（2017）津0112民初3525号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-09-21
案件名称
金君成与李文秀房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市津南区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金君成,李文秀,天津德信房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0112民初3525号原告：金君成，男，1982年6月22日出生，朝鲜族，住天津市津南区。被告：李文秀，女，1959年11月6日出生，汉族，退休工人，住天津市河西区。委托诉讼代理人：吕亚健，男，1964年7月5日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。第三人：天津德信房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区黑牛城道254号-3,注册号120103000222179。法定代表人：袁文朝，经理。委托诉讼代理人：张文建，男，1989年7月25日出生，汉族，该公司职工，住天津市河东区。委托诉讼代理人：李育光，男，1986年5月1日出生，汉族，该公司职工，住天津市津南区。原告金君成与被告李文秀、第三人天津德信房地产经纪有限公司（以下简称“德信房地产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告金君成、被告李文秀及其委托诉讼代理人吕亚健到庭参加诉讼，第三人德信房地产经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金君成向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订《房屋买卖居间合同》；2.请求判令被告返还原告交付的购房定金50000元；3.诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：要求解除原、被告签订的《天津市存量房屋买卖协议》。事实和理由：原、被告于2017年3月29日在第三人处签订《房屋买卖居间合同》，该合同约定原告购买被告坐落于天津市××天××湖××的房屋一套，该房屋成交价为1380000元，原告在签订本合同时直接支付被告购房定金50000元。2017年3月29日原告如约交付被告定金50000元，交付第三人服务费27600元，房屋评估费6900元。然2017年3月31日天津市政府下发调控政策，原告不具备上述规定的购房条件，因此无法继续履行与被告签订的《房屋买卖居间合同》。原告及第三人多次与被告协商解除合同返还定金事宜，但被告一直不作明确答复，一直推脱，故原告起诉。被告李文秀辩称，2017年3月29日双方签订《房屋买卖居间合同》，2017年4月11日签订《天津市存量房屋买卖协议》，原告有义务履行两份合同的约定，否则应承担违约责任；原、被告在房管部分签订了协议，说明房管部分已经通过审查，原告具备购房条件，原告不是第一次购买房屋，应对履约和风险有充分的认识，对履约的障碍应有补救措施；定金是订立合同的担保是诚信的约束，根据法律规定，原告无权要求返还定金；因为只有守约方才能行使解除权，原告在起诉后去房管部分签订协议，现以申请商业贷款拒贷为由解除合同，有明显的不履行合同的故意，原告的诉请不应得到支持。虽然双方签订的合同约定以贷款方式支付房款，但不能贷款的法律风险应由买方承担，原告应当预见银行拒贷的可能性，即使不能通过贷款形式支付房款，也可以通过其他渠道支付，房屋的标的不是很大。根据有关部门资料披露，房屋价格下滑，合同不履行将给被告带来差价损失。如果原告拒绝履行合同，原告应付出代价，不应返还定金，要求继续履行合同。第三人德信房地产未到庭，于庭后陈述，原、被告在第三人处签订合同，约定房款为1380000元，定金50000元，约定首付款三成，其余房款办理商业贷款，如因个人原因贷款办不下来，应以现金方式支付房款。3月31日天津市出台政策，在3月31日24时之前在房管局签订协议的均按老政策办理，在3月31日晚上7、8点时，第三人联系买卖双方，卖方表示配合，随时都可以网签，但原告称在北京看孩子为由无法过来，所以在31日没有进行网签；另外房管局规定有4月12日之前的预约凭证并在4月12日之前进行了网签的，也享受老政策。本案预约的是4月11日网签，买卖双方在4月11日亦进行了网签，原告具有购买资格。银行以4月1日之前签订网签合同的按照老的贷款政策执行，之前原告有一次贷款，如果再申请贷款首付比例得交六成，叫原告准备首付，但其表示没有这么多的钱。原告没有申请办理贷款。现在原告只要交齐房款就能购买该房屋，也可以办理过户等手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院确认事实如下：原告金君成作为买方，被告李文秀作为卖方，双方于2017年3月29日签订《房屋买卖居间合同》，约定被告将坐落于天津市津南区八里台镇天嘉湖北侧聆湖苑15-1-403号房屋出售给原告，房屋售价为1380000元，买方在签订合同时支付卖方定金50000元，买方须在2017年5月29日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款作为首付款，买卖双方须在2017年5月29日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构。买方须在2017年5月29日前办理贷款申请手续。买方以贷款方式支付房款的，则买方必须提供真实、有效、完整的相关资料，如因买方所提供之相关材料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，买方须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向卖方支付全部房款。否则是买方违约。合同签订后原告给付被告定金50000元。2017年4月11日原、被告在房管部分签署《天津市存量房屋买卖协议》，约定房屋价款为1380000元，首付款414000元，申请银行贷款966000元。原告应于2017年5月15日将首付款一次性存入天津市房地产交易资金监管中心的专用账户，于2017年8月15日前办理完毕贷款手续。贷款银行核定的贷款额度降低的，买方应调增首付款数额，并在约定的贷款资金到账时间前一次性补齐。当银行贷款未被批准的，乙方应一次性补足全部监管房屋价款，监管房屋价款总额不变。2017年3月31日中国人民银行天津分行及中国银行业监督管理委员会天津监管局下发关于完善差别化住房信贷政策的通知，对在本市已有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策，首付款比例调整为不低于60%。庭审中，原告陈述其由于在天津有一套房，申请首付30%不能办理贷款，现其亦没有能力一次性支付房款，且原告户籍所在地为黑龙江省，不具有购房资格，故要求解除合同。本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖居间合同》及《天津市存量房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效,双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原、被告已经签署了《天津市存量房屋买卖协议》，该协议系房管部分在审查原告具备购房资格后才能签署的，故对原告陈述其没有购房资格的主张，本院不予采信。根据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案原告在合同履行期满之前，已明确表示不在履行合同，被告要求继续履行，已经没有履行的条件，故对原告主张解除合同，本院予以支持。关于解除合同的责任问题，本案被告按合同履行了自己的义务，没有违约行为，本案原告因为贷款政策的变化，首付款的比例上调导致其无法履行合同，但根据双方合同约定，贷款银行核定的贷款额度降低的，买方应调增首付款数额，根据本案的实际情况，考虑原告不能继续履行合同的原因有其自身的原因及贷款政策的原因，故本院酌情考虑，被告返还原告定金30000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告金君成与被告李文秀于2017年3月29日签订的编号为DX0150267号《房屋买卖居间合同》。二、解除原告金君成与被告李文秀于2017年4月11日签订的编号为27301-028653号《天津市存量房屋买卖协议》。三、被告李文秀于本判决生效后3日内返还原告金君成定金30000元。四、驳回原告金君成其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由原告金君成负担250元，被告李文秀负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 翟洪凤二〇一七年六月十二日书记员 林鹏志速录员 张喜娟 来源：百度搜索“”