（2016）粤0114民初10252号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-08-18
案件名称
何桂有与黄仟平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市花都区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何桂有,黄仟平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市花都区��民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初10252号原告（反诉被告）:何桂有,男,1982年9月28日出生,汉族,住广东省廉江市。委托诉讼代理人：梁演枨，广东誉理律师事务所律师。委托诉讼代理人：何卓莹，广东誉理律师事务所实习律师。被告（反诉原告）:黄仟平,女,1981年9月1日出生,汉族,住广州市白云区。委托诉讼代理人：李焯铭，广东一粤律师事务所律师。原告何桂有与被告黄仟平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，被告黄仟平提起反诉，本院对本诉与反诉进行合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告何桂有及其诉讼代理人梁演枨、何卓莹，被告黄仟平及其诉讼代理人李焯铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何桂有向本院提出诉讼请求：1.解除双方的《房屋租赁合同》；2.被告立即返还押金7400元及支付违约金7400元；3.被告立即将租金11000元退还给原告及支付利息（利息从2016年10月5日起至还清日止，按商业银行同期贷款利率计付至还清日止；4.被告赔偿装修材料费、工人工资、误工费、可见收益共55390.63元，具体以评估结果为准；5.本案诉讼费、评估费及所产生的全部费用由被告承担；6.被告赔偿原告因为商铺进行装饰装修向物管处缴纳装修按金及垃圾清理费3535元。事实和理由：原、被告经协商，于2016年9月6日签订租赁合同，约定装修期为一个月，从2016年10月5日开始交租。签订合同后原告即付押金7400元，并到物管处办理相关装修手续，签订商铺内装修注意事项与要求。原告按物管处要求提交装修图纸，经物管处同意后进行装修。2016年10月5日原告按约已缴纳一个季度租金共11000元。但原告装修完毕进行了清理、搞卫生及进货摆设时，突然有几个人进入商铺内照相，并在门口贴整改通知书，强硬要求原告在10日搬出，不再出租给原告。原告多次电话及短信与被告沟通，并发函给被告，但被告拒收快递函件。原告再次通过物管处通知被告收函，被告置之不理，原告只能向公安机关报案。原告于2016年10月11日上午在物管处收到被告的终止合同通知书，被告在2016年10月22日下午强制要求原告搬离，将商铺交回。原告迫于无奈搬出，现被告已收回涉案商铺。被告骗取原告押金、租金、装修的行为，涉嫌合同诈骗，原告已向公安经侦大队报案。被告黄仟平辩称，不同意原告何桂有的全部诉讼请求，本案纠纷是由何桂有和何桂兴的违约和违法行为造成的，因此他们需要承担本次纠纷所有的损失和费用。2016年9月6日，何桂有与答辩人签订房屋租赁合同（但实际租赁人��能是何桂兴），当天何何桂兴支付了押金7400元，答辩人将商铺移交何桂有、何桂兴两兄弟。2016年9月30日，答辩人去商铺查看，发现装修在没有经过答辩人同意的情况下已装修完毕，且一家5口居住在涉案商铺。答辩人发现何桂有私自将夹层装修为两个房间住人，在商铺内进行家庭煮食，并将防火安全设施拆除，因商铺四周没有窗户，夹层住人十分危险。答辩人作为业主、第一安全责任人，通过口头善意提醒，叫他们不能继续在商铺居住，他们同意整改，但2016年10月2日答辩人再次去商铺查看时发现一切依旧，于是答辩人再次要求他们整改。2016年10月5日答辩人再次去商铺查看时特意准备了一份书面的整改通知书，因情况与之前一样，于是答辩人通过物业管理处向他们出具了书面的整改通知书，并要求他们于2016年10月10日整改完毕。2016年10月11日，基于他们毫无整改的意思和行动，双方已没有继续履行合同的基础，为了安全，及防止扩大损失，答辩人向他们出具终止合同通知书。另补充如下：原告当庭增加的诉讼请求，我方不同意。针对原告起诉状的事实和理由，我方提出异议如下：第一，在起诉状第一页最后一行“被告在物管处签订商铺内装修注意事项与要求”，被告从未签订上述内容。第二，起诉状第二页第一行“原告按物管处要求提交装修图纸，经物管处同意进行装修”，物管处没有反映原告可以在商铺内住人及可以拆除消防设施。物管处同意原告装修不代表被告同意原告装修。租赁合同明确约定装修必须经过被告的书面确认。第三，原告提交的证据6中的二楼平面图，与我方在物管处复印的材料不一致，物管处没有该平面图，且该图与现场不一致，我方怀疑是原告事后补做的，因此二层阁楼的装修是没有经过物���处同意的。第四，起诉状第二页第四、五行“突然有几个人进入商铺内照相，并在门口贴整改通知书”与事实不符，我方在9月30日到商铺查看，发现装修没有经过被告同意，其中装修的要求、住人、拆除消防等没有经过被告同意，被告口头要求原告整改，10月2日被告再次去商铺查看，发现原告仍未整改，再次口头通知。10月5日被告带着整改通知书到商铺内查看，发现仍未整改，我方才张贴了书面整改通知书，因此并非突然带人进入。第五，原告称我方强硬要求原告在10日搬出，与事实不符，我方之前多次要求原告整改，并在10月5日贴出了整改通知书，要求其在10月10日前完成整改，如果原告在10日前整改完毕，双方还是可以继续履行合同，并非如原告所称的强行要求其搬出。第六，原告称迫于无奈搬出，与事实不符，10月15日我方并没有收回商铺，因为原告的很多物��、货架还在涉案商铺内。被告黄仟平向本院提出反诉请求：1.确认黄仟平和何桂有于2016年9月6日签订的房屋租赁合同于2016年10月11日已终止；2.何桂有限期清空涉案商铺和限期恢复商铺内消防设施，并交还给黄仟平；3.何桂有向黄仟平支付商铺占用费（每月3700元，从2016年10月12日起计至商铺完全移交为止）；4.何桂有承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2016年9月6日，原、被告签订一份房屋租赁合同，当天黄仟平将商铺移交给何桂有。2016年9月30日，黄仟平去商铺查看，发现在没有经过黄仟平同意的情况下，商铺已装修完毕，且在内居住一家5口（何桂有夫妻及两个小孩、一个老人），存在重大安全隐患。具体如下：1.私自将夹层装修为两个房间，并且住人（商铺四周没有窗口，在夹层住人十分危险）；2.将防火安全设施（喷淋设备）拆除；3.在商铺内进行家庭煮食。为此，黄仟平作为业主和第一安全责任人，通过口头善意提醒何桂有，叫何桂有不能继续在商铺内居住。当时，何桂有口头同意整改。但2016年10月2日，黄仟平再次到商铺查看时，发现商铺内一切依旧，毫无改变，于是再次口头督促何桂有整改，何桂有也当面同意整改。2016年10月5日，黄仟平再次去商铺查看，同时也特意准备好了一份书面的整改通知书，如果已经整改了，就不用出示。结果情况和之前一样，于是黄仟平通过物业管理处向何桂有出具了书面的整改通知书，并要求其于2016年10月10日整改完毕。2016年10月11日，基于何桂有毫无整改的意思和行动、何桂有毫无诚信及双方已没有继续履行合同的基础，为了安全及防止此事扩大损失，黄仟平决定向何桂有出具终止合同通知书。黄仟平认为，本案纠纷是何桂有的违约和违法行为造成的，黄仟平有权终止房屋租���合同，要求何桂有限期恢复商铺消防设施并清空和交还商铺、支付合同终止后的占用费。诉讼中，黄仟平表示撤回第2项反诉请求。原告何桂有针对被告黄仟平的反诉辩称，一、被告在秀全派出所工作人员在场的情况下于10月15日强行收回商铺并将商铺大锁换掉，涉案商铺现在被告实际控制中，并阻碍我方继续使用商铺，我方认为被告的行为是违约的。因此被告要求租赁合同于2016年10月11日终止没有事实和法律依据。二、既然被告已换锁，我方无法进入商铺，我方不清楚现在商铺内设施设备的情况，现被告要求我方清空商铺内物品，实际上我方无法进入商铺，因此该诉求不合理，也与事实不符。三、由于涉案商铺已由被告实际控制，我方根本无法实际使用或占用涉案商铺，被告反诉主张商铺占用费没有依据。综上我方请求法院驳回被告的全部反诉请求，并确认被告违约的事实。本院经审理认定事实如下：涉案商铺位于广州市花都区新华街荔红南路三号信升御景豪庭32号，是黄仟平于2016年5月向开发商购买的，尚未取得房产证。2016年9月6日，出租方（甲方）黄仟平与承租方（乙方）何桂有签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限为2016年10月1日至2021年9月30日，第一年租金每月3700元支付至甲方指定银行账户；签订合同时需向甲方支付押金7400元及2016年10月、11月、12月租金共11100元；按季度缴纳租金，5号前缴纳当季度的租金。甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责。乙方如需要对所租房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。第八条约定：按本合同规定应由乙方承担违约责任或下列情形之一，甲方有权解除本合同，收回房屋，由此造成甲方损失的，甲方应向乙方追缴所造成损失费用的5倍进行赔付。㈠乙方拖欠租金及其他各项费用达20天；㈡未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方擅自改变出租房屋用途的；㈢因乙方使用不当或不合理使用，出租房屋及其内部的设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿；㈣未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方不能将出租房屋进行装修。甲方依据上述情形单方解除合同的，乙方预交款项及保证金（押金）乙方无权要求甲方退还。合同签订当天，何桂有向黄仟平支付押金7400元，2016年10月5日何桂有向黄仟平支付了三个月租金共11000元。之后何桂有对涉案房屋进行装饰装修，并以黄仟平的名义向物管申请装修并签订���内装修保证书、装修责任承认书等。何桂有以黄仟平的名义向涉案商铺的物业管理公司支付装修垃圾费534.6元，装修押金3000元，由物业公司分别出具收据，装修押金的收据注明竣工验收后凭此单退款。2016年9月30日、10月2日，黄仟平前往查看房屋时发现何桂有已装修完毕，将消防设施喷淋设备拆除，将夹层改造为两个房间，在房屋煮食并住人。黄仟平告知何桂有涉案房屋因没有窗口通风等原因，不能住人，并要求何桂有整改。何桂有口头表示同意。2016年10月5日，黄仟平再次查看房屋时发现房屋的装修等情况一切依旧，于是向何桂有出具书面的整改通知书，主要内容：“要求：1.商铺内不能住人，不能煮食；2.加装的夹层不可以住人，不能建房，不能放床等生活用品；3.商铺外墙，门面等要经出租方书面确认才能改动。于2016年10月10日前将上述整改完毕，如未在此时间���完成整改，导致合同终止，承租方所交的押金、租金不予退还，出租方收回商铺。”2016年10月11日，黄仟平向何桂有发出终止合同通知书，内容为：“由于承租方违约，现决定自2016年10月11日起终止合同，承租方从2016年10月15日前交还商铺。”2016年10月21日，黄仟平到商铺要求何桂有交还商铺，何桂有当天将可以移动的装饰装修物及物品搬走，剩下阁楼、货架没有拆走，黄仟平当天更换商铺的门锁，并称其将锁匙放在物管，曾询问何桂有是否拆除阁楼及货架，何桂有表示不拆，黄仟平告知何桂有如果要拆除剩下的装修物可以向物管拿锁匙。何桂有称黄仟平并没有告知其锁匙放在物管的情况，黄仟平换锁后，其就没有再使用涉案商铺了。诉讼中，何桂有向本院申请对涉案商铺的装修造价进行评估，经本院于2016年12月14日庭审释明违约责任及风险后，何桂有坚��表示要求评估。本院依法委托广东明润工程造价咨询有限公司进行评估，该公司于2017年1月6日会同本院工作人员及何桂有、黄仟平到现场察看，于2017年1月19日作出工程造价咨询报告书，鉴定结果：广州市花都区新华街荔红南路三号信升御景豪庭32号商铺装修工程的工程造价为29998.08元。何桂有支付了鉴定费3000元。黄仟平称因双方的租赁纠纷一直没有解决，且何桂有尚有部分装修物未拆除，因此其也没有使用涉案商铺，涉案商铺一直空置至今。本院认为，黄仟平与何桂有签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。在合同履行过程中，因何桂有在对涉案商铺进行装修时未书面征得黄仟平的同意，装修后经黄仟平提出异议，要求��桂有整改的情况下依然我行我素，没有按合同约定整改，违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。根据合同法第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。黄仟平根据上述规定主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。因此，黄仟平于2016年10月11日向何桂有发出的终止合同通知书，实际为解除合同通知，该日起双方的合同权利义务终止。由于何桂有违约导致合同解除，因此何桂有要求黄仟平双倍返还押金、全额退还已付租金及赔偿装修费损失等费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。因黄仟平于2016年10月21日更换了涉案商铺的门锁，该日起何桂有已不再占有使用涉案商铺，因此黄仟平要求何桂有按3700元/月的租金标准，从2016年10月12日起支付商铺占用费至商铺完全移交之日止，理据不足，本院不予支持。2016年10月21日前涉案商铺由何桂有实际占有使用，租金应计至该日止。黄仟平庭审时亦明确其当天征询何桂有意见时，何桂有表示剩下的阁楼及货架不拆除，因此之后商铺的占有使用费由何桂有承担不合理，本院不予支持。但在庭审中，何桂有表示申请对涉案商铺的装修造价进行评估，在本院释明后坚持要求评估。因合同解除是由于何桂有违约造成，因此，何桂有要求黄仟平赔偿其装修损失，本院不予支持。2016年10月21日前因涉案商铺由何桂有实际占有使用，因此在该日前的租金应由何桂有承担，按3700元/月从合同约定的2016年10月1日起计算为2466.67元。因2016年10月21日之后涉案商铺已被黄仟平更换门锁，何桂有不能占有使用，虽然何桂有装修的阁楼及货架尚未拆除，但何桂有已向黄仟平表示阁楼及货架不拆除了，因此该时起涉案商铺黄仟平是可以使用的。至于何桂有在庭审中申请对涉案商铺的装修工程造价进行评估，因评估期间造成黄仟平不能合理使用时间的费用应由何桂有承担，何桂有在2016年12月14日庭审经本院释明后坚持要求对涉案商铺的装饰装修造价进行评估，至2017年1月6日察看现场造成涉案商铺不能使用产生的费用应由何桂有承担，按3700元/月计为2839.67元。何桂有应向黄仟平支付租金及占有费合计5306.34元，何桂有已支付11000元，抵扣后剩余5693.66元应由黄仟平向何桂有返还。至于何桂有主张的装修垃圾费及装修押金，上述费用是何桂有装修涉案商铺时向物业公司缴纳的，并非黄仟平收取，且装修押金收据注明“竣工验收后凭此单退款”。因此，何桂有要求黄仟平赔偿上述费用没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第��十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认被告黄仟平与原告何桂有于2016年9月6日签订的《房屋租赁合同》于2016年10月11日终止（解除）；二、原告何桂有向被告黄仟平支付租金、占用费5306.34元（已付）；三、被告黄仟平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何桂有返还租金5693.66元；四、驳回原告何桂有的其他诉讼请求；五、驳回被告黄仟平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6032元，由原告何桂有负担5974元，被告黄仟平负担58元；反诉费2490元，由原告何桂有负担34元，被��黄仟平负担2456元。鉴定费3000元，由原告何桂有负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 刘丽琼人民陪审员 袁伟峰人民陪审员 黄玉芬二〇一七年六月十二日书 记 员 袁美华