（2017）云01民终932号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-11-11
案件名称
朱红霞、云南省光明园艺场土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱红霞,云南省光明园艺场,虞义明
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条，第一百一十八条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终932号上诉人（原审被告）：朱红霞，女，1969年12月24日出生，汉族，浙江省温岭市人，住云南省昆明市，委托诉讼代理人：林平，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李开甫，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南省光明园艺场，住所地：云南省安宁市县街乡富安村。法定代表人：余绍车，总经理。委托诉讼代理人：王文幸，云南同润律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘吉兴，云南同润律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：虞义明，男，1968年2月14日出生，汉族，现住昆明市盘龙区。上诉人朱红霞因与被上诉人云南省光明园艺场（以下简称：园艺场）及原审被告虞义明土地租赁合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2016）云0181民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审原告园艺场向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与二被告签订的《租赁协议》；2、判令被告返还原告其占用原告的老茶园土地共计109.2亩及相应地面资产（包括林木水利设施等）；3、判令被告赔偿原告林木损失共计人民币50万元（暂估），具体数额以评估鉴定结论为准；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院确认以下法律事实：云南省光明园艺场是云南省监狱管理局下属的国有企业。2006年6月29日原告云南省光明园艺场与第二被告虞义明签订《租赁协议》，约定原告将坐落于安宁市安白公路8公里的二大队自有土地老茶园（37亩）、34号地（36.4亩）、35号地（15.6亩）、37号地（18亩）、38号地（30.4亩）共计137.4亩土地租赁给虞义明使用，租赁期限为二十年，自2006年6月26日起至2026年6月25日止。合同另约定，租赁期间承租人只享有使用权，不得转包、转租，其有义务保护和管理好周边的林木和水利设施，不得随意砍伐和破坏，租赁地块的35、38号地以南的山林由乙方管理，每年交纳管理费900元，承租人有义务保护好管理区的松树林，不得任意砍伐。《租赁协议》的承租人虞义明与第一被告朱红霞原为夫妻关系，虞义明于2010年起诉被告朱红霞离婚。2010年8月17日昆明市官渡区人民法院作出（2010）官民一初字第2294号《民事调解书》，同意虞义明与朱红霞离婚，夫妻关系存续期间的共同财产按自行约定的财产分割协议处理。2010年8月17日，虞义明与朱红霞《财产分割协议》第二条约定，原夫妻共同经营的云南省安宁市光明园艺场的经营风险与收益转由第一被告朱红霞享有并承担。自虞义明与被告离婚后，第一被告朱红霞继续向原告支付租赁费，租赁期间，第一被告朱红霞于2014年8月26日将租赁土地转租给案外人刘冬冬使用，案外人刘冬冬在第一被告朱红霞的授权下将部分土地共计37.8亩返还给原告。被告向原告交纳了2016年前含本年度的土地租金。另查明：2011年因云南省未成年犯管教所占用涉案土地30.4亩，被告朱红霞实际使用土地面积为107亩。再查明：原告因未依法办理建设用地审批手续，非法占用农用地40.09亩（包含在涉案租赁土地面积内），用于建设监教劳动设施（包装厂），被安宁市国土资源局给予责令退还非法用地，没收非法用地上新建建筑物以及罚款的行政处罚。另查明，2014年10月13日，云南省光明园艺场以安宁市筲箕凹（云南省未成年犯管教所后）周边树木过高并多次发生倒覆，危及生命财产安全为由，向安宁市林业局提出申请要求进行采伐，在获得批准后，原告于2014年11月进行了采伐，采伐树种为桉树。一审法院认为，关于本案原、被告双方签订的《租赁协议》的性质及其效力的问题。本案中，原告与被告虞义明签订的《租赁协议》，其性质为土地租赁合同，因该合同内容未违反我国法律及行政法规的强制性、禁止性规定而合法有效，受法律的保护。关于双方合同应否解除的问题。朱红霞的前夫取得涉案土地的承租权，在朱红霞与虞义明离婚时，因分割夫妻共同财产，朱红霞取得涉案土地的承租权，之后，朱红霞在该土地上种植了杨梅树，并将该杨梅园发包给刘冬冬经营管理。客观上朱红霞对杨梅园的发包行为，必然导致其将从原告处租赁所得土地转租给案外人刘冬冬租赁使用，故原告主张被告朱红霞有转租行为，根据合同约定租赁期间承租人只享有使用权，不得转包、转租，原告据此认为该转租行为属违反合同约定的违约行为，有事实依据。根据我国《合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，原告因被告具有转租行为，其可以要求解除双方签订的租赁协议。故原告解除合同的请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于原告要求被告返还占用原告的老茶园土地共计109.2亩及相应地面资产（包括林木水利设施等）的诉讼请求的问题。一审法院认为，根据庭审查明，被告向原告租赁的土地实际为107亩，原告主张为109.2亩无事实依据。根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故原告要求被告归还土地107亩的诉讼请求一审法院予以支持。关于原告要求被告赔偿原告林木损失共计人民币50万元（暂估）的问题。本案经庭审查明，系原告自已申请砍伐该租赁土地上的桉树，并非被告砍伐林木，故被告不负有损失赔偿责任。原告的该项诉讼请求一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十二条、第二百二十四条之规定，判决：1、解除原告云南省光明园艺场与被告朱红霞、虞义明于2006年6月29日签订的《租赁协议》；2、由被告朱红霞于判决生效后三十日内归还原告107亩租赁土地；3、驳回原告的其他诉讼请求。一审宣判后，原审被告朱红霞不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其所依据的主要事实和理由为：一、一审判决认定事实不清。1、上诉人与案外人刘冬冬之间系合作经营关系，并非转租。该情形一审判决不应在认定的法律事实中予以确认。2、一审判决认定案外人在上诉人的授权下将37.8亩返还给被上诉人，没有事实依据。3、一审判决对合同出租和返还的土地面积认定不清。4、一审判决未对争议土地上还有近2000棵杨梅树，价值约250万元附着物现状做出认定，仅解除了双方的土地租赁合同，并不能解决本案纠纷，上诉人返还土地后，被上诉人应给予上诉人必要的经济损失。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决将上诉人与案外人刘冬冬之间的《合作协议》认定为租赁关系没有法律依据。2、被上诉人园艺场自2014年8月29日起就明知上诉人与案外人刘冬冬之间存在合作关系，不但未通知上诉人解除合同，还收取了当年的租金，园艺场以自己的行为表明其对上诉人与案外人存在合作关系的认可，且继续履行双方之间的租赁合同。3、一审判决在上诉人与刘冬冬案件中，认定被上诉人已经收回了37.8亩土地，如果被上诉人从刘冬冬处收回土地合法，则与一审判决认定上诉人与刘冬冬之间的转租是违约行为是矛盾的。被上诉人园艺场辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。在二审审理中，双方当事人对一审判决认定事实没有异议。但被上诉人认为一审判决“被告向原告交纳了2016年的土地租金”，还应当认定朱红霞2016年交纳的租金是通过转账方式交纳的；“2011年因云南省未成年犯管教所占用涉案土地30.4亩，被告朱红霞实际使用土地面积为107亩”应当细化为“37.8亩土地是38号地块”，后来我方建设劳动设施，朱红霞实际占用面积还应当细化。在二审审理中，双方当事人均无新的证据提交。上诉人申请本院向安宁市国土资源局调取该局对被上诉人进行罚款的证据材料，因该证据与本案的审理没有关联性，本院不予准许。对于被上诉人要求对本案事实进行补充细化的问题，本院认为，一审判决所认定的基本事实已经清楚，并不影响本案的处理，二审不需要再行认定，本案二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。综合双方的诉辩主张，本案争议焦点在于：涉案租赁合同是否应当解除？合同解除后，上诉人如何返还租赁物？对于涉案合同是否应当解除的问题。上诉人认为其与案外人刘冬冬之间系承包合作关系，并非转租关系。并且，上诉人与案外人之前签订合作协议一事，被上诉人是知情的，在知情的情形下，被上诉人仍然收取了上诉人支付的租金，可见被上诉人是默示许可上诉人与被上诉人之间的合作行为的。因此，上诉人的行为并未违反其与被上诉人光明园艺场之间的土地租赁合同关于禁止转租的约定，本案土地租赁合同不应解除。况且，相应土地上尚有2000多棵杨梅树处于产果期，解除合同将导致上诉人重大经济损失。被上诉人光明园艺场认为，上诉人与案外人之间的合作协议名为合作实为转租，违反了双方的合同约定。光明园艺场在参与安宁市人民法院（2015）安民初字第1493号案件的时候，才知道上诉人与案外人之间的协议内容，并向法院主张本案诉请。一审判决确定的归还土地的面积亩数都是正确的。本院认为，依法成立的合同，对合同双方具有约束力。本案土地承包合同约定，租赁期间承租人即本案上诉人只享有使用权，不得转包、转租。就本案查明的事实来看，上诉人确实有将相应的土地交付案外人使用的事实，虽然上诉人与被上诉人对该行为的性质有较大争议，被上诉人认为虽然认可收到上诉人通过转账支付的2016年的租金，但该租金是上诉人银行转账支付，被上诉人并未主动要求履行，不应认定为默认上诉人的转租行为。被上诉人在法律规定的时间内主张解除合同，因此本院认为该行为确系上诉人违反了双方关于禁止转包、转租约定的行为，被上诉人依此主张解除合同符合法律规定，一审判决的处理并无不当。对于上诉人主张，因土地上附着大量苗木，解除合同可能对其造成较大损失的问题。该问题，本院依法组织双方进行了协商处理，但均无法达成一致意见，上诉人可另案主张，不在本案处理范围。关于上诉人应该返还的土地面积问题。本院认为，本案系不动产使用权的租赁，一审法院在处理本案过程中，已经对合同约定的四至进行实地踏勘，相应的面积并无错漏本院予以确认。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，其上诉请求应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、第一百一十八条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币8800元，由上诉人朱红霞负担。本判决为终审判决。审判长 李 锋审判员 金 馨审判员 白 昱二〇一七年六月十二日书记员 向薇芳 微信公众号“”