（2017）吉01民终2521号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-06-29
案件名称
吕恒与刘秋梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕恒,刘秋梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终2521号上诉人（原审被告）：吕恒，男，汉族，1982年10月10日生，住长春市南关区。委托诉讼代理人：李洪亮，吉林泰绅仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘秋梅，女，汉族，1963年8月10日生，住长春市南关区。委托诉讼代理人：朱至博，吉林翔韵律师事务所律师。刘秋梅诉吕恒房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初3269号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。刘秋梅一审诉称：2016年7月26日，刘秋梅与吕恒经长春房天下房地产经纪有限公司（下称房天下公司）居间介绍，签署了《长春市存量房屋买卖合同》，双方约定房屋总价款为835000元，刘秋梅向吕恒支付了购房定金10000元，并向房天下公司支付了居间费用及房屋评估费用15030元。同月29日，刘秋梅的代理人向吕恒支付了首付款195000元。此后，吕恒一直迟延履行合同，并分别于2016年9月4日、9月9日向刘秋梅签署欠条两份，承诺在2016年9月27日下午14时前返还刘秋梅购房费用250000元，若未能及时返还则该房屋以750000元价格出售给刘秋梅。至9月27日，吕恒仍未履行。故刘秋梅诉至法院要求吕恒返还购房费用250000元、违约金83500元，总计333500元及利息（自2016年9月9日起至判决生效之日止，按中国人民银行贷款利率计算），并承担本案的诉讼费、保全费。吕恒一审辩称：吕恒已在合同约定时间前将房屋腾空，但刘秋梅拒绝收房而违约在先，因此无权要求返还购房款及支付违约金；案涉房屋系吕恒按揭贷款购买，在没有经过抵押权人同意的情况下不能转让，且吕恒出售房屋没有经过共有人即其妻子的同意，事后也未追认，房屋买卖合同应认定无效。一审法院经审理查明：吕恒于2011年7月15日与案外人长春海华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以按揭贷款的形式购买该公司开发建设的位于中海国际社区第D11幢7单元714号房。2016年7月26日，刘秋梅、吕恒经房天下公司居间介绍，就刘秋梅购买吕恒位于南关区临河街中海国际社区D11幢714号（产权证号为201111140011号，丘地号为3-70/149-3-714，面积为90.23平方米）私有住宅房屋达成协议，并签署了《长春市存量房屋买卖合同》，双方约定的主要内容有：该房屋已设定抵押，抵押金额为人民币460000元；该房屋吕恒应于2016年5月30日前办理抵押注销手续；房屋总价款为835000元，签订合同同时刘秋梅付吕恒定金10000元，向房天下公司支付中介费人民币12525元；刘秋梅采取商业按揭贷款形式付款，2016年9月1日前双方将该房屋贷款的手续及相关资料递交到房天下公司，整个交易流程按银行程序办理，银行审核结束后，需在15个工作日内，办理该房屋的更名过户手续；双方签订此合同后，如吕恒不将此房出售给刘秋梅，则双倍赔偿定金，并将刘秋梅所交购房款全部无息返还，同时承担全部中介费，如刘秋梅不购买此房屋，则定金不予退还给，同时承担全部中介费。2016年7月24日，刘秋梅向房天下公司交纳居间服务费12525元、代收评估费2505元，并于同月26日与房天下公司签订《佣金确认书》。另查，同月29日，刘秋梅的代理人王雪竹向吕恒支付了首付款195000元。但吕恒未按合同约定将涉案房屋交付，后由于室内设施饮水器是否留下与刘秋梅未达成一致及刘秋梅得知吕恒收到首付款后未偿还银行贷款的情况下，房屋未完成交付，合同也未再继续履行。吕恒于2016年9月4日出具欠条一张，其内容为“今欠刘秋梅238030元，欠款原因：因吕恒违约，返还刘秋梅购买中海国际社区御峰D11栋7单元714室房屋所产生的费用定金10000元、首付款195000元、佣金15030元、赔偿定金10000元、逾期交房赔偿金8000元总计238030元，最晚将于2016年9月9日中午12点前一次性支付给刘秋梅，如未能及时支付，用中海国际社区御峰DII栋7单元714室房屋抵押贷款归还，欠款人吕恒，见证人刘明达、王丽梅、李辉”，2016年9月9日，吕恒再次出具欠条一张，其内容为：“今欠刘秋梅250000元，欠款原因：因吕恒违约，返还刘秋梅购买中海国际社区御峰D11栋7单元714室房屋所产生的费用定金10000元、首付款195000元、佣金15000元、赔偿定金10000元、逾期交房赔偿金20000元，总计250000元，最晚将于2016年9月27日下午14点前一次性支付给刘秋梅，如未能及时支付，用中海国际社区御峰DII栋7单元714室房屋以750000元卖给刘秋梅，欠款人吕恒、见证人刘明达”。一审法院认为：刘秋梅、吕恒及案外人房天下公司于2016年7月26日签订的《长春市存量房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的禁止性规定，属合法有效。各方当事人均应按合同约定履行各自义务。刘秋梅已向吕恒交付定金人民币10000元、首付款人民币195000元，后因双方就室内设施饮水器是否留下未达成一致及刘秋梅得知吕恒收到首付款后并未偿还银行贷款的情况下，致使双方签署《长春市存量房屋买卖合同》未能继续履行，于是吕恒就返还定金、首付款及赔偿损失问题分别于2016年9月4日、2016年9月9日为刘秋梅出具欠条，应视为双方已于2016年9月4日经协商解除双方签订《长春市存量房屋买卖合同》，并达成还款及赔偿协议。因两份欠条时间及金额不同，现刘秋梅主张按后一份欠条履行，应予准许。刘秋梅要求吕恒返还购房费用250000元及利息的请求，应予准许。关于违约金一节，因双方已就解除《长春市存量房屋买卖合同》及赔偿事宜达成一致意见，故该项请求不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决吕恒于本判决生效后立即返还刘秋梅购房费用人民币250000元及利息（自2016年9月28日至本判决生效之日止，按中国人民银行贷款利率计算利息）；驳回刘秋梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6302元、保全费2188元，均由吕恒负担。宣判后，吕恒不服，向本院提起上诉。吕恒上诉称：案涉房屋系按揭贷款购买，在没有经过抵押权人同意的情况下不能转让，且吕恒出售房屋没有经过共有人即其妻子的同意，事后也无追认，房屋买卖合同应认定无效；吕恒已在合同约定时间前将房屋腾空，但刘秋梅拒绝收房而违约在先，其同意返还房屋首付款19500元，但其他款项刘秋梅无权要求返还；一审判决其既要双倍返还定金，又要承担20000元赔偿金违反定金与违约金不可并用的法律规定。刘秋梅答辩称：驳回上诉，维持原判。经二审审理查明的事实及证据与原判相同。本院认为，《长春市存量房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且不违法法律强制性规定，应确认有效。吕恒与刘秋梅在签订合同时对案涉房屋设有抵押权均明知，且约定由吕恒消灭抵押权，吕恒以房屋设有抵押权为由主张合同无效于法无据；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”；故吕恒称房屋设有抵押及未经其妻子同意导致合同无效的上诉理由不能成立。吕恒称刘秋梅违约在先，但未提供充分证据予以证实，且其先后书写了两份欠条，足以证实其自认违约，且最后一份欠条所记载的250000系其自愿真实想法，应依约偿还，其中记载的逾期交房赔偿金20000元系在合同无法实际履行后双方协商、吕恒同意支付的项目，本质上已不属于合同约定的违约金，故与定金罚则并不冲突，而定金赔偿与中介费赔偿不但系合同约定的赔偿项目，且属吕恒同意支付范围，均应予以保护，故吕恒称除返还首付款外的其他项目不应赔偿的上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，吕恒的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元由吕恒负担。本判决为终审判决。审 判 长 王晓艳代理审判员 李 迪代理审判员 李东鹤二〇一七年六月十二日书 记 员 丁 宁 来源：