让合同》，该宗地终止日期更正为2050年4月19日。其后，新世界公司通知徐敏土地使用权期限有变化，要求修改原合同重新签订，徐敏认为该变化造成其损失，要求赔偿，双方未能协商一致。一审法院认为，徐敏与新世界公司签订《武汉市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，为有效合同，对双方有法律约束力。关于国有土地使用权的期限问题。《中华人民共和国土地管理法》确定了建设用地属国家所有，单位、个人进行建设需要可以经申请后取得使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四条规定：“土地使用权出让最高年限由国务院规定”。国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年，（二）工业用地五十年，（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，（四）商业、旅游、娱乐用地四十年，（五）综合或者其他用地五十年”。故，国有土地使用期限最长年限由国务院确定，地方土地管理部门或建设用地申请人均不得超出该规定范围确定使用期限。本案中，新世界公司售房时已公示案涉土地为商务金融用地，按上述规定其最高使用年限为40年，新世界公司依《国有土地使用权证》上关于土地年限的错误记载，与买方在售房合同中约定土地使用年限50年，该条款内容是对房屋所用土地概况的记载，而不构成新世界公司就土地年限问题进行的承诺，新世界公司也无权作出超出法律规定期限的承诺。对该记载错误，新世界公司作为专业地产开发单位应更清楚了解各土地类型的年限规定，其没有及时发现、告知买方有过失，但徐敏作为商业地产投资人也有了解有关法律规定的必要和注意义务。在现有证据下，不足说明新世界公司利用该年限记载错误对买方进行了诱导或谋取了不当利益，也无证据显示土地年限对房屋价格构成造成了实质性影响。而结合现行法律规定，土地使用期限到期后自动续期，徐敏主张的损失依据不足。故对徐敏的赔偿请求不予支持。关于地铁站设置问题，属于政府规划事项，是否有调整不属新世界公司可以决定的事项。据现有证据，新世界公司在宣传附近有地铁站的时间区段，政府确有相应规划意向文件，且新世界公司标注了“政府规划”，不属虚假宣传，对徐敏就此提出的赔偿请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第七条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回徐敏的诉讼请求。本案案件受理费减半收取1700元，由徐敏负担850元，新世界公司负担850元（此款徐敏已预交，由新世界公司于本判决生效之日起十日内直接向徐敏支付850元）。二审中，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，新世界公司陈述涉案地块原规划有11号轨道交通新南路站，后因地铁规划变更，该站取消。徐敏对新世界公司陈述的地铁规划变更情况予以认可。本院认为：本案应围绕徐敏的上诉请求及理由进行审理。关于徐敏主张新世界公司将国有土地使用权期限改为40年，应承担赔偿责任的问题。案涉土地用途为商务金融用地，根据相关法律、行政法规规定，该类土地使用权出让最高年限为40年。新世界公司依《国有土地使用权证》上关于土地年限的错误记载，与徐敏签订的售房合同中载明土地使用年限50年，但该条款内容是对房屋所用土地概况的记载，而不构成新世界公司就土地年限问题进行的承诺，新世界公司也无权作出超出法律规定期限的承诺。徐敏既未举证证明新世界公司利用该年限记载错误对其进行了诱导或谋取了不当利益，也无证据显示土地年限对房屋价格构成造成了实质性影响。故徐敏的该项上诉理由及相关上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于徐敏主张新世界公司应对地铁站设置变更承担违约责任的问题。新世界公司在宣传册上虽宣称该处有11号轨道交通新南路站，但已标明政府规划，根据一、二审查明事实，新世界公司该项宣称并非虚假宣传。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，新世界公司在宣传册中并未承诺涉案房屋附近一定有地铁站，政府规划事项可能调整、变更，而是否调整、变更不属新世界公司可以决定的事项，故新世界公司的相关宣传不应视为合同内容。对徐敏的该项上诉理由及相关上诉请求，本院亦不予支持。关于徐敏称一审法院未对新世界公司提交证据的原件进行质证，存在程序错误的问题。经本院审查，一审开庭时，新世界公司提交的商品房买卖合同为复印件，徐敏要求对原件重新质证，之后庭审调查中，双方均确认徐敏与新世界公司签订的合同载明土地使用年限50年，且未签订新的合同。一审法院根据双方当事人的陈述查明相关事实并无不当，且即便徐敏所述成立，亦未对查明事实造成影响，并非严重违反法定程序的情形。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3410元，由徐敏负担。本判决为终审判决。审判长 熊 青审判员 骆朝辉审判员 安林锋二〇一七年六月十二日书记员 舒 渲 来自