（2017）川0402民初1596号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2018-05-31
案件名称
四川合纵物业服务有限公司与黄同全、魏小容物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
攀枝花市东区人民法院
所属地区
攀枝花市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川合纵物业服务有限公司,黄同全,魏小容
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0402民初1596号原告：四川合纵物业服务有限公司，住所：攀枝花市东区大河北路六村1-7号。法定代表人：舒星原，该公司总经理。委托诉讼代理人：庞琴，女，1978年1月14日生，汉族，系该公司职工，住攀枝花市东区。委托诉讼代理人：黄馨慧，四川渡攀律师事务所律师。执业证号：15104201511594444。被告：黄同全，男，1972年2月8日生，汉族，住四川省攀枝花市东区，被告：魏小容，女，1975年11月7日生，汉族，住四川省攀枝花市东区。原告四川合纵物业服务有限公司与被告黄同全、魏小容物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川合纵物业服务有限公司委托诉讼代理人庞琴、黄馨慧，被告黄同全到庭参加了诉讼；被告魏小容经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四川合纵物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令黄同全、魏小容支付从2014年1月起至2016年7月止的物业服务费1780元，垃圾清运费180元及滞纳金534元，合计2494元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：四川合纵物业服务有限公司系阳光馨园小区业主大会依法选聘的物业，为攀枝花市东区瓜子坪阳光馨园小区提供物业管理。2014年1月11日，原告与阳光馨园小区业主大会签订了《阳光馨园小区物业服务合同》，合同期限五年，自2014年1月16日起至2019年1月15日止，合同约定：由原告为被告等业主提供物业管理服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层电梯住宅0.66元/月/平方米、垃圾清运费6元/月/户；物业服务费由原告选择按月或季度或半年向业主收取；如业主不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，原告有权另行收取业主每延迟一天应缴纳物业服务费千分之五的滞纳金。被告系隆庆路359号3幢2-4号的业主，物业建筑面积为89.88平方米，按约定应当向原告缴纳从2014年1月起至2016年7月止的物业服务费人民币1780元、垃圾清运费180元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金人民币534元，以上合计2494元。原告多次催交未果，遂诉至法院。被告黄同全辩称，被告并未与原告签订过物业合同，因此无需向原告交纳物业费，且原告服务不到位，擅自将公共区域划成停车场，房屋楼梯间吊顶未安装，单元门也损毁未修复。被告魏小容未到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年1月11日，阳光馨园小区业主大会（甲方）执行机构阳光馨园业主委员会与攀枝花市合纵物业管理有限公司（乙方）签订《阳光馨园小区物业服务合同》，双方约定：甲方选聘乙方为阳光馨园小区提供物业管理服务事宜，合同期限五年，自2014年1月16日起至2019年1月15日止；物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层电梯住宅：0.66元/月.平方米（全包干，即此费用包括了小区全部公共用水用电和电梯维保年检费用，包括电梯年检费、支付电梯维保公司费用、电梯小修损坏修理所需配件和工时等费用，业主除缴纳6元/月的垃圾清运费外，物业服务方面不再缴纳其他费用）；物业服务费用由乙方按月或按季或半年向业主收取，或者按双方约定的时间、地点由业主向乙方缴纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方采取上门下发催收各种欠费通知单30日后，仍不主动积极交纳的，除应补足物业费外另按照每延迟一天支付物业服务费千分之五的滞纳金。合同中双方还就各自的权利义务、服务内容和质量、物业的经营与管理、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告入驻阳光馨园小区为该小区提供物业服务至今。另查明，攀枝花市合纵物业管理有限公司于2016年2月26日企业名称变更为四川合纵物业服务有限公司2016年9月2日，原告将《物业费、垃圾清运费催缴通知单》张贴于攀枝花市东区隆庆路359号3幢2-4号住房门上，该通知书载明：“楼号3-1-2-4业主姓名：黄同全您好﹗我公司于2014年1月至今，为本小区广大业主提供物业管理服务，收取物业管理费、垃圾清运费。我公司曾多次催收费用，但您都未到物业缴纳。自2014年1月16日至2016年7月15日，您共计欠到物业服务费1780元、垃圾清运费180元；请于2016年9月9日前，到物业公司缴纳上述欠费，如逾期未缴纳我公司将采取法律途径追收欠费及每日5‰的滞纳金”。同时查明，阳光馨园小区业主委员会第二届于2013年8月1日成立，任期3年，其备案资料已交攀枝花市东区人民政府瓜子坪街道办事处予以备案。黄同全、魏小容系攀枝花市东区隆庆路359号3幢2-4号住房的共有权人，该房位于阳光馨园小区，其房屋建筑面积为89.88平方米，按每月每平方米0.66元计算，每月应缴纳物业管理费59.32元。两被告2014年1月16日至2016年7月15日共计30个月的物业管理费1779元未缴纳。攀枝花市物价局于2007年4月29日下发关于调整市区（东区、西区、仁和区）城市生活垃圾处理费标准的通知（攀价费【2007】115号），规定生活垃圾：居民住户（含暂住户）：6元/户/月。两被告未向原告缴纳2014年1月16日至2016年7月15日的垃圾清运费180元。2013年1月30日，攀枝花东区住房和城乡建设局、攀枝花东区瓜子坪街道办事处、阳光馨园社区居委会、阳光馨园业委会、天宇实业公司、天宇物业公司在阳光馨园社区二楼会议室召开了小区物业交接协调会并形成了《关于“阳光馨园”小区物业管理的各项移交及整改方案》会议纪要，载明：“……二、消防栓、灭火器等实物已按现有实际情况和数量与业委会进行了现场查验和核实并已汇总，汇总统计表内容需由移交双方于3月29日前进行核对，根据双方认可后的核对结果中显示的缺陷部分由天宇物业负责进行统一采购材料后与车库消防图纸一并移交至业委会，再由业委会负责联系现有物业单位进行安装配置（注：三期应配备的消防设备及图纸，由天宇实业提供给天宇物业后再移交至业主委员会）。……六、三期门禁系统和楼道修复。1.由天宇实业公司安排施工单位分栋、分户进行安装调试，天宇物业负责发放业主卡及告知业主如何使用门禁卡。完工后通知业委会、开发商、天宇物业三方现场验收签字确认。2、楼道吊顶和墙面补刷与第1条同时进行，时间在5月底前完成。”。2014年3月1日，攀枝花市东区阳光馨园小区业主委员会与合纵公司签订《阳光馨园地面停车场委托管理协议书》，委托合纵公司对阳光馨园地面停车场进行管理，相关收费标准经过了攀枝花发展和改革委员会批准，合纵公司与阳光馨园小区业主委员会共同将前述收费标准对小区业主进行了公示。上述事实有原、被告提交的证据及当事人双方的当庭陈述在案佐证。本院认为，阳光馨园小区业主委员会与依法选聘的四川合纵物业服务有限公司所签订《阳光馨园小区物业服务合同》，系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，该合同合法有效并对业主具有约束力。被告黄同全主张四川合纵物业服务有限公司未尽到合同义务主要体现在“楼梯间吊顶未安装，占用公共区域停车”几个方面。关于占用公共区域停车问题，因涉案涉物业服务合同中并无上述内容，且原告提供了业主委员会的委托管理协议及相关资料，故本院对被告主张不予支持；关于四川合纵物业服务有限公司是否按照物业服务合同履行了义务的问题，从原告举证的系列证据可以认定，原告从入住阳光馨园小区后对小区进行了管理及服务，并通过《关于“阳光馨园”小区物业管理的各项移交及整改方案》会议纪要及阳光馨园业主委员会《工作联系函》予以明确，由天宇实业公司、天宇物业公司对消防设施及楼梯间吊顶、单元门等项目进行恢复完善，故被告黄同全提出原告未尽到合同义务的主张与本院查明的事实不符，依法不能成立。四川合纵物业服务有限公司按约为阳光馨园小区提供了物业管理服务，两被告作为该小区物业共有人，实际享受了原告为其提供的物业服务，理应按约向原告支付相应的物业管理费用，两被告经原告书面催交后仍未在催告的合理期限内缴纳，有违诚实信用原则，故对原告要求两被告连带支付2014年1月16日至2016年7月15日的物业管理费1779元及垃圾清运费180元的诉请，于法有据，本院予以支持。对原告主张的滞纳金534元，因被告未按约定支付物业管理费和垃圾清运费，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，但《阳光馨园小区物业服务合同》中约定的按照每延迟一天支付物业服务费千分之五的计算滞纳金其标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告主张的违约金酌情调整为按应交总金额的百分之十交纳，超出部分，不予支持。被告魏小容经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可据查明认定的并为相关证据证明的事实依法作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、黄同全、魏小容于本判决生效后三日内一次性连带支付四川合纵物业服务有限公司2014年1月16日至2016年7月15日的物业服务费1779元及垃圾清运费180元，合计1959元；二、黄同全、魏小容于本判决生效后三日内一次性连带支付四川合纵物业服务有限公司滞纳金177元；三、驳回四川合纵物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由黄同全、魏小容连带承担（该诉讼费已由四川合纵物业服务有限公司先行垫付，黄同全、魏小容在支付上述款项时一并支付给四川合纵物业服务有限公司）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员 梁 毅二〇一七年六月十二日书记员 倪为民 来自