（2016）吉0192民初1882号

裁判日期: 2017-06-12

公开日期: 2017-07-31

案件名称

郝翔宇与长春市城区房地产开发有限公司、长春红日房地产经营有限公司合同纠纷一审民事判决书

法院

长春汽车经济技术开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郝翔宇,长春市城区房地产开发有限公司,长春红日房地产经营有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第一百三十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第五条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款

全文

长春汽车经济技术开发区人民法院民事判决书（2016）吉0192民初1882号原告郝翔宇，住吉林省公主岭市。委托代理人刘益红，吉林卓行律师事务所律师。被告长春市城区房地产开发有限公司，住所吉林省长春汽车经济技术开发区。法定代表人朱宝林，该公司董事长。委托代理人林宁，吉林惠胜律师事务所律师。被告长春红日房地产经营有限公司，住所吉林省长春经济开发区。法定代表人马婕，该公司总经理。委托代理人张喜华，现住长春市宽城区。原告郝翔宇诉被告长春市城区房地产开发有限公司（以下简称城区公司）、长春红日房地产经营有限公司（以下简称红日公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郝翔宇及其委托代理人刘益红，被告城区公司的法定代表人朱宝林及其委托代理人林宁、被告红日公司的法定代表人马婕及其委托代理人张喜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月21日，原告与被告城区公司签订《认购商品房协议书》，认购城区公司自主开发的“长春市正阳街9-113号危旧房改造地块项目”房屋。协议第七条约定：城区公司应在2014年10月30日前向原告交接房屋；第十二条约定：城区公司原因导致毁约的，应在10个工作日内如数返还原告已交付的购房款，并按原告交付购房款的3%支付违约金。原告按照与城区公司的约定，于2013年1月21日向被告红日公司负责人张喜华账户转入购房款262500元，被告红日公司当日向原告出具收款收据。但截至2016年8月，被告始终未按上述协议履行交房义务，经原告多次追问，红日公司负责人张喜华于2016年8月24日给原告出具一份情况说明，明确被告城区公司没有按照协议约定交房是事实，城区公司没有开发协议约定的房屋，即城区公司无法履行上述购房协议。原告认为，被告已严重违约，应向原告返还购房款并支付违约金、赔偿损失。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告城区公司于2013年1月21日签订的《认购商品房协议书》；2、二被告连带返还原告购房款262500元，支付违约金7875元（2013年1月21日至2014年10月29日），并赔偿经济损失（2014年10月30日至2017年2月23日按中国人民银行同期贷款利率6.15%计算为37982元，此后按中国人民银行同期贷款利率计算至购房款全部付清之日止）；3、诉讼费、律师代理费由二被告承担。被告城区公司辩称：我公司认为原告的起诉没有事实，我公司与原告没有见过面，没签过认购商品房协议书，目前为止，我公司没有收到原告购房款，也没有收到红日公司向我公司转来的原告交纳的购房款，所以原告主张我公司承担返还购房款的责任，我公司不予认可。我公司开发的案涉正阳街旧房改造地块项目至今没有开工，也不存在销售的问题。如果说本案存在认购商品房协议书，该协议书也是无效的，我公司没有向原告出具收款凭证和发票，由于认购商品房协议书是无效的，所以不存在违约的问题。如果原告签订认购商品房协议书，原告本身也有过错，应当自行承担相应经济损失，要求被告承担违约金及律师费没有法律依据。合同签订了4年，我公司今天第一次看到该合同，当年我公司向红日公司借款1200余万元，当时我公司拿出30份空白“认购商品房协议书”作为担保（合同中加盖我公司合同专用章），我公司与红日公司约定房子盖好后由红日公司销售，30份认购商品房合同和一份代销合同锁在红日公司的保险柜中，由我公司副经理、红日公司副经理邹经理、红日公司找的中间人每人保管一把保险柜的钥匙，共同看管这个保险柜，上述30份认购商品房协议书是将来用于销售长春市正阳街9-113号危旧房改造地块项目房屋使用的。被告红日公司辩称：我公司是销售公司，我公司不办理贷款业务，城区公司找我公司时说其公司有一个项目，需要我公司帮助销售期房，组织点资金。经双方协商，城区公司给我公司出具委托书，授权我公司进行销售，在销售过程中我方参与策划，并对户型提出建议，城区公司同意拿出6000平方米期房让我公司组织认购，城区公司给我公司60套“认购商品房协议书”（120份，每套协议书一式两份），房屋取得销售许可证后，由我公司独家代理销售并收取3%的代理费。协商后我公司起草了一份组织商品房认购协议书，但是城区公司给我公司返回了一份内容变化的协议书，变成了借款协议书，此时我公司已经组织认购了一部分房屋，但是经过沟通我公司还是违心签订了借款协议书。本案认购协议书真实有效，与原告签完认购协议书后，我公司已将原告交纳的购房款陆续转交给城区公司，且不存在城区公司所说由三个人保管存有认购协议书的保险柜的事实。经审理查明：2010年11月5日，被告城区公司（甲方）向红日公司（乙方）出具一份“委托书”，内容为：“经甲乙双方协商，就甲方委托乙方为甲方自主开发的汽车厂产业开发区9-119号危房改造项目（以下简称本案）进行全权全案策划及独家代理销售之事宜，签订本委托书。自本委托书签订之日起，甲方向乙方提供本案合法的项目相关详细资料，并确保所提供的一切资料的准确性与合法性。乙方根据本项目的进展情况进行系统的实际工作。”签订该委托书后，被告城区公司向红日公司提供加盖城区公司公章的《认购商品房协议书》。2013年1月21日，原告与被告城区公司签订《认购商品房协议书》一份，协议书约定：“乙方（原告）自愿参加甲方（被告城区公司）自主开发的‘长春市正阳街9-113号危旧房改造地块项目’（以下简称该项目）认购，经甲乙双方协商，特签订本认购协议书：第一条乙方认购的房屋坐落于长春市汽车产业开发区正阳街9-113号（正阳街以西、普阳街以南、春城大街以东）。第二条甲方根据乙方的需求提供户型平面图供乙方认购者选择，乙方确定所认购楼房栋号、预算面积、户数后，甲方委托建筑设计单位修改设计，以市规划部门审批后的户型平面图为准，作为日后乙方实际认购人认购房屋户型的依据。第三条房屋认购款按建筑面积平均单价每平方米3750元收取（不包括门市及阁楼），乙方认购面积约为70.42平方米，认购房屋总房款为人民币贰拾陆万贰仟伍佰元。乙方付款方式为一次性付款。……第七条交房时间，甲方在2014年10月30日前向乙方认购人交接房屋。第八条甲方取得《商品房销售（预售）许可证》后即通知乙方，由乙方告知实际认购人在15天内与甲方签署《商品房买卖合同》。合同签订后，本《协议书》自动废止。……第十一条除不可抗力外，甲方超过约定交房日期一个月将商品房交付实际认购人使用的，自第七条规定日的第一天起至实际交付之日，甲方每日向实际认购人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过二月，实际认购人有权解除合同。甲方应当自实际认购人解除协议通知到达之日起一个月内退还全部已付款，并按实际认购人累计已付款的万分之一向实际认购人支付违约金；实际认购人要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方向实际认购人按逾期天数逐日支付已付房屋款万分之一的违约金。第十二条甲方如遇不可抗力因素，应在不可抗力因素发生之日15日内告知乙方，乙方应据实予以延期。如因甲方原因导致毁约的，甲方应在10个工作日内如数返还乙方已交付的认购房款，并按乙方交付认购房款的3%支付违约金。”原告将购房款交付给被告红日公司，被告红日公司于2013年1月21日当日向原告出具加盖该公司印章的收款收据，内容为：今收到郝翔宇购房款，房号4172，面积70.42平方米，均价3750元/平方米，金额262500元。截至本案庭审，被告城区公司未取得案涉“长春市正阳街9-113号危旧房改造地块项目”开工许可证，该工程未能开工建设。另查明，原告因本次诉讼支付律师代理费7000元。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”原告与被告城区公司签订的《认购商品房协议书》对当事人名称、房屋基本状况、房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等商品房买卖合同的主要内容均进行了约定。且在上述《认购商品房协议书》签订时原告已支付全部购房款262500元。因此，依据上述法律规定本案《认购商品房协议书》应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告城区公司未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。故本院对原告要求解除《认购商品房协议书》的请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”。第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，被告城区公司应返还原告购房款262500元并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率自2013年1月21日起计算利息至实际给付之日止）。原告要求被告按照协议约定支付2013年1月21日至2014年10月29日的违约金7875元，虽然双方签订的《认购商品房协议书》被认定无效，但因按照协议约定计算的上述时间段损失低于按照中国人民银行同期贷款利率计算的数额，故对2013年1月21日至2014年10月29日期间的利息按照7875元计算。自2014年10月30起，以262500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至购房款全部返还之日止。虽然原告持有的购房款收据系由被告红日公司出具，但被告红日公司与被告城区公司之间系委托销售关系，原告对此亦予以认可，根据合同相对性原则，案涉认购商品房协议书的合同相对人为城区公司，故原告主张被告红日公司承担连带返还责任没有依据，本院不予支持。被告城区公司抗辩未与原告签订过“认购商品房协议书”，庭审中城区公司又自认向红日公司提供过加盖其公章的《认购商品房协议书》，该协议书的一方主体即为被告城区公司，故城区公司的抗辩理由自相矛盾，不能成立。至于被告城区公司与红日公司之间的债权债务纠纷，双方当事人可另行解决。关于原告主张由二被告承担律师代理费的问题，因本案为合同纠纷，双方在合同中对该项费用未有约定，原告此项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：一、被告长春市城区房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告郝翔宇购房款262500并支付利息（2013年1月21日至2014年10月29日期间共计7875元，此后以262500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至购房款全部返还之日止）；二、驳回原告郝翔宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之决定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5930元，由被告长春市城区房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审　判　长　　曲　卓代理审判员　　徐宝红人民陪审员　　刘玉杰二〇一七年六月十二日书　记　员　　王迪蔚百度搜索“”