（2017）云01民终2908号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-11-14
案件名称
陈爱贤、褚雪玲房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈爱贤,褚雪玲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终2908号上诉人（原审被告）：陈爱贤，女，1981年1月30日出生，汉族，住昆明市。委托诉讼代理人：段乃勇，云南民启律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：朱晨，云南民启律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：褚雪玲，女，1962年5月18日出生，汉族，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：何军，云南奇正律师事务所律师，特别授权代理。上诉人陈爱贤与被上诉人褚雪玲房屋租赁合同纠纷一案，陈爱贤不服云南省昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初9366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月28日立案后，依法组成合议庭，经询问双方当事人，认为本案不需要开庭审理。现已审理终结。陈爱贤上诉称：1、请求撤销五华区人民法院（2016）云0102民初字第9366号民事判决书第一项，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，判决结果无相应的法律依据。其一，上诉人与被上诉人于2015年5月20日签订《租房合同》，该合同对转租事项作出如下约定：“若租期到期乙方不续租，绝不得自行转租，若擅自转租视为违约，承担一切后果”，此条款中的乙方即为上诉人。此条款表明上诉人不得转租的条件为租期到期，上诉人不续租；反之，若上诉人与被上诉人续租，则上诉人可依其意愿向第三人转租，故上诉人的转租行为未违反租房合同的约定。其二，双方于2013年5月20日签订《租房合同》，本合同约定转租条款与后一签订的《租房合同》无异均表明上诉人不续期则不得转租，区别在于，前一《租房合同》在正文的最后一行明确备注“不能转租”，而后一合同仍有此备注栏，但无“不能转租”的备注字样。前一合同的到期时间为后一合同的签订时间，双方存在长期且多次的租赁行为，鉴于上诉人与被上诉人的合意习惯，若后一租赁期间内不能转租，应会在后一合同的备注栏上作此备注。故，在后一合同的租赁期间内，双方的意思表示均为上诉人续期的前提下，其可以转租。综上，上诉人的转租行为未违反合同的约定，签订的《租房合同》系双方当事人真实的意思表示，未违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效，对双方具有拘束力，现合同约定的租赁期限未届满，上诉人不能解除合同。请求二审法院查明事实，综合全案客观情况，依法改判。褚雪玲答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：1、上诉人未经被上诉人同意，擅自将其承租的房屋转租他人，被上诉人有权解除合同；2、上诉人转租房屋牟取暴利没有事实依据，且其没有证据证实转租行为经被上诉人同意。褚雪玲向一审法院起诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《租房合同》；2、判令被告支付原告违约金21000元。事实和理由：2015年5月20日我与被告签订《租房合同》，约定其将昆明市龙泉路上马村云大教工小区9幢1层商铺9号出租给被告，每年租金105000元，租期自2015年5月20日至2018年5月20日；被告擅自转租视为违约，违者按年租金的20％作为违约赔偿我。2016年6月27日被告擅自将房屋转租给陈健楠，租期一年，年租金158000元。其得知被告转租后，多次与被告交涉，要求被告解除转租合同无果，因此提起诉讼。一审法院认定：2015年5月20日原、被告签订《租房合同》，约定原告将本案讼争房昆明市龙泉路上马村云大教工小区9幢1层商铺9号出租给被告；年租金105000元，每年递增5％；租期自2015年5月20日至2018年5月20日；双方必须严格遵守合同，违者按年租金的20％作为违约赔偿对方；若租期到期被告不续租，绝不得自行转租，若擅自转租视为违约，承担一切后果。被告支付原告至2017年5月20日的租金。庭审中原、被告陈述2016年6月27日被告的朋友侯听凡与案外人陈健楠签订《房屋租赁合同》，约定侯听凡将本案讼争房出租给陈健楠，租期自2016年6月27日至2017年6月27日。迄今陈健楠使用本案讼争房。一审法院认为：本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷。原、被告签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。被告未举证证明其转租房屋经原告同意，其应承担举证不能的不利后果，故一审法院对原告诉请解除合同予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同约定双方必须严格遵守合同，违者按年租金的20％作为违约赔偿对方。该合同条款系双方约定的因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告按约支付原告租金，原告亦未举证证明被告转租房屋给其造成损失，故一审法院对原告的第二项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决：解除原告褚雪玲与被告陈爱贤于2015年5月20日签订的《租房合同》；驳回原告褚雪玲的其他诉讼请求。二审审理期间，上诉人陈爱贤、被上诉人褚雪玲均未向法庭提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审判决认定事实一致。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，上诉人未举证证明其转租房屋经被上诉人同意，其应承担举证不能的不利后果，一审法院判决双方解除合同并无不当，本院依法予以确认。关于陈爱贤上诉主张其转租行为未违反合同的约定，现合同约定的租赁期限未届满，一审判决其与被上诉人褚雪玲解除合同属认定事实错误，判决结果无相应的法律依据。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，双方于2015年5月20日签订《租房合同》，租期为2015年5月20日至2018年5月20日，2016年10月被上诉人褚雪玲知道上诉人陈爱贤未经其同意将该房转租，褚雪玲遂与陈爱贤沟通解决此事，对此上诉人陈爱贤未持异议，且上诉人未提交其转租行为获得被上诉人同意的证据，故该上诉理由本院不予支持。综上所述，陈爱贤的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费325元，由陈爱贤负担。本判决为终审判决。审判长 罗增龙审判员 吕 强审判员 宋光玉二〇一七年六月十二日书记员 杨 扬 来源：