（2016）鲁0211民初11224号

裁判日期: 2017-06-12

公开日期: 2017-12-13

案件名称

孙霞、师涛等与青岛鸿升领航置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

青岛市黄岛区人民法院

所属地区

青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

孙霞,师涛,青岛鸿升领航置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十条，第五十二条，第五十三条，第五十四条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条

全文

山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0211民初11224号原告：孙霞，女，汉族，住青岛市黄岛区。原告：师涛，男，汉族，住青岛市黄岛区。被告：青岛鸿升领航置业有限公司，住所地青岛市黄岛区隐珠街道办事处云海路67号508房间。法定代表人：游金全，执行董事。委托诉讼代理人：王斌，山东诚功（胶州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏建军，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。原告孙霞、师涛与被告青岛鸿升领航置业有限公司（以下简称鸿升领航公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年1月6日、2017年3月17日公开开庭进行了审理。原告孙霞、师涛、被告鸿升领航公司的委托诉讼代理人王斌、苏建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙霞、师涛向本院提出诉讼请求：1.判令合同第十二条中被告逾期交房违约金按总房款金额日万分之0.1计算的条款无效；判令被告逾期超过60天交房，原告不退房的约定无效;2.判令撤销原、被告双方签订的商品房预售合同中的补充条款；3.判令合同第十条约定的房屋单体楼座通过竣工验收交房的条款无效;4.诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年8月19日，原告在被告售楼处预定了被告开发的位于胶南墨香路678号清华园7栋2单元6层601户房产一套，并缴纳了定金20000元，之后被告通知原告支付首付款并签订购房合同。在被告售楼处，被告向原告出示打印好的商品房预售合同让原告签字，原告认为该预售合同系格式合同，合同内容很多是霸王条款，对原告十分不公平。原告当场提出修改合同条款的要求，被告不允许修改。原告不签合同就不能退定金，在被动无奈下，原告被迫在合同上签字并支付了购房款。后来，黄岛区工商局认定被告采用格式合同排除买房人的合法权利、免除自身的违约责任，并对其合同违法行为进行了处罚。在案件审理过程中，原告增加诉讼请求，要求判令被告支付2016年10月29日至2016年11月30日期间逾期交房违约金9537元。被告鸿升领航公司辩称，原告的诉讼请求应依法驳回，理由如下：1、从认购到签订合同长达57天，原告在知道合同内容的情况下有充足的时间决定是否签订合同，原告称被迫签订合同无事实依据。2、被告逾期交房违约金日万分之0.1的约定不违反法律强制性规定，原告主张该约定无效，无法律依据。3、即使被告逾期交房超过60天，因不影响合同目的的实现，不构成根本违约，原告并不因此享有合同解除权，买卖合同中约定不退房并未排除原告主要权利，约定有效。4、补充条款仅是对合同正文中相关条款的细化，本身不对双方的权利义务产生直接影响，原、被告对相关条款无重大误解，内容也不构成显失公平，不符合合同法第五十四条规定的可撤销的情形，原告主张撤销于法无据。5、单体验收的约定，不违反法律强制性效力性规定，合法有效。6、原告主张逾期交房违约金过低，要求调整，应以实际损失为限，原告主张日万分之五的标准明显高于实际损失，不应予以支持。综上原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2015年8月，原告孙霞、师涛（乙方）与被告鸿升领航公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于黄岛区墨香路678号清华园7栋2单元6层601户房产一套。暂测房屋建筑面积98.24平方米，每平方米单价5884元，房屋总价款暂定为578044.16元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：交付的房屋所在的单体楼座已通过竣工验收，乙方按约定履行了付款及其他约定义务。第十一条约定，甲方定于2016年10月28日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之0.10计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列方案追究甲方责任：乙方不退房，甲方向乙方按照乙方已支付的房价款日万分之0.1计算违约金。双方签订的预售合同附有补充条款共十四条。合同签订后，原告向被告支付了购房款。2016年3月25日，青岛市黄岛区市场监督管理局作出青黄市监处字【2016】25号行政处罚决定书，认定被告鸿升领航公司自2015年5月10日开始使用其预先制定的《青岛市商品房预售合同》文本与所有购房者签订商品房销售协议，该销售协议中，除“乙方（买方）信息、房号、单价、总价、房屋面积”是可修改条款外，其他条款消费者均不可修改。该局认定被告使用的合同文本具有格式文本性质，并认定合同第十二条、第九条、第二十二条采用格式条款，消费者无修改权利，第十二条排除了消费者依法解除合同的权利。该局在责令被告立即改正上述违法行为的同时，决定对被告罚款人民币6000元。该决定书作出后，被告没有提出行政复议，也未向法院提起诉讼，该决定书已经发生法律效力。2016年12月19日青岛市城乡建设委员会下发《关于优化调整建设工程竣工验收备案有关事项的通知》，取消发放《青岛市建设工程竣工验收备案证》。对当事人有争议的事实，本院归纳如下：1、被告提交了原告支付定金的刷卡凭条、支付首付款的凭条等证据，证明原告自2015年6月22日订购该房屋到2015年8月16日签订正式合同间隔56天，有充分的时间考虑是否签订购房合同。原告则认为虽然从订购到签订正式合同间隔56天，但在签订正式合同前并未见过合同文本。2、被告提交了清华园项目退房退款材料一宗，证明被告对于不签订购房合同或签订购房合同后反悔的购房者，退还定金及首付款。原告对上述材料真实性无异议，但表示被告当时答复原告不签合同不能退还定金，被告提交的退房退款材料，虽然显示被告对退房者进行了退款，但与原告的情况可能并不一样。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2016年3月25日青岛市黄岛区市场监督管理局作出的青黄市监处字【2016】25号行政处罚决定书虽已发生法律效力，但不能直接作为本案据以裁判的依据。本案争议的焦点是：1.商品房预售合同第十条、第十二条是否系无效条款;2.商品房预售合同中的补充条款应否撤销；3.逾期交房违约金应如何计算。本院根据法律、司法解释的相关规定，作出如下分析判定：关于合同第十条的效力。合同第十条约定，房屋的交付必须符合下列条件：交付的房屋所在的单体楼座已通过竣工验收，乙方按约定履行了付款及其他约定义务。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”上述法律、法规明确规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”，但并未明确规定建筑工程必须通过综合竣工验收备案方可交付使用，合同第十条约定房屋交付的条件是交付的房屋所在的单体楼座已通过竣工验收，不违反法律的强制性和效力性规定，该条款应为有效，原告主张该条款无效，本院不予支持。关于合同第十二条的效力。第十二条约定，甲方如未在合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之0.10计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列方案追究甲方责任：乙方不退房，甲方向乙方按照乙方已支付的房价款日万分之0.1计算违约金。本院认为，该条款约定逾期交房违约金按已支付房款的日万分之0.1计算不违反法律强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，不应确认为无效条款。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，原告认为违约金约定过低可以要求人民法院予以增加。关于被告逾期交房超过60天，原告不得退房的约定，该约定并不意味着合同无法解除，在合同目的无法实现等法定条件下，原告依然可以要求解除合同，该条款并不构成对原告主要权利的排除。综上，合同第十二条并不符合提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，原告主张该条款无效，本院不予支持。关于合同的补充条款应否撤销。原告主张补充条款的主要内容是减免被告的合同责任，加重原告的合同责任，排除原告的合同权利，显失公平，请求法院予以撤销，保留其中的保修范围和保修期限的约定。本院认为，该合同的补充条款处有原告的签字确认，原告在签订合同时应当对其内容有充分了解。该补充条款是双方对合同正文的补充，补充条款的内容，并不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的重大误解、显失公平或欺诈、胁迫、乘人之危等情形，原告要求撤销该补充条款，本院不予支持。关于逾期交房违约金。原告主张被告支付2016年10月29日至2016年11月30日期间逾期交房违约金9537元。本院认为，根据双方合同约定，被告应于2016年10月28日前将房屋交付给原告，但被告未将房屋如期交付给原告，构成逾期交房，应当承担逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的计算标准，被告主张按合同约定，按照原告已支付房价款的日万分之0.1计算违约金，原告主张按照日万分之五计算违约金。本院认为，结合本案基本事实，合同约定的逾期交房违约金计算标准日万分之0.1明显过低，参考同地段同类房屋的租赁价格，本院酌定逾期交房违约金以原告已支付房价款的日万分之一计算为宜。2016年10月29日至11月30日期间逾期交房违约金应为1907.55元（578044.16元×33×0.0001）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第五十四条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条,《中华人民共和国建筑法》第六十一条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告青岛鸿升领航置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙霞、师涛2016年10月29日至2016年11月30日期间逾期交房违约金1907.55元；二、驳回原告孙霞、师涛的其他诉讼请求。案件受理费200元（原告已预交），由原告孙霞、师涛负担100元，由被告青岛鸿升领航置业有限公司负担100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审　判　长　　刘伟春审　判　员　　牟　林代理审判员　　韩江龙二〇一七年六月十二日书　记　员　　孙玉滢 来自：