（2017）湘0105民初2180号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-07-24
案件名称
长沙市万科物业服务有限公司与黄政物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市开福区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙市万科物业服务有限公司,黄政
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百四十八条
全文
湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0105民初2180号原告：长沙市万科物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路二段539号万科金域华府11栋1楼。法定代表人：聂金伟。委托诉讼代理人：瞿思，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：游珂，该公司员工。被告：黄政，男，1980年6月26日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。原告长沙市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）诉被告黄政物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人瞿思、游珂到庭参加诉讼、被告黄政经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2014年7月至2017年4月共计34个月的物业管理费7500.74元、水费232.26元，合计7733元；2、被告按照每日应付物业费金额的万分之一支付逾期缴纳物业管理服务费的滞纳金，截止2017年4月30日应支付滞纳金390.77元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告系长沙市开福区芙蓉北路与福元路交汇处东南角的万科城项目物业管理服务公司，被告系原告所管理的万科城的业主。被告于2010年9月29日与开发商湖南和顺置业有限公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，购得万科城2栋205号房屋，建筑面积122.81平方米。被告在接收该物业时明确理解并承诺《前期物业服务合同》的全部内容，履行业主权利义务。《前期物业服务合同》第四章第十二条约定物业管理服务费标准，被告按建筑面积每平方米每月1.8元的标准缴纳物业管理费，如被告逾期付款，滞纳金的收取标准为每日按应付物业费金额的万分之一计算，按日从应付日计算至支付日。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2014年7月至2017年4月，被告共欠物业管理费7500.74元、水费232.26元，合计7733元，滞纳金计算至2017年4月30日为390.77元，原告多次对其书面及上门催款，均无效果。被告黄政经本院传票传唤未到庭参加诉讼，其提交书面答辩状称，1、原告诉被告2014年7月至2017年4月未交物业服务费并非被告故意拖欠，而是原告未按物业服务合同提供服务，是原告违约在先。被告于2010年9月29日购得万科城2栋205房屋，于2012年3月收房后至2014年6月都是按约每月支付物业服务费，被告是2楼住户，其一楼是水泵房、餐饮门面和一张供业主使用的乒乓球台，水泵房的设备从一开始投入使用就有异常大的噪声，一楼的餐饮门面因外排烟管破裂，巨大油烟全部从破裂口向2楼及以上住户排放，同时餐饮店还配备噪声很大的鼓风机排烟，其次一楼的乒乓球台因物业管理不力，每晚12点以后还会有人在打乒乓球。被告于2012年5月份入住后，同时受到了水泵房的噪声、餐饮店的油烟与噪声、乒乓球台的噪声的困扰，身心受到煎熬，多次向原告求助，2年多反复沟通无果后才被迫采取不交物业费的方式，希望由此引起原告的重视，协助帮忙处理上述问题，同时也和原告达成口头协议：何时解决上述问题何时交物业服务费。因此事持续时间长，原告当时一直承诺会尽快解决问题，被告对原告非常信任，所以没有留取更多的证据，只能提供大概的一些事件和人：（1）水泵房的问题：联系了物业李经理，电话136××××8988、工程技术员陈孟辉，电话139××××0269数十次，直到15年下半年做了水泵问题的适当调整（更换了机器的某些部位）噪声分贝有所降低，但还是影响2楼住户的生活，16、17年因水泵房工作时间安排不当（晚上抽水例如：23:30、23:20、1:30甚至还有2:30，这些都是因为被告被噪声困扰无法休息而得知的），导致业主多次致电万科物业总部投诉，直到17年5月份，现任物业杜经理才把水泵房工作的时间做了调整，噪音的问题解决50%。由于原告的不作为、不积极提供应有的服务，明显违反了物业服务合同的约定。（2）餐饮店油烟、噪声污染的问题，从12年到现在一直未有改进。16年8月物业姚经理、杨技术员、楼栋长（电话189××××7253）等四人与被告等2栋业主查看1楼餐饮店的排烟管，承认了问题的严重性，当时承诺3天内解决问题：一、修好排烟管道；二、将受影响业主的窗户及外墙清洗干净。但时至今天仍未处理，为此2016年4月20日，2栋业主还上访过开福区人民政府、信访局（油烟污染照片、上访信为证）；2、被告是2楼住户，房间外面紧邻的是1楼门面屋顶，5年来物业一直未履行清扫这个公共区域的职责，导致垃圾成堆、污水蓄积（照片为证）；3、2016年，原告因接到一楼餐饮房屋漏水的投诉，至被告家（主要是空调外机存放处）进行施工，几个月后被告才知道操作员堵住了空调的排水通道，导致空调水蓄积、空调外机被水浸几个月、空调不能正常使用。事后原告仅仅只给被告做了简单、粗暴的排水处理（照片为证）。基于上述三点事实和理由，被告要求驳回原告的诉讼请求。同时被告要求原告赔偿被告因水浸泡无法使用的空调，尤其是被告家中老人5年来受到油烟、噪声等的煎熬，同时为解决问题到处奔波、沟通，身心严重受损，要求去相关专业机构鉴定并予以合理的赔偿。同时要求原告尽快处理好油烟、噪声、污水的问题，帮被告恢复窗户、墙面、空调外机放置处的原貌、恢复空调水管排放的通道。根据当事人的陈述和经审查确认的前期物业服务合同、长沙市商品房买卖合同、物业服务费缴费通知及律师函、照片并予以在卷佐证，本院认定事实如下：被告于2010年9月29日与开发商湖南和顺置业有限公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，购得万科城2栋205号房屋，建筑面积122.81平方米。被告在接收该物业时明确理解并承诺《前期物业服务合同》的全部内容，履行业主权利义务。原告与湖南和顺置业有限公司签订的《前期物业服务合同》第四章第十二条约定物业管理服务费标准，被告按建筑面积每平方米每月1.8元的标准缴纳物业管理费，如被告逾期付款，滞纳金的收取标准为每日按应付物业费金额的万分之一计算，按日从应付日计算至支付日，合同还对其他事项进行了约定。自2014年7月1日至2017年4月30日，被告共欠原告34个月的物业管理费7516元（122.81×1.8×34）。另水费232.26元原告当庭明确被告已交纳。另查明，因被告楼下系一家经营餐馆的商铺，该餐馆在经营过程中产生的油烟与噪音对被告的居住造成了影响，为此被告多次要求原告解决，原告亦对此进行协调，但未果。根据被告提供的照片显示，被告房间外面紧邻的1楼门面屋顶有很多垃圾并蓄积有污水。故被告以上述问题未解决为由未向原告交纳物业管理费。本院认为，原告与湖南和顺置业有限公司签订的《前期物业服务合同》及被告与湖南和顺置业有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》中对于物业费用的缴纳等内容系当事人之间真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告应当严格根据上述合同约定为被告提供物业管理服务，则被告也应当按照合同约定支付物业管理费。本案中，被告楼下餐馆产生的油烟及噪音对被告的居住造成影响，对此相邻侵权行为原告作为物业管理公司虽没有相关的强制权力，但其有协调的职能，并且可根据业主的诉求向相关部门通报相关情况，同时，被告可采取诉讼等途径予以解决，同时，根据被告提供的证据显示原告在物业管理中存在一定的瑕疵，因原告的诉请7500.74元系对自己权利的自由处分，故本院酌定被告按应交物业管理费的80%支付即6000.59元（7500.74×80%）；关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，考虑到原告提供的物业管理服务确实存在一定的瑕疵，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持；因被告的水232.26元已交纳，原告要求被告支付上述水费的诉请本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十三条第一款，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告黄政在本判决生效之日起五日内向原告长沙市万科物业服务有限公司支付从2014年7月1日起至2017年4月30日止的物业管理费6000.59元；二、驳回原告长沙市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告黄政承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 杨 标二〇一七年六月十二日代理书记员 彭小波 来源：百度搜索“”