（2017）粤1322民初1192号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2018-08-03
案件名称
曾传樑、杨冬华等与惠州市龙达房产开发有限公司（龙达房产公司）商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
博罗县人民法院
所属地区
博罗县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾传樑,杨冬华,惠州市龙达房产开发有限公司（龙达房产公司）
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1322民初1192号原告：曾传樑，男，汉族，1978年1月4日出生，住江西省吉安市青原区，原告：杨冬华，女，汉族，1978年11月22日出生，住惠州市惠城区，委托代理人：陈健、余晓琼，系博罗县法律援助处律师。被告：惠州市龙达房产开发有限公司（龙达房产公司）。住所地：博罗县罗阳镇小金村小罗公路山塘窝。法定代表人：戚立冬，董事长。委托代理人：周雪兵、韩玉燕（实习），系广东广锐律师事务所律师。原告曾传樑、杨冬华诉被告龙达房产公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈国新独任审理，于2017年6月9日公开开庭进行了审理。两原告及委托代理人陈健到庭参加诉讼，被告缺席。本案现已审理终结。原告诉称，原告因自身住房需要，于2014年购买了一套被告开发的位于博罗县罗阳镇小金村小罗公路山塘窝立缘小区4号楼1904号商品房，建筑面积为115.36平方米，其中套内建筑面积为96.19平方米。原告于2014年7月13日向被告交付了购房定金20000元。之后于7月20日再向被告交付购房首期款102000元，合计122000元。但被告一直未与原告签订书面的买卖合同，也未能将房屋交付给原告。至2016年9月6日，原告到博罗县房产局查询才得知该套商品房于2014年6月27日已抵押给广州银行股份有限公司惠州分行，并于2016年5月27日被惠城区人民法院查封。原告认为：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。结合本案，被告于2014年7月13日与原告签订的商品房认购书，并按照约定收受原告购房款122000元，则该认购书应当认定为与原告签订商品房买卖合同。根据解释第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”。结合本案，被告故意隐瞒该套房屋已于2014年6月27日抵押给广州银行股份有限公司惠州分行的事实，从而导致原被告双方的买卖合同解除，被告应当向原告返还已付购房款122000元及按银行同期利率计算利息18300元（122000元×6%×2.5年）、赔偿已付购房款一倍的损失122000元。根据《合同法》第115条规定：“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，结合本案，由于被告方未按照合同约定交付房产给原告使用，应当返还原告双倍定金40000元（20000元×2）。因此,根据《民事诉讼法》的相关规定，请求法院判决：1、解除原被告签订的商品房买卖合同；2、由被告返还原告已付购房款122000元，并按中国人民银行公布的贷款率计算，向原告支付利息18300元（122000元×6%×2.5年）、赔偿原告损失122000元；3、由被告双倍返还原告定金40000元；4、由被告返还原告支付的办理购买商品房的费用10544元；5、本案诉讼费由被告负担。原告向本院提交如下证据：1、原告的身份证、被告工商登记的信息查询结果；2、《立缘小区商品房认购书》、《收楼通知书》；3、《收款收据》8张；4、《博罗县房屋权属档案查询结果》。被告经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，向本院提交书面答辩意见如下：一、2014年7月13日，原告与我公司签订了一份《立缘小区商品房认购书》(以下简称认购书)的第一条约定：原告买我公司开发位于广东省惠州市博罗县罗阳镇小金村小罗公路山塘窝的立缘小区4号楼A04号房，建筑面积为115．36平方米，套内面积为96．79平方米，约定成交价格为406000元。另外，原告根据认购书第二条的约定，向我公司支付了购房款(含定金20000元)合计122000元。但由于原告的自身原因，银行按揭贷款审批未通过，而原告又不能选择一次性付款，导致双方未能签订正式的商品房买卖合同。我公司曾数次电话通知原告，退回其已支付的购房款122000元，但被拒绝，双方就购房款退回事宜无法达成一致。该认购书签订近两年的2016年6月27日，涉案房产被债权人查封。二、我公司仅与原告签订了认购书，并未签订正式的商品房买卖合同，不存在解除合同。2014年7月13日，我公司与原告签订的认购书，根本不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项”，而我公司与原告签订的认购书，只是对总价款、付款方式、支付定金等作简要的认筹约定，并不具备上述《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的主要内容。三、我公司无须向原告双倍返还购房款(含定金)、赔偿原告的损失。(一)双方未签订商品房买卖合同，被答辩人引用法律错误。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，主张涉案认购书应认定为商品房买卖合同，其主张及引用的法律完全错误。(二)我公司无须向原告双倍返还购房款(含定金)、赔偿原告的损失。原告根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，诉求我公司返还购房款122000元及利息、赔偿已付购房款一倍的损失122000元及双倍返还定金40000元，其主张无任何的事实和法律依据。1、因双方未签订正式的商品房买卖合同，认购书不具备商品房买卖合同的主要内容，故不存在按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，双倍返还购房款、赔偿损失等问题。2、我公司不存在任何过错。(1)作为开发商，对在建工程，首先会以在建工程向银行抵押贷款。在业主按认购书约定向开发商支付首付款后，开发商再帮业主去办理银行按揭，银行按揭审批通过后，开发商再拿业主支付的首付款交付给贷款银行，办理房产解押手续。房产解押后，开发商与业主才能正式网签《商品房买卖合同》及办理预售商品房预售备案。这是商品房买卖交易习惯的流程。(2)双方签订认购书时，我公司已告知原告涉案商品房已经抵押的事实，我公司不存在任何过错。原告前来购买涉案房产时，我公司已向原告披露了涉案房产已经抵押给广州银行惠州分行的事实。故，我公司不存在任何过错行为。现原告为了达到非法索赔的目的，主张我公司故意隐瞒涉案房产已经抵押的事实，而无视原告自身银行按揭无法审批通过而又不能选择一次性付款等真实情况，其主张完全是颠倒黑白，歪曲事实真相，且原告对其主张也未提供任何的证据予以证明，法院应不予采信。(3)原告自行也可查到涉案房产是否已经抵押的现状。原告完全可以通过网上交易平台，查询拟购买的房产是否已经抵押的现状。3、我公司无须双倍返还被答辩人主张的购房款(含定金)及赔偿损失等。综上所述，原告的主张无任何的事实和法律依据，法院应依法予以驳回。四、退一万步来讲，即便法院最终认定解除双方已经签订的认购书，我公司也只须返还原告已支付的购房款122000元，因定金是购房款的一部分，而原告主张双倍返还了定金40000元，则返还的购房款只有102000元。而原告向律师所支付的代理费、向按揭银行支付的按揭费并非由我公司收取及支配使用，概与我公司无关，更不存在由我公司返还的问题。被告在答辩期间没有向本院提交证据。经审理查明，2014年7月13日，原告曾传樑、杨冬华就购买被告开发位于博罗县罗阳镇小金村小罗公路山塘窝的立缘小区4号楼1904号商品房达成一致，双方签订《立缘小区商品房认购书》。原告于签订认购书当天向被告支付购房定金20000元，7月20日向被告支付首期购房款102000元，按揭费用2284元、维修资金6922元、办证费用838元，合计10044元，由被告向原告出具《收款收据》，并盖章或由被告工作人员签名。2016年4月12日支付律师费500元。原告支付上述款项后，要求被告履行签订购房合同并办理预告登记手续而被拒绝。原告经查询，发现涉案商品房已抵押给广州银行股份有限公司惠州分行，并在2014年6月27日办理了抵押登记。没有证据证明被告已向原告告知涉案房屋已抵押的事实。被告在收取原告购房款及相关费用后，至今未向抵押权人偿还债务，为原告办理涉案房产的按揭手续。2016年5月27日，涉案房屋被惠城区法院查封。原告的合同目的无法实现，于2017年3月22日向本院提起诉讼。本院认为，原被告签订的《立缘小区商品房认购书》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。在认购书中，注明了原被告的名称和住所，对涉案商品房的基本状况、销售方式、总价款、付款方式、付款时间等都作了明确的约定；被告也已向原告收取了购房定金20000元、首期款102000元及其他相关办证费用10044元。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下简称解释）》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原被告签订的《立缘小区商品房认购书》具有商品房买卖合同的效力。《合同法》第115条规定：“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。在本案中，涉案房屋已于2014年6月27日抵押给广州银行股份有限公司惠州分行，而被告在2014年7月13日仍将该房屋出售给原告，且没有证据证明已向原告告知涉案房屋已抵押的事实。被告在收取原告购房款及相关费用后，至今未向抵押权人偿还债务，为原告办理涉案房产的按揭手续。现涉案房屋已被法院查封，被告无法为原告办理涉案房屋的产权登记、并交付使用，导致原告的合同目的无法实现。被告的行为实属违约，而原告履行合同并无过错。因此，原告请求解除合同，并要求被告返还已支付的购房款102000元、按银行同期利率计算的利息、双倍返还定金40000元、办证费用10044元，合计152044元，理由充分，符合法律规定，本院予以支持。但利息计算金额只限实际支付的购房款102000元、定金20000元、办证费10044元，合计132044元。另外，由于原告没有其他证据证明，其因被告的违约行为造成除利息以外的其他损失，根据公平原则，对原告提出由被告赔偿已付购房款一倍损失1112235元的请求，本院不予支持。关于被告提出其在向原告出售涉案房屋时已告知房屋已抵押的事实，是因为原告自身的原因而无法获得贷款的抗辩，均无证据证明。因此，对被告的抗辩，本院不予采信。另外，由于原告支付的律师费500元，系由广东百德律师事务所盖章收取，原告请求由被告返还，理由不充分，本院不予支持。被告经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理，本院可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告曾传樑、杨冬华与被告惠州市龙达房产开发有限公司于2014年7月13日签订的《立缘小区商品房认购书》。二、被告惠州市龙达房产开发有限公司应于本判决生效之日起15日内双倍返还收取的定金40000元、首期购房款102000元、办证费用10044元，合计152044元。被告应从2014年7月20日起至本判决确定还清款项之日止，以132044元为计算基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，向原告支付利息。三、驳回原告曾传樑、杨冬华的其他诉讼请求。案件受理费2996元（缓交），由原告负担996元，被告负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 陈国新二〇一七年六月十二日法官助理 杨锐雯书 记 员 刘彩云 微信公众号“”