（2017）粤16民终292号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-09-18
案件名称
游细红、河源鸿成电力发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省河源市中级人民法院
所属地区
广东省河源市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
游细红,河源鸿成电力发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤16民终292号上诉人（原审被告）：游细红，女，1971年5月15日出生，住广东省东源县。委托诉讼代理人：李飞艺，广东新丰江律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伟明，男，1969年9月23日出生，住广东省东源县。被上诉人（原审原告）：河源鸿成电力发展有限公司。住所地：广东省东源县蓝口镇花径村。法定代表人：简锡鸿。委托诉讼代理人:王珂，广东贤贵律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄文基，广东贤贵律师事务所实习律师。上诉人游细红因与被上诉人河源鸿成电力发展有限公司（下称鸿成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院（2016）粤1602民初905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人游细红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鸿成公司的诉讼请求，诉讼费用由鸿成公司承担。事实和理由：（一）一审认定本案的房屋买卖合同显失公平错误。合同显失公平，是指合同一方当事人利用自身优势，或者利用对方没有经验等情形，在与对方签订合同中设定明显对自己一方有利的条款，致使双方基于合同的权利义务和客观利益严重失衡，明显违反公平原则。本案的双方签订的合同是在平等自愿、协商一致的基础上订立。同时合同不存在违反法律强制性规定的情形，合同应当合法有效。游细红作为自然人，自身没有优势，自身没有优势可用于与鸿成公司签订合同时设定明显对自己有利的条款，致使双方基于合同的权利义务和客观利益严重失衡。鸿成公司作为有限公司，不存在没有经验等情形。况且鸿成公司为了稳妥起见，认为第一次签订的合同过于简单(第一次合同的主要条款是具备的，在广东粤冠律师事务所的见证下签订)，后来还签订一份合同。在第二次合同签订前，鸿成公司经过15天时间调查了解，足以查清商铺的所有情况，同时，鸿成公司对此交易还请求了广东粤冠律师事务所提供帮助，因此鸿成公司不可能存在没有经验等情形。第二份合同第一条、第二条载明：“商铺以现状方式出售给买方，买方已全面检查并清楚了解该商铺的所有情况且无异议。该商铺因本次交易产生的全部税费由买方承担。”在合同表达如此清晰的情况下，鸿成公司再次确认了本次交易。综上，鸿成公司是不符合显失公平的构成要件，因此一审认定本案房屋买卖合同显失公平错误。（二）一审查明部分事实有误。一审认为若继续履行原合同，按照相关法律规定，鸿成公司承担的税费将大大超出按合同约定应缴纳税费是错误的。双方当事人前后签订的两份合同均约定鸿成公司承担交易过户产生的全部费用，并未提到税费的具体数额。因此一审认为若继续履行合同，鸿成公司要承担的税费将大大超出按合同约定应缴纳税费无事实依据，合同根本没有约定税费的具体数额。（三）双方签订的《房地产买卖合同》第一条约定：“买方已全面检查并清楚了解该商铺所有情况且无异议。”此约定符合法律规定，是合法有效的合同条款。商铺交易涉及到的情形包罗万象，在起草合同时，任何人也不可能将每一种情况都罗列在合同条款里，因此，为了避免争议，都会将可能想不到的或者没有想到的做出“兜底”约定，本案就是这样一个情形，该情形与法律兜底条款类似，当法律条文不能含盖所有情形时，就会以兜底条款进行表述，此情形不违反法律规定。如按一审判决，当事人在合同中表明“已清楚了解所有情况并同意包过户税费”的情况下依然可以撤销，那么如遇到诸如此类的合同，将不存在有效的合同，均可以撤销。（四）一审已认定游细红“对被告因此未能另行出卖亦未能出租涉案商铺的损失，应负一定责任”，但依然判决游细红返还鸿成公司15万元定金，不符合法律规定。本案定金属于违约责任性质，而违约责任只能在合同有效的前提下适用。鸿成公司在一审以欺诈为由请求撤销合同，而撤销的法律后果就是合同自始没有法律效力，因此，主张合同被撤销，不适用双倍返还定金法则。一审既然认定鸿成公司对游细红因商铺未能另行出卖亦未能出租造成了损失，鸿成公司应负一定责任，但又不适用定金罚则判决鸿成公司承担责任，而是判处游细红全额退还15万元定金，于法无据。被上诉人鸿成公司辩称，（一）游细红是商铺第一手购买人，又是第一手交易中契税的纳税义务人，系房产的产权人，明确知道登记购入价格。房产登记交易价格属非政府公开信息，鸿成公司在订立合同前无从知晓房产登记交易价格。鸿成公司认为游细红在本次交易中最大的优势是对房产的登记信息完全充分的了解，而鸿成公司却只能通过游细红展示的原购房合同及其本人的陈述了解这方面的信息。基于合同约定买方承担税费，登记价格属于重大交易信息，游细红应当遵守诚实信用的原则，如实告知游细红在一手购房时做了“阴阳合同”，登记价格远低于实际成交价格。（二）因游细红告知鸿成公司真实交易价格与等级交易价格不符，若继续交易将产生一笔不再原先预计范围内的大额税费，导致鸿成公司对交易成本严重低估。根据一审法院依职权调查取得的关于游细红一手交易的契税完税凭证，明显的可以看出，税务机关并未发现游细红的虚假登记情况，系按虚假登记的92.8万元登记价格纳税。房产交易涉税的税种非常复杂，但大部分都有一个特点，就是不重复课税原则，也就是己经发生的成本在计算时予以扣除。鸿成公司以本案中的个人所得税为例，做个简要说明:根据《中华人民共和国个人所得税法》第六条第五款规定:财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第十九条规定:税法第六条第一款第五项所说的财产原值，是指(二)建筑物，为建造费或者购进价格以及其他有关费用。根据上述规定可以看出，如果原购入时是按真实交易价格登记300万元，那么游细红卖给鸿成公司是309万元，游细红只赚了9万元，个人所得税就按9万元为基数进行计算，但游细红是按92.8万元登记的，卖给鸿成公司就赚了216.2万元，那么个人所得税按216.2万元计算。这无疑是把前手交易逃脱的纳税数额转移给后者。（三）游细红未告知实际登记92.8万元的行为，不仅是税务承担的问题，还有隐藏巨大的交易风险。从一审调查和双方举证质证来看，游细红在一手交易时用“阴阳合同”规避纳税的行为已确凿无疑。根据合同法第五十二条第一款“下列情形之一的，合同无效”以及第二项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”的规定，游细红于过户登记的“阳合同”将会认定无效，从而导致原登记行为被撤销，本案的《房地产买卖合同》也将无法继续履行。另《房地产买卖合同》项下的商铺，因为涉嫌虚假登记交易价格规避纳税问题，有一系列行政责任甚至是刑事责任的风险，鸿成公司若事先知道这一情况，绝对不可能与游细红签订买卖合同合同。（四）合同中“买方已全面检查……”，在交易前鸿成公司只能查询了解到公示的产权有关的信息，游细红不能扩大解释到鸿成公司在交易前能够清楚了解到游细红有意隐瞒的登记交易价格信息。（五）租金损失是预期损失，不是鸿成公司过错导致，合同无法履行是因为前手采用了“阴阳合同”的手段导致，鸿成公司也是多次与游细协商无果后才无奈提起诉讼。租金损失是预期损失，能否租赁出去与鸿成公司是否购买不存在必然的因果关系，并且据了解游细红早已将房产出租了。鸿成公司的定金游细红占用，同样也造成了鸿成公司的损失，且也因合同无法继续履行，期待利益受损。综上，鸿成公司认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。游细红的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。鸿成公司向一审法院起诉请求：1、撤销双方签订的《房地产买卖合同》；2、游细红向鸿成公司双倍返还定金300000元；3、诉讼费由游细红承担。一审法院认定事实：2015年9月22日，鸿成公司与游细红签订《合同》，约定了鸿成公司购买游细红位于河源市建设大道51号德润东方银座A座107、108商铺（下称二卡商铺），价格3090000元，定金为150000元等内容。合同签订后，鸿成公司于2015年9月23日向游细红支付定金150000元。2015年10月7日，鸿成公司与游细红又重新签订一份《房地产买卖合同》，其中第一条约定：游细红同意将其从河源市德润房地产有限公司（下称德润公司）购入的二卡商铺（两层，建筑面积为323.45平方米，房地产证号为粤房地权证河字第××号）以现状（以买方已保存的照片为准）方式出售给鸿成公司，鸿成公司已全面检查并清楚了解该商铺的所有情况且无异议；第二条约定：该商铺是游细红于2010年9月26日以人民币叁佰万元从河源市德润房地产公司购得（见游细红提供给鸿成公司的《德润东方银座订购协议书》），游细红以人民币叁佰零玖万元转让给鸿成公司，该商铺因本次交易过户产生的全部税费由鸿成公司承担；第三条约定：为保证合同的切实履行，双方约定由鸿成公司支付定金人民币壹拾伍万元（￥150000元），定金于2015年9月23日付清等。后鸿成公司得知，游细红从德润公司购买的二卡商铺在河源市房管局登记价格仅为92.8万元，若继续履行原合同，按相关法律规定，其应承担的税费将大额超出按合同约定应缴纳的税费。鸿成公司认为游细红违背诚实信用原则，故意隐瞒登记交易价格，导致鸿成公司做出不合真意的意思表示，已构成欺诈，于2016年4月27日向一审法院起诉，请求撤销合同及双倍返还定金，并向一审法院申请从河源市房地产管理局调取涉案商铺相关备案价格登记信息。另查明，游细红提交三张收据及一张汇款单，其中三张收据言明：德润公司分别于2010年8月28日、9月26日、11月2日收到游细红购房款（A107、108）1020000元、1330000元、350000元；汇款单显示：游细红于2011年5月16日向德润公司账户转账227000元。上述四张凭证累计2927000元。再查明，一审法院于2016年9月5日向河源市不动产登记中心档案科调取了二卡商铺的税收通用发票，发票中显示：该二卡商铺，套内面积331.54㎡，单价2799.06元/㎡，金额92.8万元。一审法院认为，本案的争议焦点是：1、鸿成公司请求撤销与游细红签订的《房地产买卖合同》的主张是否成立；2、游细红是否应向鸿成公司返还双倍定金30万元。关于焦点一。鸿成公司与游细红签订的《房地产买卖合同》中言明，二卡商铺为游细红于2010年9月26日以300万元购得，现以309万元转让给鸿成公司，全部税费由鸿成公司承担。由此可看出，鸿成公司是基于游细红以300万元从德润公司购得商铺这一事实与游细红签订转让合同，但商铺在河源市房地产管理局登记的交易价格却是92.8万元。根据税法等相关法律法规对于房产交易税的规定，以92.8万元购得而以309万元出让所产生的税费比以300万元购得而以309万元出让所产生的税费高出较大金额。因合同约定税费全部由鸿成公司承担，鸿成公司的交易成本增加，这对鸿成公司来说显失公平。因此，鸿成公司请求撤销与游细红签订的《房地产买卖合同》，符合法律规定，予以支持。关于焦点二。首先，根据本案查明的事实，鸿成公司是基于以300万元从德润公司购得二卡商铺这一事实与游细红签订《房地产买卖合同》的，故游细红在签订合同时应当不存在隐瞒的过错。因此，鸿成公司请求游细红双倍返还定金30万元，不符合法律规定，不予支持。其次，从一方面来说，《房地产买卖合同》是在2015年10月7日签订，游细红履行合同义务于2015年10月8日缴清商铺抵押贷款并通知鸿成公司，按合同约定鸿成公司应在接到通知7个工作日内预付房款，但鸿成公司未履行合同义务且直至2016年4月27日才起诉至法院主张撤销合同，对游细红因此未能另行出卖亦未能出租涉案商铺的损失，应负一定的责任。但从另一方面来说，上述《房地产买卖合同》因对鸿成公司显失公平而撤销，并非鸿成公司的责任。因此，一审法院认定鸿成公司与游细红对本次交易负同等责任，游细红应返还鸿成公司支付的定金15万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决：（一）撤销鸿成公司与游细红于2015年10月7日签订的《房地产买卖合同》；（二）游细红于判决生效后十日内向鸿成公司返还定金15万元；（三）驳回鸿成公司的其他诉讼请求。案件受理费5900元，由鸿成公司负担2950元，游细红负担2950元。本院二审期间，双方当事人均要求本院到税务局调查二卡商铺交易征税方法等。本院到河源市地方税务局调查了解二卡商铺交易征税方法等情况。河源市地方税务局回复本院，二卡商铺交易税费计算方法有据实征税方法和核定征收计算方法两种。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议的问题有：（一）双方签订的房地产交易合同是否有效；（二）游细红是否需要向鸿成公司返还定金15万元。针对二审争议的问题，结合双方当事人的诉辩意见，本院作如下评判：（一）双方签订的房地产交易合同是否有效。鸿成公司和游细红分别于2015年9月22日签订的《合同》及2015年10月7日签订的《房地产买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审认定鸿成公司是基于游细红以300万元从德润公司购得商铺这一事实与游细红签订转让合同，但商铺登记的交易价格却是92.8万元，导致鸿成公司交易过户税费成本费增加，对鸿成公司来说显失公平，《房地产买卖合同》可以撤销。一审已查明游细红与德润公司购买商铺时，游细红已支付给德润公司292.7万元，因此《房地产买卖合同》第二条写明商铺是游细红以300万元从德润公司购得有事实依据。双方签订的合同还约定商铺以现状方式出售给买方，买方已全面检查并清楚了解该商铺的所有情况且无异议；该商铺因本次交易产生的全部税费由买方承担等。因此一审以商铺登记的交易价格为92.8万元，导致鸿成公司交易过户税费成本费增加，从而认定合同显失公平，理由不充分，本院予以纠正。双方签订的《合同》及《房地产买卖合同》意思真实，是合法有效的合同，对双方均有约束力，双方应当按合同约定履行。（二）游细红是否需要向鸿成公司返还定金15万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”双方签订的《合同》及《房地产买卖合同》是合法有效的合同，双方于2015年9月22日签订的《合同》第五条约定鸿成公司违约订金不退。根据上述规定和双方约定，游细红无需要向鸿成公司返还定金15万元。因此，一审判决游细红向鸿成公司返还定金15万元不当，本院予以纠正。综上所述，游细红的上诉请求成立，应予支持；一审判决适用法律错误，判决不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省河源市源城区人民法院（2016）粤1602民初905号民事判决；二、驳回被上诉人河源鸿成电力发展有限公司的诉讼请求。一审案件受理费5900元和二审案件受理费3300元，均由被上诉人河源鸿成电力发展有限公司负担。上诉人游细红预交了二审案件受理费5900元，本院予以退还。被上诉人河源鸿成电力发展有限公司应负担二审案件受理费3300元，由被上诉人河源鸿成电力发展有限公司在本判决生效后10天内向本院交纳。本判决为终审判决。审判长 李伟亮审判员 邓天仕审判员 黄 莉二〇一七年六月十二日书记员 古思琴