（2017）赣09民终84号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-08-16
案件名称
肖继红、肖思浩物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省宜春市中级人民法院
所属地区
江西省宜春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
肖继红,肖思浩,肖继文,杨平,肖君扬,宜春安居物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣09民终84号上诉人（原审被告）:肖继红，女，汉族，1971年6月15日出生，江西省丰城市人，住北京市海淀区，上诉人（原审被告）:肖思浩（肖继红之子），男，汉族，1997年4月21日出生，江西省丰城市人，住北京市海淀区，以上二上诉人共同的委托诉讼代理人：肖志仁（肖继红之父），男，汉族，江西省丰城市人，住宜春市袁州区，以上二上诉人共同的委托诉讼代理人：宋波，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。上诉人（原审被告）:肖继文，男，汉族，1974年11月23日出生，江西省丰城市人，住江西省宜春市袁州区，上诉人（原审被告）:杨平（肖继文之妻），女，汉族，1973年6月23日出生，江西省上高县人，住江西省宜春市袁州区，上诉人（原审被告）:肖君扬（肖继文之子），男，汉族，2000年9月20日出生，住江西省宜春市袁州区，以上三上诉人共同的委托诉讼代理人：宋波，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：宜春安居物业服务有限公司，住所地：江西省宜春市宜阳大道88号宜人华府内，统一社会信用代码：91360900751113524R。法定代表人：汪雪琴，该公司经理。委托诉讼代理人：周国强，男，汉族，1987年9月2日出生，江西省吉安县人，宜春安居物业服务有限公司员工，住江西省吉安市新干县，委托诉讼代理人:刘信峰，男，汉族，1978年4月19日出生，江西省宜春市袁州区人，宜春安居物业服务有限公司员工，住江西省宜春市袁州区，上诉人肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬（以下简称五上诉人）因与被上诉人宜春安居物业服务有限公司（以下简称安居公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2016）赣0902民初1279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人肖继红、肖思浩的委托诉讼代理人肖志仁、宋波，上诉人肖继文及上诉人肖继文、杨平、肖君扬的委托诉讼代理人宋波，被上诉人安居公司的委托诉讼代理人周国强、刘信锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。五上诉人上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判五上诉人按0.2元/平方米的价格支付2015年1-12月份的物业费；2、本案一、二审诉讼费用由安居公司负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，处理结果不当。1、虽然《宜人华府小区物业服务合同书》（以下简称物业服务合同）上写明商铺物业费为1.8元/平方米，但该合同系安居公司与宜人华府业主委员会（以下简称业委会）签订，合同中的价格并未得到五上诉人的认可。且根据宜春市物价局下发的《关于宜人华府物业收费备案价格的批复》的规定，商铺物业实行市场调节价，由业主和物业公司签订合同，协商定价，故商铺物业费应该由安居公司和五上诉人协商定价。安居公司在签订《宜人华府小区物业服务合同书》后未向五上诉人如实告知宜春市物价局对物业收费价格进行了批复的事实，存在欺诈。五上诉人之所以按1元/平方米的价格支付了2014年4-12月份的物业费，是在安居公司多次催促的情况下，为避免激化矛盾而暂时交纳，并不代表五上诉人认可了该价格。五上诉人更没有与安居公司达成按1.3元/平方米计算物业费的约定。2、安居公司没有按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务合同约定，安居公司应当承担“小区公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用”、“每年不少于两次对小区化粪池、污水井等进行疏通清理”、“发现小区内有乱搭乱建的现象及时劝阻”、“负责小区共用部位的维修，养护和管理”等义务。2015年4月，小区29号楼东侧共用化粪池堵塞，污水赃物流向五上诉人的商铺，安居公司以五上诉人未交清物业费为由拒绝疏通。但按照物业服务合同的约定，业主可以按季或按每半年或按每年交纳物业费，故五上诉人可以选择按季度或年度交纳物业费，此时并不存在拖欠物业费的行为。五上诉人的商铺上违章搭建及运土种菜等现象在安居公司接手小区物业服务后愈演愈烈，而安居公司亦未对此进行制止。五上诉人的商铺顶上的伸缩缝维修问题，虽然安居公司在五上诉人的要求下联系过前期物业公司及开发商进行维修，但安居公司并未对维修进行监督落实，维修的结果是扩大了伸缩缝的面积，导致了商铺严重渗漏的后果。而损坏结果发生后，安居公司推卸责任，不再联系开发商，也不重新维修。3、物业服务合同约定，发生争议，应当协商解决，协商不成，可以报请物业主管部门进行调解，调解不成，可以选择诉讼或仲裁。安居公司在与五上诉人协商不成的情况下，对五上诉人的商铺实行关水惩罚、堆沙堵道、派人到肖继文的办公室闹事等侵权行为，在五上诉人先行向法院起诉后，安居公司才不得已向法院起诉，安居公司的上述种种行为均未做到诚实守信。安居公司辩称：1、五上诉人的商铺属于宜人华府小区的范围，应当按照物业合同书的约定交纳物业费。2、安居公司没有胁迫五上诉人接受1.3/平方米的物业费，双方一直在协商。3、安居公司一直在与其他业主协调商铺上的违章搭建问题。4、伸缩缝是开发商保修范围，安居公司也通知开发商来进行了维修。五上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。安居公司向一审法院起诉请求：请求判令五上诉人支付自2014年4月1日至2015年12月31日的物业费39126元及违约金41197元。一审法院认定事实:2010年9月，肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬购买了位于宜春市××区××路××华府××小区东大门北向××、××、××栋东侧连体的，上下两层结构的临街商铺，共计20间，面积共计2112.06平方米，并于2011年8月8日取得了房屋所有权证。上述商铺其中肖继红9间，面积合计1022.82平方米，肖思浩9间，面积合计856.06平方米，杨平、肖君扬1间，面积为135.01平方米，肖继文、肖君扬1间，面积为98.17平方米。肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬将上述商铺分别出租给多人经营酒店餐饮、土特产商贸行、汽车清洗、打字复印等行业。肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬按每月1元/平方米向承租方收取物业管理费。宜人华府小区前期的物业管理系由江西高能物业管理有限公司宜人华府服务中心负责，2011年4月26日，肖继文、杨平与该物业公司签订了《前期物业管理服务协议》。因承租方新家和酒店的经营者在商铺屋顶安装了多台空调外机，居住在商铺上的业主认为酒店的空调外机在运转时排出热气并产生噪音，影响了他们的生活，故在商铺屋顶平台上搭建了阳光棚、并运了砖、土种树、种菜。2014年4月1日，业主委员会（甲方）与安居公司（乙方）签订了物业服务合同，安居公司正式接管了该小区的物业管理服务。合同书中对双方的权利义务进行了约定，就物业管理服务费用在第十九条第一款第4项约定为：商用店铺每月1.8元/平方米。后安居公司及业主委员会就物业服务费价格报宜春市物价局审批，宜春市物价局于2014年5月23日出具了宜市价费字【2014】22号文件，同意宜人华府业主委员会报来的公共性物业服务收费备案价格。但该文件就商铺物业服务费的批复意见为实行市场调节价，双方签订合同，协商定价。安居公司接管宜人华府小区物业后，按合同约定提供了相关的物业服务。肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬按每月1元/平方米的价格交纳了2014年4月至12月份的物业管理费。后肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬发现安居公司接管小区物业管理之后，其商铺屋顶上的乱搭建以及种树、种菜的情况更严重，并向安居公司进行了反映，安居公司工作人员找到相关业主进行沟通协调，但由于肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬与相关业主意见分歧大，协调未果。安居公司还通过找居委会等相关部门出面协调的方式亦未取得效果。肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬以安居公司存在管理不到位，未履行好物业服务的义务为由，自2015年1月起开始拒绝交纳物业管理费。另查明：肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬商铺屋顶有房屋的伸缩缝，靠伸缩缝位置的商铺存在渗水现象，肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬向安居公司反映，安居公司通过与前期物业公司及开发商联系，并进行了维修，但未解决渗水的问题。2014年12月24日，肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬为商铺进行水表、水管改造，小区内的部分业主认为肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬购的商铺用水量大，从小区主管处接水，高峰时会影响其他业主用水，于是阻止水表、水管改造工作人员的施工，并且发生了撕扯情况，安居公司得到反映后出面要求施工人员暂时停止施工。后肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬另行接水管完成了改造，造成了原布置的水管材料浪费损失。2015年4月上旬，位于小区29栋楼东侧商铺外的共用化粪池堵塞，肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬要求安居公司修复，安居公司以未交清物业费为由拒绝，后肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬自行请人维修化粪池花费1800元。2015年4月23日，承租商铺经营土特产（丰和商贸）的经营者以商铺面积117.81平方米,按每月0.3元/平方米向安居公司补交纳2014年4月至12月的物业管理费318元,其中分摊肖君扬、杨平商铺的面积为68.03平方米，分摊肖继文、肖君扬商铺的面积为49.78平方米。一审法院认为：业主委员会与安居公司签订了物业服务合同。合同中对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、合同期限等内容进行了约定，该合同合法有效，该院予以确认。安居公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬作为小区商铺的业主应当按照约定交纳物业服务费用。关于物业服务管理费问题。安居公司与业主委员会签订的《宜人华府小区物业服务合同书》中约定商用店铺每月1.8元/平方米，在将物业服务费价格报宜春市物价局审批后，宜春市物价局出具的书面文件就商铺物业服务费的批复意见为实行市场调节价，双方签订合同，协商定价。虽然安居公司与主业委员会、肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬就商铺物业服务费未签订相关书面协议，但肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬按照1元/平方米的价格交纳了2014年4月-12月的物业费，虽然承租商铺经营土特产（丰和商贸）的经营者按每月0.3元/平方米向安居公司补交纳2014年4月至12月的物业管理费，但该行为不能代表肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬认可按1.3元/平方米交纳物业费的意思表示，故该院认定双方口头达成了协议约定商铺物业服务费的价格为1元/平方米。安居公司称双方已达成口头协议约定按1.3元/平方米交纳物业服务费的观点，证据不够充分，不能成立。同时，对安居公司要求按0.3元/平方米补交2014年4月1日至2014年12月31日的物业服务费的主张，不予支持。安居公司已按照物业服务合同的约定提供了相应的服务，肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬应当交纳物业服务费。肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬提出安居公司未履行好物业服务，主要表现为没维修好房屋伸缩缝至商铺渗水，商铺楼上业主在屋顶违法搭建、堆土种菜、种树影响屋顶承重，安居公司阻止肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬进行水表分户，未及时疏通化粪池，采取堆放砂子、关水等行为影响商铺承租人的正常经营。该院认为，经庭审查明，对于伸缩缝问题，安居公司已经联系了前期物业公司及开放商，并且前期物业公司及开放商亦进行过维修，但未彻底解决问题。安居公司对商铺楼上业主堆土种菜、种树的行为进行了制止，安居公司为此也向相关部门进行了反映协调，但无果。肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬进行水表分户系小区内的部分业主不同意并引起纠纷，安居公司亦出面进行了协调，故安居公司已经履行了其相关职责，因安居公司无执法权力，不能作出具有强制执行力的处理决定。肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬认为安居公司仅提供20%的物业服务，应按20%的比例交纳物业服务费的抗辩理由，证据不足，不予支持，且肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬提出已多交纳15000元物业服务费，应抵扣后期需交纳的物业服务费的抗辩理由，该院亦不予支持。对安居公司要求肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬支付违约金的主张，因《宜人华府小区物业服务合同书》未约定违约金，故该院不予支持。同时，肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬在诉讼过程中提出安居公司不履行职责导致其相关损失，由于肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬已经另案起诉，该院将在另案中进行处理，故在本案中不予审理。综上，该院依照《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、由肖继红支付给安居公司自2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费12273.84元（1022.82元平方米×12个月×1元/平方米）；二、由肖思浩支付给安居公司2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费10272.72元（856.06平方米×12个月×1元/平方米）；三、由肖继文、肖君扬支付给安居公司自2015年1月1日至2015年12月31日物业服务费1178.04元（98.17平方米×12个月×1元/平方米）；四、由杨平、肖君扬支付给安居公司自2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费1620.12元（135.01平方米×12个月×1元/平方米）；五、驳回安居公司其他的诉讼请求。上述款项，均在判决书生效后十五日内付清。案件受理费1808元，由安居公司承担1374元，由肖继红承担210元，由肖思浩承担176元，由肖继文、杨平、肖君扬承担48元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明：安居公司未统一按照物业服务合同约定的每月1.8元/平方米的标准收取宜人华府小区的商铺物业费。商铺物业费的收取标准，由安居公司和商铺业主另行协商确定。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：安居公司与业主委员会签订的物业服务合同约定商用店铺按每月1.8元/平方米交纳物业费，在将物业服务费价格报宜春市物价局审批后，宜春市物价局出具的书面批复意见为商铺物业费实行市场调节价，由安居公司和商铺业主另行协商定价。事实上，安居公司也是与商铺业主另行协商定价来收取物业费。《中华人民共和国物业管理条例》第二条规定：“本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”根据上述规定，物业服务企业最主要的服务内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。本案的物业服务合同第四条、第五条亦约定安居公司应当对小区共用部位的进行维修、养护和管理，对小区共用设施、设备进行维修、养护、运行和管理。现安居公司与五上诉人就商铺物业服务费未签订书面协议也未达成一致意见，在五上诉人按照每月1元/平方米的价格交纳了2014年4—12月的物业费而安居公司亦接受的基础上，若安居公司已履行物业服务合同约定的义务，五上诉人则应按照每月1元/平方米的价格交纳2015年的物业费。根据本案查明的事实，本院认为安居公司未完全履行物业服务合同约定的义务，在提供物业服务的过程中存在问题和瑕疵，主要表现在以下几个方面：一、商铺楼上业主在商铺屋顶进行违章搭建、堆土种菜、种树等行为，安居公司虽进行了协调、劝阻，但未有效解决；二、商铺屋顶伸缩缝渗水影响商铺经营，安居公司虽然联系了开发商进行修理，但对修理过程和结果未尽到合理监管和养护义务，导致伸缩缝实际并未修好，依然存在；三、安居公司未对小区共用设施进行有效的管理，导致小区29栋楼东侧商铺外的共用化粪池堵塞。在化粪池堵塞影响商铺经营的情况下，安居公司仍采取放任态度，不及时对化粪池进行疏通。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”规定，在安居公司提供的物业服务存在问题和瑕疵的情况下，五上诉人主张2015年的物业费应当扣减的上诉请求本院部分予以支持。结合安居公司提供物业服务的具体情况，本院酌定对2015年的物业费按每月0.5元/平方米收取为宜。综上所述，五上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销江西省宜春市袁州区人民法院（2016）赣0902民初1279号民事判决；二、上诉人肖继红于本判决生效之日起十日内支付被上诉人宜春安居物业服务有限公司自2015年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费6136.92元（1022.82平方米×12个月×0.5元/平方米）；三、上诉人肖思浩于本判决生效之日起十日内支付被上诉人宜春安居物业服务有限公司自2015年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费5136.36元（856.06平方米×12个月×0.5元/平方米）；四、上诉人肖继文、肖君扬于本判决生效之日起十日内支付被上诉人宜春安居物业服务有限公司自2015年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费589.02元（98.17平方米×12个月×0.5元/平方米）；五、上诉人杨平、肖君扬于本判决生效之日起十日内支付被上诉人宜春安居物业服务有限公司自2015年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费810.06元（135.01平方米×12个月×0.5元/平方米）；六、驳回被上诉人宜春安居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1808元，二审案件受理费1808元，共计3616元，由上诉人肖继红、肖思浩、肖继文、杨平、肖君扬负担1808元，由被上诉人宜春安居物业服务有限公司负担1808元。本判决为终审判决。审 判 长 巢澍望代理审判员 陈红艳代理审判员 徐 斌二〇一七年六月十二日书 记 员 彭幸赐 关注公众号“”