（2017）黔27民终525号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-09-04
案件名称
裴克萍、贵州利恒房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
裴克萍,贵州利恒房地产开发有限公司,尧鹿盛
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017)黔27民终525号上诉人（反诉原告，本诉被告）：裴克萍，女，1976年8月16日生，汉族，贵州省龙里县人，户籍地址：贵州省龙里县，现住龙里县，上诉人（反诉被告，本诉原告）：贵州利恒房地产开发有限公司，住所地龙里县冠山街道办事处正大街，组织机构代码77058629-8。法定代表人：吴基铁，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐贵黔，贵州宏匀律师事务所律师。原审第三人：尧鹿盛，男，1964年1月10日生，汉族，高中文化，江西省崇仁县人，户籍地址江西省抚州市崇仁县，现住贵州省贵定县，上诉人裴克萍与上诉人贵州利恒房地产开发有限公司（以下简称利恒公司）及原审第三人尧鹿盛房屋租赁合同纠纷一案，裴克萍与利恒公司均不服贵州省龙里县人民法院（2016）黔2730民初1169号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。裴克萍上诉请求：1、被上诉人利恒公司向上诉人双倍返还履约定金37000元。2、被上诉人向上诉人支付相当于三个月房屋租金的赔偿金18156元。3、被上诉人将商铺转让给第三方开始，直至上诉人与被上诉方解除《房屋租赁合同》期间，上诉人承担但不应承担的房屋租金损失（按照《房屋租赁合同》约定的租金计算方法计算。如2016年5月1日被上诉人将商铺转让给第三方，2016年10月31日经诉讼判决、调解或双方和解等方式，解除《房屋租赁合同》，则被上诉人侵犯上诉人优先购买权造成上诉人承担但不应承担的租金损失为：6052元×6=36312元）。4、被上诉人单方对商铺断电给上诉人造成的经营损失（从2016年9月7日起算直至被上诉方给商铺送电为止，按每日500元计算。如被上诉人在9月26日给商铺送电，则被上诉人单方对商铺断电给上诉人造成的经营损失为：500×20＝10000元）。5、被上诉人向上诉人赔偿商铺装修损失（20000元）的50%，即：10000元。6、驳回被上诉人的所有诉讼请求。7、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案事实。2016年2月18日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》。合同生效后，上诉人按照合同约定履行了缴纳租金、履约定金等合同义务。合同有效期内，被上诉人在没有告知上诉人关于房屋即将转让和拟转让价格等基本内容的情况下，就与第三方签订房屋买卖合同，将上诉人承租并正常经营的商铺转让给第三方，被上诉人的行为已经违上合同约定和法律规定，侵犯了上诉人的优先购买权并给上诉人造成不必要的损失。2016年9月7日，被上诉人在上诉人正常营业的情况下，对商铺单方断电，被上诉人行为侵犯了上诉人的合法权益并给上诉人造成一定的经营损失。二、诉请理由。1、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，被上诉人应向上诉人双倍返还履约定金37000元。2、双方签订的《房屋租赁合同》明确约定：任何一方未能履行本合同规定的条款，应按本合同及法律法规的规定承担违约责任，向对方支付相当于三个月该房屋租金总额的赔偿。故被上诉人应向上诉人支付相当于三个月房屋租金的赔偿金18156元。3、被上诉人将商铺转让给第三方开始，直至上诉人与被上诉方解除《房屋租赁合同》期间，上诉人承担但不应承担的房屋租金损失（按照《房屋租赁合同》约定的租金计算方法计算。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，合同有效期内，被上诉人在没有告知上诉人关于房屋即将转让和拟转让价格等基本内容的情况下，就与第三方签订房屋买卖合同，将上诉人承租并正常经营的商铺转让给第三方，其行为已经违反合同约定和法律规定，侵犯了上诉人的优先购买权并给上诉人造成不必要的损失。4、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，被上诉人应赔偿单方对商铺断电给上诉人造成的经营损失及上诉人商铺装修损失20000元的50%。利恒公司上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判；2、判令裴克萍支付其拖欠上诉人的从2016年8月18曰起至2016年10月18日止共计二个月的租金为6025元／月×2个月=12050元；3、判令裴克萍支付其拖欠上诉人二个月租金12050元的违约金，按合同规定每日0.5%计算为12050元×0.5%×60日=3615元；以上二、三两项合计为15665元。4、判决裴克萍无权要求上诉人返还其履约定金18500元；5、一、二审诉讼费由裴克萍承担。事实与理由：一、2016年4月26日前，上诉人在向裴克萍多次口头征求其意见即是否行使“优先购买权”时，裴克萍明确答复不购买。于是，上诉人在2016年4月26日时将裴克萍租赁的该门面作价1487685元卖给了第三人尧鹿盛，并将裴克萍交纳的履约定金18500元转给了第三人。但裴克萍竟利用上诉人未书面通知其是否行使“优先购买权”的漏洞，称上诉人侵犯其“优先购买权”。并以此为借口，实施：1、拒绝履行其口头承诺的将《房屋租赁合同》的出租方更换为第三人尧鹿盛；2、拒绝支付第二期租金；3、单方面要求解除《房屋租赁合同》；4、单方面要求上诉人退还其履约定金18500元。二、2016年9月1日，上诉人在多次向裴克萍催缴租金无果的情况下，向贵州省龙里县人民法院提起确认之诉。要求依法确认裴克萍与第三人尧鹿盛的《房屋租赁合同》法律关系。后裴克萍以侵犯其“优先购买权”为由提起反诉。并提出高额索赔。其行为不但丧失了商业信誉，并且也是在滥用诉权。三、根据双方《房屋租赁合同》第4.1、4.3条的规定，裴克萍应当在2016年8月13日前，向上诉人支付第二期的租金，但裴克萍以侵犯其“优先购买权”为由拒绝支付，是一种恶意行为。事实上，裴克萍在2016年8月18日第一期租金到期后就已经着手退出经营行为，该事实从裴克萍在利恒公司2016年8月25日的催款通知书的亲笔签言中可以看出。2016年9月1日上诉人起诉后，裴克萍实际上已经基本关闭了门面。在这种情况下，上诉人为了保护自己的合法权益，减少损失，以停水停电的形式催促裴克萍早日交出门面。是在保护自己的合法权益，不能认定为侵权或过错行为，而且也未给裴克萍造成损失。四、根据双方《房屋租赁合同》第12,3条的规定，裴克萍擅自延迟交付租金时，按合同规定，每日应按0.5%的标准计算违约金。超过60日仍未交付租金，则出租方有权单方面解除《房屋租赁合同》，并且有权对履约定金不予退还。综上，上诉人认为，一审法院在审理中，虽然查明了事实，认可了上诉人并未侵犯裴克萍所谓的“优先购买权”。但是，一审法院处理法律关系不当，未对裴克萍的侵权行为进行处罚，亦未对裴克萍滥用诉权和浪费国家宝贵司法资源的错误行为进行训戒，有违法律应当维护社会公平与正义的基本原则。裴克萍向一审法院提出反诉请求：1、解除裴克萍与利恒公司之间的《房屋租赁合同》；2、利恒公司向裴克萍双倍返还履约定金37000元；3、利恒公司向裴克萍支付相当于三个月房屋租金的赔偿金18156元；4、利恒公司将商铺转让给第三方开始，直至裴克萍与利恒公司解除《房屋租赁合同》期间，裴克萍承担但不应承担的房屋租金损失（按照《房屋租赁合同》约定的租金计算方法计算，如2016年5月1日，利恒公司将商铺转让给第三方，2016年10月31日经诉讼判决、调解或双方和解等方式，解除《房屋租赁合同》，则利恒公司侵犯裴克萍优先购买权造成裴克萍承担但不应承担的租金损失为：6052×6=36312元）；5、利恒公司向裴克萍赔偿商铺装修损失（20000元）的50%，即：10000元；6、利恒公司单方对商铺断电给裴克萍造成的经营损失（从2016年9月7日起算直至利恒公司给商铺送电为止，按每日500元计算。如利恒公司在9月26日给商铺送电，则利恒公司单方对商铺断电给裴克萍造成的经营损失为：500元×20天=10000元）；7、驳回本诉中原告的所有诉讼请求。一审法院认定事实：2016年2月18日，裴克萍与利恒公司签订《房屋租赁合同》。合同主要约定：裴克萍承租利恒公司位于龙里县××商业步行街××地××楼××号商铺（建筑面积50.43平方米），租赁用途为经营服装店，租金每月6052元（两年内不变，从第3年起月租金标准在上年基础上每年递增8%），租金半年一付，提前5日向利恒公司支付半年租金；租期自2016年2月18日至2024年2月17日止，共计8年；裴克萍向利恒公司交纳18500元作为合同履约定金，租赁期满30日内利恒公司无息返还给裴克萍，合同有效履行期间该履约定金不可作为租金及其他费用抵扣；裴克萍在返还租赁房屋时，装修按照来装去留（活动可拆除的装修除外）的原则进行处理；裴克萍租赁期满或因解除等事项而致合同提前终止，裴克萍无权要求利恒公司赔偿其因装修房屋而发生的任何费用和支出或发生的搬迁费；在同等条件下，利恒公司如转让该房屋的所有权，裴克萍享有优先购买权；任何一方未能履行合同约定的条款，应按合同约定及法律法规规定承担违约责任，向对方支付相当于三个月该房屋租金总额的赔偿，如涉及重大损失，损失方可向另一方追加损失赔偿；租赁期间，裴克萍擅自延迟交付租金，每逾期一日利恒公司按所欠金额为基数的5‰向裴克萍收取违约金，超过60日仍未交付，利恒公司可单方解除合同，履约定金不予退还。利恒公司已将房屋交付裴克萍，裴克萍对房屋进行装修使用，裴克萍向利恒公司交纳了2016年2月18日至2016年8月17日的租金36312元、履约定金18500元、物业费908元。2016年3月，利恒公司工作人员带尧鹿盛查看裴克萍租赁的门面，并向裴克萍表明利恒公司要出售该门面，裴克萍未主张购买。2016年4月26日，利恒公司将该门面作价1487685元卖给尧鹿盛。2016年5月26日，尧鹿盛办理了房屋产权登记。2016年7月13日，尧鹿盛委托利恒公司对该门面代为行使代收租金等管理工作。2016年8月25日，利恒公司向裴克萍催缴租金。2016年9月1日，利恒公司向法院起诉，要求确认利恒公司与裴克萍于2016年2月18日签订的《房屋租赁合同》的出租方由利恒公司转换为尧鹿盛，确认该合同的出租人和承租人分别为尧鹿盛和裴克萍。2016年9月7日，利恒公司对裴克萍使用的门面进行停电停水。2016年10月18日，裴克萍把争议商铺门面钥匙邮寄给了利恒公司，利恒公司经现场检查商铺门面没有损坏，已接收门面。一审另查明，利恒公司已将裴克萍交纳的履约定金18500元转给尧鹿盛。一审法院认为：裴克萍把争议商铺门面钥匙邮寄给了利恒公司，利恒公司已接收门面，双方签订的《房屋租赁合同》已实际解除，该院予以确认；裴克萍与利恒公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方应按合同约定全面履行，合同仅约定履约定金在租赁期满后30日内由利恒公司无息返还给裴克萍，未就提前解除合同的情形下履约定金如何退还进行约定，鉴于双方履行合同时间不长，裴克萍交回的门面没有损坏，利恒公司应全额退还裴克萍交纳的履约定金18500元；在履行合同过程中，裴克萍存在未按期交纳租金的行为、利恒公司存在在裴克萍未交纳租金的情况下未通过合法途经维权，而是采用停电停水这种影响裴克萍正常使用门面的方式处理双方纠纷的行为，双方均有过错，互不支付违约金；根据双方合同约定，裴克萍租赁期满或因解除等事项而致合同提前终止，裴克萍无权要求利恒公司赔偿其因装修房屋而发生的任何费用，故对裴克萍要求支付商铺装修损失10000元的请求不予支持；裴克萍得知利恒公司要出售其租赁的门面时未主张购买，且诉讼过程中利恒公司愿意通过与尧鹿盛协调，按同等价格出售该门面给裴克萍，裴克萍亦未主张购买该门面，故裴克萍关于利恒公司出售该门面给尧鹿盛侵害其优先购买权的主张不成立，故该院对裴克萍其他反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条规定，判决：一、解除反诉原告（本诉被告）裴克萍与反诉被告（本诉原告）贵州利恒房地产开发有限公司于2016年2月18日签订的《房屋租赁合同》；二、反诉被告（本诉原告）贵州利恒房地产开发有限公司于判决生效之日十日内返还裴克萍履约定金18500元；三、驳回反诉原告（本诉被告）裴克萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案反诉诉讼费1166元（已减半收取），由反诉原告（本诉被告）裴克萍承担1034元，反诉被告（本诉原告）贵州利恒房地产开发有限公司承担132元。经本院审理,二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：上诉人裴克萍与上诉人利恒公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。由于裴克萍已把争议的商铺门面钥匙邮寄给利恒公司，利恒公司也已接收门面，故二上诉人所签订的《房屋租赁合同》已实际解除。针对裴克萍的上诉主张，本院对此认为，利恒公司在出售其租赁的门面前已征求过裴克萍的意见，但裴克萍未主张购买，而在一审诉讼过程中，利恒公司也表示愿与尧鹿盛协调，按同等价格出售该门面给裴克萍，但裴克萍仍表示不购买该门面，故裴克萍上诉主张利恒公司出售该门面给第三人，侵害其优先购买权并造成其租金损失的理由不能成立，对其关于双倍返还履约定金的诉请，本院不予支持。对裴克萍关于商铺装修损失的主张，本院对此认为，因双方在租赁合同中约定，裴克萍租赁期满或因解除等事项而致合同提前终止，裴克萍无权要求利恒公司赔偿其因装修房屋而发生的费用。故裴克萍诉请利恒公司支付其50%的商铺装修损失，没有事实及法律依据，本院对此亦不予支持。针对利恒公司的上诉主张，本院对此认为，由于双方签订的《房屋租赁合同》未就提前解除合同的情形下履约定金的退还进行约定，在该合同已经双方实际解除后，一审结合双方履行合同的时间及所返还的门面未损坏的情况，判决由利恒公司退还裴克萍履约定金18500元，处理恰当。利恒公司主张不应返还该履约定金的理由不成立。对于双方争议的违约责任问题。由于在本案合同履行中，裴克萍未按期交纳租金，利恒公司在此情况下未通过合法途经维权，而是采用对该租赁商铺停电停水的不当方式，双方均存在违约行为，一审判决双方互不支付违约金，处理亦得当。故对裴克萍要求利恒公司支付其赔偿金、经营损失的诉请，及利恒公司要求裴克萍支付自2016年8月18日至10月18日的房租及房租违约金的诉请，本院均不予支持。综上所述，裴克萍及利恒公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2986元，由上诉人裴克萍负担2332元，上诉人贵州利恒房地产开发有限公司负担654元。本判决为终审判决。审判长 王 锦审判员 李家荣审判员 李颖敏二〇一七年六月十二日书记员 李才福 来源：百度“”