（2017）鄂01民终1815号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-06-27
案件名称
郑莉萍、李苒房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑莉萍,李苒,孙燕焕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终1815号上诉人（原审被告）：郑莉萍，女，1975年4月22日出生，汉族，住武汉市江汉区。被上诉人（原审原告）：李苒，女，1988年7月15日出生，汉族，住武汉市硚口区，现住武汉市武昌区。被上诉人（原审原告）：孙燕焕，女，1963年12月6日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：李苒，女，1988年7月15日出生，汉族，住武汉市硚口区，现住武汉市武昌区。上诉人郑莉萍因与被上诉人李苒、孙燕焕房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初3021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑莉萍上诉请求：1.撤销一审判决，判令被上诉人孙燕焕向上诉人郑莉萍退还转让费6万元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人李苒、孙燕焕承担。事实与理由：郑莉萍与孙燕焕签订《房屋租赁合同》，合同约定，孙燕焕以6万元转让费的价格将诉争商铺转让给郑莉萍用于经营棋牌生意，但孙燕焕的妹妹孙四焕在郑莉萍所经营的棋牌室打牌时与他人串通作弊并被揭露，致使郑莉萍的棋牌室无法继续经营下去，从而导致郑莉萍拖欠租金。孙燕焕理应将收取的6万元转让费予以退还，一审法院认定该6万元系孙燕焕的妹妹孙四焕收取没有事实依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。李苒、孙燕焕辩称，双方当事人签订的是《房屋租赁合同》，合同上没有写明6万元的转让费。一审中，郑莉萍也陈述将6万元支付给孙燕焕的妹妹。李苒、孙燕焕向一审法院起诉请求：1.判令郑莉萍支付居住和经营期间所有水、电、物业管理费用，其中水电费截止2016年8月8日为402.11元、物业管理费截止2016年8月23日为411.36元，总计813.47元；2.判令郑莉萍向李苒、孙燕焕支付租金，按每月2300元标准支付从2016年7月23日至腾退时止；3.判令郑莉萍向李苒、孙燕焕支付从2016年7月23日至结案之日的延期租金的利息和违约金（按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.判令郑莉萍立即腾退位于武汉市硚口区城市广场D区7栋3单元104号房屋；5.判令郑莉萍承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:位于武汉市硚口区华生·汉口城市广场南区D7-3-104号房屋系李苒所有。2015年4月23日李苒的母亲孙燕焕与郑莉萍签订《房屋租赁合同》，约定上述房屋出租给郑莉萍使用，租赁期限五年，从2015年4月23日起至2020年4月22日止。每月租金2300元，先支付一季度租金，即自2015年4月23日起至2015年7月22日止，7月23日起租金一年一付，物业管理费由租户自行承担。李苒对上述协议均无异议。协议签订后，李苒、孙燕焕将诉争房屋交付给郑莉萍使用，郑莉萍支付房屋租金至2016年7月22日。因郑莉萍未按时缴纳租金，李苒、孙燕焕于2016年8月10日向郑莉萍发函催收，并告知若未能在8月17日前支付租金，则解除与郑莉萍的《房屋租赁合同》，追究郑莉萍的违约责任。2016年8月17日因郑莉萍仍未向李苒、孙燕焕支付租金，李苒、孙燕焕解除了与郑莉萍的租赁关系。因郑莉萍既未向李苒、孙燕焕支付租金也未腾退归还诉争房屋，李苒、孙燕焕诉至一审法院。一审诉讼过程中，李苒、孙燕焕撤回第3项诉讼请求，即撤回要求郑莉萍支付利息及违约金的请求。一审法院另查明，诉争房屋的装修及室内物品均由孙燕焕的妹妹孙四焕出资购买，由孙燕焕经营。郑莉萍向孙燕焕的妹妹孙四焕支付了6万元房屋转让费从而取得诉争房屋的承租权，与孙燕焕签订《房屋租赁合同》。一审法院认为，2015年4月23日孙燕焕与郑莉萍签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，且该合同得到了房屋所有权人即李苒的追认，故该合同真实合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定7月23日起应支付下一年租金，但郑莉萍并未按时支付，李苒、孙燕焕对郑莉萍进行催收后，郑莉萍在规定时间内仍未履行合同义务，李苒、孙燕焕解除与郑莉萍的租赁关系，双方的合同权利义务终止，郑莉萍应向李苒、孙燕焕归还诉争房屋。根据《中华人民共和国合同法》“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，李苒、孙燕焕要求郑莉萍腾退归还房屋及支付承租期间的水、电、物业管理费用813.47元于法有据，一审法院予以支持。因郑莉萍一直占有使用诉争房屋未缴纳任何费用，故李苒、孙燕焕要求郑莉萍支付占有使用费的请求于法有据，一审法院予以支持，郑莉萍应按每月2300元的标准向李苒、孙燕焕支付从2016年7月23日至实际腾退之日止的房屋使用费。郑莉萍要求李苒、孙燕焕返还转让费的辩解意见，因该转让费不是李苒、孙燕焕收取，与本案无关，一审法院不予处理，郑莉萍可以另行主张。李苒、孙燕焕在一审审理过程中撤销要求郑莉萍支付利息及违约金的诉讼请求系其真实意思表示，符合法律规定，一审法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、郑莉萍于一审判决生效之日起十日内向李苒、孙燕焕腾退归还位于武汉市硚口区华生·汉口城市广场南区D7-3-104号房屋。二、郑莉萍于一审判决生效之日起三日内向李苒、孙燕焕支付上述房屋截止2016年8月8日的水电费402.11元及截止2016年8月23日的物业管理费411.36元，总计813.47元。三、郑莉萍于一审判决生效之日起三日内向李苒、孙燕焕腾支付上述房屋从2016年7月23日至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按每月2300元标准计算）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取275元，由郑莉萍负担（此款已由李苒、孙燕焕垫付，郑莉萍在支付上述款项时一并支付给李苒、孙燕焕）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：郑莉萍提交证明三份，证明孙燕焕以6万元的价格将诉争的棋牌室转让给郑莉萍，因为孙燕焕的妹妹在诉争棋牌室与他人串通作弊打假牌，导致郑莉萍棋牌室生意不好受到影响。经质证，李苒、孙燕焕对郑莉萍提交证据的意见为：对该三份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据无法达到其证明目的。证人没有亲眼看到郑莉萍将6万元交给孙燕焕，且双方没有合同，不能仅凭郑莉萍的一面之词。打假牌的事情与本案无关，郑莉萍可以向孙四焕另行主张权利。本院认为，郑莉萍提交的证明三份均系证人证言，因证人均未出庭作证，李苒、孙燕焕对该三份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，故本院对三份证据均不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，孙燕焕与郑莉萍于2015年4月23日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，诉争房屋的所有权人李苒也对该合同予以追认，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应全面履行合同义务。郑莉萍未按照合同约定支付租金，经李苒、孙燕焕催收后，郑莉萍仍未履行支付租金的义务，现李苒、孙燕焕解除双方当事人签订的《房屋租赁合同》，一审认定郑莉萍应向李苒、孙燕焕腾退归还诉争房屋，支付租赁期间的水、电、物业管理费用813.47元并无不当，本院予以维持。一审判决郑莉萍应按每月2300元的标准向李苒、孙燕焕腾支付诉争房屋从2016年7月23日至实际腾退之日止的房屋使用费错误，本院予以纠正，郑莉萍应按每月2300元的标准向李苒、孙燕焕支付诉争房屋从2016年7月23日起至实际腾退之日止的房屋使用费。郑莉萍上诉请求判令孙燕焕向郑莉萍退还转让费6万元，但并未提交证据证明该转让费系李苒、孙燕焕收取，郑莉萍的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，郑莉萍的上诉请求不能成立，但一审判决主文第三项“向原告李苒、孙燕焕腾支付”有误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初3021号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初3021号民事判决第三项；三、郑莉萍于本判决生效之日起三日内按每月2300元标准向李苒、孙燕焕支付位于武汉市硚口区华生·汉口城市广场南区D7-3-104号房屋从2016年7月23日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半收取的案件受理费275元，由郑莉萍负担。二审案件受理费550元，由郑莉萍负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一七年六月十二日书记员 黄 劼 关注微信公众号“”