（2017）晋0830民初889号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-07-26
案件名称
富建国与孙建国买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
芮城县人民法院
所属地区
芮城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
富建国,孙建国
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第二条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第九条
全文
山西省芮城县人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0830民初889号原告：富建国，男，1963年12月20日生，汉族，大专文化，山西省平陆县XX工作人员。被告：孙建国，男，1969年7月11日生，汉族，住山西省平陆县XX家属楼**单元**楼，山西省平陆县XX办公室工作人员。原告富建国与被告孙建国买卖合同纠纷一案，山西省运城市中级人民法院2017年4月13日以（2017）晋08民辖22号民事裁定书裁定由芮城县人民法院审理。本院于2017年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富建国、被告孙建国均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告富建国向本院提出诉讼请求：1、要求确认我与被告之间的购买车库协议无效，由被告返还我购车库款5万元，并赔偿损失。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：我与被告孙建国于2012年6月16日签订购买车库协议一份，购买被告位于玻璃厂家属区十四排所建房一楼车库一间。此车库坐西向东，面向主巷道，车库门前房檐下1.5米，主巷道4米。我当时还未购车，暂时由我亲戚居住，现准备改为车库使用，由于目前车辆增多，小区主巷道内到处停满车，车库进出困难，实现不了我的购买车库目的。鉴于被告所售车库没有留足进出车库距离，所利用公共巷道路面不能完全使用，且被告所售车库违反国家法律规定，所以要求人民法院依法确认我与被告所签订的购买车库协议无效，由被告返还我购买车库款5万元，并赔偿损失。原告针对其主张提供证据为：1、协议一份（原件），2、收条两份（协议原件背面）。被告孙建国辩称：1、我与富建国2012年6月16日签订车库协议，双方签订协议的意思真实有效，且双方均履行了协议规定的权利义务，不存在使协议无效的法定情形。2、在与被答辩人订立购买车库协议后所交付的车库（6.8×3.3m）符合协议约定，并不是被答辩人所说的主巷道仅有4m，更无被答辩人所说的没有留足进出车库距离之说，这点只需实际测量就可知道，被答辩人四年前购买车库，并且至今仍在使用，社会是不断发展变化的，四年之间车辆增加无可避免，以一个成年人的思维，是当时就应该预料到的，是被答辩人作为车库买受人所应承担的正常风险范围之内。3、关于被答辩人所说所售车库违反国家相关法律规定更是无稽之谈，我所建车库地属于合法用地，并有合法产权手续，遵照国家法律法规，并无半点逾越，请求人民法院依法驳回被答辩人不合理且不合法的全部诉讼请求。车库建好后，我没有打算卖，原告当时找我买时，我就给他说车库离他家远，买不合适，他说他女儿在南坡新村，刮风下雨时住在这里方便，他也好照顾，他主要看重的是我车库有防盗门窗。当时协议也是他起草。当时卖给原告时，对原告没有任何隐瞒，卖给他时肯定也给他出示了土地证，他应当知道是小产权。本案诉讼费用由被答辩人承担。被告针对其主张提供证据为：1、六张照片（五张小的，一张大的），2、土地使用证（复印件）。经审理查明：2012年6月16日，原告富建国与被告孙建国协商买卖车库，当天，双方达成一致，并制作了协议书，被告孙建国作为甲方，原告富建国作为乙方，双方分别在协议上签了字。协议内容为：“甲方：孙建国乙方：富建国甲方愿将自己名下位于玻璃厂巷十四排坐西向东一楼最南一间车库转让给乙方，经双方协商，达成如下协议：1、甲方将此车库（6.8×3.3m）转让给乙方所有，现有状况为水电到房内，门口暂封有门窗。2、甲方需向乙方出示此车库主体房的所有权手续，证明此车库的权属问题，其手续不过户，所有权转让后此车库归乙方所有。乙方如转让该车库，须经甲方同意，甲方如转让主体房所有权须告知乙方，并向第三方讲明甲乙双方的所有权关系，否则将承担双倍违约责任。3、转让金五万元。签约时乙方先行给付甲方四万元，2012年10月23日前交付车库，同时付清余款一万元。4、协议生效后，双方不得反悔违约，否则承担违约金两万元和实际遭受损失。5、此协议经双方签字交付后生效。6、此协议一式两份，甲乙双方各执一份。甲方：孙建国乙方：富建国二0一二年六月十六日。”协议签订后2012年6月17日原告付被告购买房屋款肆万元，2012年8月26日原告付被告购买房屋款壹万元。被告写收据两份，内容分别为：“今收到富建国购买房屋款肆万元整（40000元）孙建国2012年6月17日”，“今收到富建国购买房屋款壹万元整（10000元）孙建国2012年8月26日”。原告款交清后，被告也向原告交付了车库，原告即占有了该车库。1998年10月，平陆县人民政府给被告孙建国颁发了集体土地建设用地使用证，该车库建在被告孙建国享有使用权，地址位于平陆县城关镇圣人涧村的宅基地上。被告未提供证据证实集体所有土地被依法征收转为国有。本院认为：原告富建国和被告孙建国通过缔约过程而形成意思表示一致，双方达成的协议成立。该协议成立后，双方当事人依据协议，遵循成立合同对当事人产生的一般法律约束力，原告如期付清钱款，被告也交付了车库，并实际占用该车库近四年。从合同法理论关于在合同的各个阶段上分析，双方经历了缔约阶段的磋商，合同成立阶段的协议签订，直至履行阶段的双方自觉履行协议，但该协议在合同生效阶段的效力有瑕疵，即该协议虽成立并已履行但最终不生效，因为该协议涉及车库转让，按照“房地一体主义”的立法模式，该车库建在集体所有的土地，未经依法征收转为国有土地。其内容违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条：“城市规划区的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权可有偿出让”和《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”的规定。因该协议内容违法，从成立之时就是无效，即该协议自签字成立之日起就为无效协议，自始没有法律约束力最终无效。故因该合同取得的财产，双方应当予以返还。又因原告与被告对导致协议无效都有过错，双方因此所受到的损失，应当各自承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条之规定判决如下：一、原告富建国与被告孙建国2012年6月16日签订购买车库协议无效。二、原告富建国返还被告孙建国车库房一间，被告孙建国返还原告富建国车库转让金50000元。判决生效后十日内履行完毕。案件受理费1050元，减半收取525元，原告、被告各承担262.50元。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审判员 李亚刚二〇一七年六月十二日书记员 马 莉 关注公众号“”